深圳取消商务公寓“只租不售” 或影响市场预期

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12月12日，深圳取消商务公寓“只租不售”的“靴子”终于落地。据媒体报道称，12月12日上午，深圳住建局确认了这一消息：深圳已调整了去年出台的商务公寓“只租不售”政策，自11月起已经开始执行。问题在于，时隔一年深圳为何取消商务公寓“只租不售”？这会对市场产生怎么影响？

商务公寓成重点调控对象

深圳市住房和建设局（简称“深圳住建局”）介绍，之所以取消商务公寓“只租不售”的相关规定，原因在于：该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期看不利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。

时间回溯到2018年7月31日，深圳出台“深四条”调控政策。其中规定，各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过10年。而且出租期限不能一次超过10年。此外，政策还提出，不管是个人还是公司买商务公寓，5年内禁止转让出售。而且是自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。

触发彼时这一政策启动最直接原因是，过往由于深圳未将商务公寓纳入限购，近年来明显出现投资资金转向商务公寓的情形。据媒体报道，2013年7月至去年6月，深圳成交商务公寓达4.46万套，占比超过八成。2017年初至去年4月下旬，深圳企业法人购买一手商务公寓2011套，占总套数的16.9%，而当时北京、广州、上海均已将商务公寓纳入限购范围。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，这和当时深圳政策骤然收紧的因素有关，进一步体现当时深圳公寓市场的发展导向，即此类房源通过限制，较好地进行管控，抑制了投资投机市场需求。不过，严跃进同时指出，在防范炒作时，也出现了一些新情况，尤其短期内影响该类项目的消化或销售。

深圳商务公寓成交低迷

实际上，“深四条”调控政策出台后，商务公寓市场迅速降温。来自易居研究院中国百城报告相关统计数据显示，在酒店式公寓方面，2017年，深圳成交面积995145平方米，2018年降至529168平方米，2019年1月-11月，则回升至751687平方米，不过，仍低于2017年水平。

严跃进表示，类似数据说明2018年政策管控后，深圳酒店式公寓或商务公寓出现较明显的降温，明显受到深圳商务公寓“只租不售”政策的影响，而到了2019年，受深圳普通住房销售市场的回暖，类似房源有所回暖，但预计此前滞留下来的库存规模也依然较大。

值得一提的是，土地市场上，“深四条”调控政策出台后，商务公寓用地的拍地情况也并不乐观。新京报记者注意到，去年深圳推出的商务公寓用地，基本是被深圳市人才安居集团收入囊中，其他企业参与热情不高。

从这一层面分析，在深圳中原董事总经理郑叔伦看来，房企不参与，这意味着“只租不售”政策的实际意义并不大。

新政符合深圳房地产调控方向

“这个政策取消也在情理之中。”在接受新京报记者采访时，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，从现在来看整个市场平稳下来，特别是租赁市场，租赁价格甚至已出现下跌。经过这两年租赁培育，租赁供应也呈现多渠道增加。而且，商务公寓的租赁并不是租赁的主体，对平稳租金价格也并没有太大帮助。

此外，李宇嘉指出，这一政策出台背后，还有一大原因在于深圳整个房地产市场出现一大新变化。“深圳肩负的历史使命是粤港澳大湾区核心城市、新示范区，会吸引包括港澳同胞等很多人前来购房，而这部分人购买的很多都是公寓，因此，该政策出台，目的在于将市场活跃起来。”

“2019年上半年的数据显示，公寓已达到深圳新建商品住房成交量的41%，可见公寓已成为深圳多渠道供应一个很重要主体，因此，也需要考虑它的功能有效性。”李宇嘉说。

李宇嘉还强调，之前深圳出台商务公寓只租不售，很大程度是因为城市更新里很多都改为公寓，相当于产业地产类住宅化。当时，深圳为了保住产业用地出台了商务公寓政策，但去年至今情况有了很大变化，“一些不符合环保要求、产能过剩，因承受不了成本而产业外迁，给深圳腾挪了很多产业空间，这时候也不需要这样的政策去防范相关问题了。”李宇嘉说。

而在郑叔伦看来，取消商务公寓只租不售，可让企业更积极参与城市更新。从目前的情况看，不少项目城市更新中配件了商务公寓，如果未来开发商旧改商务公寓只能自持，无法出售，也无法给到返迁居民，将大大增加城市更新的难度。而深圳中心区旧改难度越来越高，取消限制将让部分停滞的城市更新项目更加容易推进。

此外，郑叔伦指出，商务公寓虽然为商业性质用地，但实为居住属性，是住宅用地的良好补充，深圳居住用地供应本来就少，商务公寓限制后，可售的居住属性房源也减少，不利于解决供需不平衡的问题，“而深圳一直致力于增加市场供给，鼓励城市更新，取消政策符合二次房改长远战略，也符合深圳房地产调控方向。”

取消只租不售，但仍然限售。在郑叔伦看来，体现政府依然维持公寓产品的投资行为的抑制。基于此，他认为，“调控没有放松，公寓产品也并没有太大利好”。

业内：或对全国市场出现预期影响

新京报记者了解到，深圳此举并非个例，实际上，此前广州也出台过类似政策。2018年12月，广州市住建委在官方网站发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》。该政策以2017年3月30日为节点，对商服类物业限购政策的具体执行进行了调整。

该政策解读称，2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象。该时间节点后土地出让成交的房地产项目，其商服类物业的销售对象应当是法人单位。对于个人购买商服类物业，取得不动产证满2年后方可再次转让。

诸葛找房数据研究中心王小嫱指出，本次取消商务公寓的只租不售，短期给开发企业去化商务公寓带来一定利好，长期看，对楼市价格变化影响有限。

不过，在58安居客房产研究院分院院长张波看来，取消商务公寓“只租不售”限制，会对市场会产生一定影响。张波分析称，从今年下半年深圳房地产市场的表现来看，在粤港澳大湾区利好、先行示范区落地、港澳居民在深购房政策调整，普通住宅标准变化等政策推动下，热度提升较为明显，并且区域外的投资性购房需求也有向深圳聚集的苗头。基于此，在张波看来，该政策一旦落地，虽然单一政策对市场热度提升的效果有限，但结合之前已落地政策，整体对于深圳楼市热度提升的效果亦不容小觑。

“从大湾区市场整体表现来看，深圳的热度提升也位于前列，因此，在落实房住不炒，保障市场平稳运行的目标下，深圳直接针对楼市利好性政策依然需要保持相对谨慎。”张波表示。

从全国的影响层面来看，严跃进表示，类似政策有可能对全国市场出现两个预期影响：这可能会强化后续全国市场政策放松的判断，尤其是会被认为政策底部逐渐形成，后续政策有拐点。此外，这可能对当前全国商业物业去库存的政策形成新的影响，至少目前主流的政策思路是鼓励“商改租”而不是“商改住”，但深圳此类政策后，商业地产或迎来新的去库存的方式和途径。

新京报记者 张晓兰

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