马光远：展望2020年，房价会反弹吗？
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文| 马光远
又到了预测房价的季节（写出这句话的时候，我不知道为什么突然就想到了赵忠祥老师）。
对于2020年房价的走势，相信市面上流行的各种各样的预判已经让各位陷入了混乱的境地，那么，多我一个观点相信不会给大家带来太多的困惑。
先说点近几年的感悟。这两年，我潜心读了很多历史书，对美国、英国、德国、日本等国家兴衰的历史进行了系统的研究。我承认，我这么多年所受的经济学科班训练的那些被我过去视为圣经的原理慢慢地差不多都被颠覆掉了。
比如，一般认为，英国的崛起是因为遵循了亚当·斯密自由市场的思想，但事实是，英国当年很多产业的发展是采取了保护主义的措施以及政府大力推行的重商主义，而不是真正实行什么自由贸易。
研究历史，你会发现，经济学教科书灌输给你的那些远离和事实并不相符。在大国崛起的过程中，国家对经济的干预无处不在。正如一个经济学家所指出的“没有一个重要的经济体，从一开始就采取自由贸易和放松管制的政策然后还能成功地发展。积极主动地干预始终都是必要条件。”经济学教科书上告诉我们的那些“国家为什么富裕”的秘密和自由市场的法则并不符合事实。
很多经济学家对经济理论、数学模型娴熟于心，但很多经济学家真的忘记了真实的历史是什么样的。这就是为什么很多经济学家既不能很好的解释过去，也不能很好的解释当下，更无法准确的预测未来的根本原因。
我深刻地体会到，一个经济学家如果不懂历史和人性，他要么沦为笑柄，要么成为社会公敌。
这样的认识和房价是有关系的！很多经济学家在过去多年为什么在房价的事实面前一败涂地，根本原因是，房价的逻辑和房地产的历史和他们生搬硬套的解释并不相符。
有些经济学家用各种各样的指标试图证明，中国房地产泡沫很大，预测房地产要崩盘。
据我所知，一些人已经坚持预测中国房地产崩盘快20年了，还在坚持每年预测，精神的确可嘉，相信他们继续坚持预测，迟早有一天，他们会宣布，他们最先预测中国房地产崩盘的。
很多年前，我也受这些理论和指标的影响，对中国房价的复杂性，对全球房地产市场的发展历史缺乏透彻的研究，发表过一些极其肤浅和错误的预测。现在想来真是惭愧，没有对经济历史的深刻观察和思考，没有对人性的深刻洞察，没有对房地产周期的全面研究，是很难对复杂的房地产市场准确预测的。
2013年是个转折点，我痛下决心抛弃了主流房地产市场理论和逻辑，回到事实，回到历史，回到人性，回到经济现实对房地产市场重新思考，突然柳暗花明，豁然开朗，感觉打通了任督二脉，房地产发展的线条和脉络从来没有如此清晰地展现在我的面前。
鉴于市场的复杂性，没有一个人可以完全驾驭房地产市场的逻辑，完全准确的预测房价的未来，但只要不陷入主流经济学幼稚的逻辑，结论就不会错的太离谱。
熟悉我的都知道，这几年都要对下一年房地产市场总体的走势进行自己的研判。昨天在北京参加一个房地产协会的年会，在准备演讲的PPT的时候，我找出去年参加这个年会时对2019年房地产市场的判断：
▲ 作者供图
除了房地产调控政策是否松动这一项有异议，大体的情况基本和今年市场的表现是吻合的。
当然，我也不介意把我2014年以来每年关于房地产市场的预测拿出来供大家评判：
▲ 作者供图
复盘2019的市场，可以有这么几个关键点：
1⃣️、一线及热点城市的房价的确跌了，二三线城市的房价绝大多数停止上涨。国家统计局10月份70个城市的房价统计数据显示，二手房环比下跌的城市数超过了一半，这在过去一般意味着市场转折点正在到来。
2⃣️、房地产调控在至少21个城市悄然放松，但总体而言，房地产调控的严厉程度超过了我们的预期和想象。根据有关机构的数据，截止11月，全国房地产调控次数达到了554次，超过了2018年全年的次数；
3⃣️、截止11月，全国破产的房地产企业达到了446家，超过了2018年全年的数量，并且不乏前100强的房企；
4⃣️、土地市场总体降温不明显，前10个月，全国土地出让收入同比增长6.9%。预计全年将达7万亿元！前11个月，一二线城市卖地超过了3万亿，土地市场没有预期的那么冷；
5⃣️、虽然房地产销售数据在10月份之前基本都是负增长，但今年全年超过15万亿已成定局，甚至可能超过去年创造的历史高点。
这些数据说明，尽管2019年，房地产调控不断加码，但房地产市场大家感觉非常寒冷与房地产市场的数据不太一样，在一个天时并不怎么好的年份，房地产市场最终录得的数据还是相当不错。
▲ 图片源自摄图网
对于2020年房价的走势，可以从以下几个视角思考：
l一、中央经济工作会议对房地产政策的描述
会议公报是这样的：要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
很多人对房地产政策解读的时候，看到了“房住不炒”和去年一样的定调。
但我认为，2020年的房地产政策，重在两点：
一是老旧小区的改造；
二是 “全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。”
因城施策不算新政策，但“全面落实因城施策”则是第一次！全面落实因城施策意味着要将房地产调控的权力真正下放到各个城市，让各个城市自己决定调控政策，以便稳地价稳房价稳预期。
这基本就等于告诉大家，明年各个城市如果调整房地产政策，不会被问责。也就是说，房地产政策在2020年出现松动是可以期待的。
l二、房住不炒的前提也很重要
房住不炒是对房地产市场长期的定位，这一点在任何时候不会改变，这也是我对“房地产变天”的一个界定。
也就是说，在任何情况下，回到鼓励炒房的政策几乎是不可能的，这是房地产从经济政策回归到民生政策的标志。
这也意味着，明年各地在放松房地产调控的时候，也要守住不能炒房的底线。政策鼓励买房，最多鼓励刚需和改善型需求。
l三、房价已经告别大涨的历史
就是不管2020年房地产调控是否放松，房价大涨的历史都已经宣告结束。这基于以下六个逻辑：
▲ 作者供图
在以前的文章中，我谈过这六个逻辑，以及房子已经不再短缺的事实。不再重复。
基于这样的逻辑，基于中国经济明年稳增长的重要性，我对明年房地产市场的基本判断是这样的：
▲ 作者供图
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