与贝壳抢食渠道 世联行与同策抱团自救

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记者 | 吴波

A股房地产代理公司世联行（002285.SZ）的核心业务新房代理走到了命运十字路口，营收、利润均在下滑。

为谋求自救，世联行作出关键性转变，布局新房销渠一体化，收购同类型公司同策咨询。

12月13日晚间，深圳世联行公告了收购同策咨询剥离不良资产后81.02%股权的交易预案。

根据预案，同策咨询81.02%股权主要为董事长孙益功、副董事长刘哲、总经理王天舒等人持有。天眼查数据显示，同策咨询股东刘哲和孙益功两人合计持股比例达73.28%。而世联行的实控人为陈劲松、佟捷夫妇。

至于交易对价，双方皆未公布。

受此交易影响，世联行16日复牌后，股价高走，午间收盘上涨10.03%至3.51元 。复牌之前，世联行股价仅为3.19元，市值不到70亿元，相比巅峰时刻的超200亿元市值，已跌去一大半。

尽管资本市场作出认同回应，但这一动作，仍被外界看作是地产寒冬下的抱团取暖。因为双方都面临业绩下滑的窘境。

抱团

世联行被称作做房产代理行业TOP1，它起家于26年前的深圳，由陈劲松创立，后于2009年上市，并制定“交易+顾问策划”双轮驱动业务模式。

上市并不是世联行最高光时刻。2013年，世联行国内销售代理额破3000亿元，营收达到25.6亿，净利润3.2亿。

4年后世联行再次刷新记录。2017年，中国房地产市场的总销售额也站上了新台阶时，世联行的营业和利润均为2013年3倍多，分别为82.1亿元和10亿元，创下历史新高。

世联行自上市后，业绩连年增长趋势止于随后的2018年。

2018年，房地产调控、金融去杠杆等政策不断深入，市场迅速转冷。世联行营收和利润双降。营收同比下降8.26%至75.34亿元；净利润更是同比缩水58.59%至4.16亿元。

世联行目前的业务分为四大板块，交易服务板块（代理服务业务、互联网+业务和顾问策划业务）、交易后服务板块（金融服务业务和装修服务业务）、资产运营服务板块（公寓管理业务和工商资产运营业务）和资产管理板块（资产投资服务业务和物业管理服务业务）。

这一年，世联行营收下降主要受到核心业务交易服务板块下降，其余板块依旧在增长。

今年情况更加不容乐观。

世联行在2019年半年报披露，2019年上半年，国内外经济形势不确定性增加，房地产企业融资环境收紧，据国家统计局发布的《2019年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-6月份商品房销售面积同比下降1.8%，房地产市场波动频繁。

2019年上半年，世联行营收仅为31.04亿元，同比下降15.48%；归属于上市公司股东的净利润为0.63亿元，同比下降78.94%。

利润可谓捉襟见肘，2009年全年，世联行上市第一年，依靠7.38亿营收也创造了1.51亿净利润。

屋漏偏逢连夜雨。近期，昔日盟友房天下也宣布撤资，其旗下的华居天下减持世联行6%股份。房天下是世联行重要股东之一，它在5年前以7.4亿入股后者10%股权。

相比世联行，被收购方同策咨询境遇更难言轻松。

同策咨询也是老牌的房地产服务企业之一；成立于1998年，业务覆盖代理、咨询以及投资顾问、商业、产业、海外、养老、大数据等一系列板块。

此次与世联行重组，相当于圆梦IPO，曲线走进资本市场。

2010年前后，同策咨询第一次IPO出师不利。遭遇遭遇地产调控，与此密切相关的咨询代理业务有其不确定性，因而未能成功。

2015年12月21日，同策咨询再次向证监会报送IPO申报稿。排队三年多后，上市再次遇阻，今年10月25日同策咨询的IPO审核监管部门终止。

不过从此前IPO申报稿所披露的经营业绩来看，同策咨询在2012至2015年房地产上升期的业绩也并不理想。

2012-2014年及2015年1-6月实现的营业总收入分别约6.91亿元、8.65亿元、8.89亿元及3.8亿元，对应的归属于母公司所有者的净利润分别约1.15亿元、1.39亿元、8068万元及-822.01万元。

自救

市场转冷行情下，渠道取代代理，成为房企提振销售业绩的一剂猛药。

占据线下流量入口的贝壳找房，目前在新房渠道领域一家独大。传统代理业务市场萎缩，陈劲松开始思辨，将纯代理改为销渠一体，提振业绩。

在贝壳找房利用渠道分羹新房市场后，陈劲松的最早的同盟者就有58同城姚劲波和同策咨询孙益功。

今年8月，58同城、世联行、同策咨询共同发起“互联网+”新房分销服务平台，即中国PMLS新房联卖平台——58爱房，进入新房渠道分销市场。

在发布会上，三方披露的数据是，58爱房已有新房销售代理项目超3500个，渠道分销服务项目超1800个，平台绑定二手合作店数量超4万家门店，并希望在未来三年，深度服务超3万亿规模的新房联卖市场。

与此同时，三方还共同组建了一个合资公司。8月，世联行公告称，拟2.04亿元认缴上海更赢信息技术有限公司新增注册资本2.04亿元，增资完成后，世联行持有上海更赢40%股权，余下股东58同城和同策咨询各占30%股权。

上海更赢是由58同城姚劲波与同策咨询孙益功于2018年8月17日成立，注册资本3亿元。世联行增资前，58同城持股比例49%，同策咨询为51%。

稍后的9月4日，世联行还与上海更赢签署《战略合作框架协议》，双方利用各自资源为对方委托的项目提供服务，预计2019年9月至2020年4月交易金额不超过35亿元。

尽管陈劲松认为渠道领域横生腐败，他说“原先卖楼都有行业规矩，我们大概就是1%以下的代理费，现在启动渠道，渠道费用6%，营销费用上升了6倍，这个渠道营销费用都是谁在分？这里面涉及的不是100万、1000万，而是上亿的腐败。”

但从与58同城、同策咨询共建58爱房，收购同策咨询等一系列动作来看，世联行依旧想从渠道业务分一杯羹。

世联行分析称，在15万亿新房成交额中，渠道占1/3，按3%~4%佣金计算，市场容量1500亿元-2000亿元；而传统代理市场中，代理佣金仅0.7%~0.8%，市场容量仅400亿元~500亿元。

此外，虽然贝壳找房董事长左晖认为，2019年的新房总成交额超过15万亿元，渠道占比为20%，未来将占到50%，未来渠道佣金是2%—3%。

但从目前贝壳找房战略来看，新房是未来不得不抢占的业务之一。贝壳新房业务负责人潘志勇说过，要在三年内将新房业务做到20000亿元销售额。

因此，本身业绩下滑和竞争对手贝壳找房来势汹汹，都不得不让世联行和同策咨询作出应对之策。

此番”抱团取暖“或许也意味在开发商服务新房领域，将迎来一场激战。

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