楼市2019：“韧性”前行

本报记者/王登海

中国房地产业从市场化萌芽之时起，便置身于政策调控之中，几度浮沉轮回。

在“房住不炒”政策基调下，2019年因城施策进一步深化，地方楼市政策微调不断。

严政之下，房地产市场却也韧性十足，业内人士按照官方数据预测，2019年市场销量预计再创历史新高。

因城施策各地微调不断

在经过2018年的“最严调控”后，2019年初，市场普遍预期年内调控政策将有所松绑。当时，多地取消限价、限购的政策谣言层出不穷。

但纵观2019年全年，在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”政策基调下，各地遵循“因城施策、分类调控”的原则，继续对房地产市场进行调控。

3月全国两会期间高层表态“防止房市大起大落”，4月中央政治局会议重申“房住不炒”，7月中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，12月中央经济工作会议重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。

“2019年全年，各地在延续上一年政策的基础上对诸如住房公积金、人口落户、租赁市场等方面的政策进行了微调。”诸葛找房市场研究员姜国君表示，从各地政策趋势看，2018年以严格为主导，2019年在延续2018年政策不松动的基础上加以修正和延展，亦有部分城市表现出适度增强市场活力的诉求，但总体上仍然以稳定为主调。

“2019年7月，中央政治局会议提出要落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，对房地产市场影响比较深远。”姜国君认为，此次会议传达的精神击破了业内存在的放松幻想，使调控持续深入，相关成果得以巩固并扩大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，此次会议确定了三季度政策趋严的基调，市场整体调整预期进一步强化，虽然下半年宏观环境面临不少难题，但是也没有明确放松的信号。

业内人士坦陈，“因城施策”也给了地方政府边际调整的空间，各地可根据当地的实际情况进行相应调整。

2019年7月18日，一份开封市住房和城乡建设局发布的《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》广泛传播，引发热议。然而仅隔一天时间，开封市政府网站发布了撤销上述函件的通知公告，称该决定未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估，故撤销此决定，收回相关文函。

12月10日，张家港取消商品房2年限售政策引起市场广泛关注，随后多家媒体从张家港市房产交易中心得到了确定的答复，同时也获得了正式文件还未出台的信息。但是，仅仅一天时间，上述取消限售政策即遭遇反转。

“因城施策应当基于综合评价，2019年有部分城市尝试性地放开部分限购，反映出地方经济发展对房地产繁荣的依赖程度过高。从另一个角度看，部分新城区本身人口密度较低，在一定程度上放松限购，引导一部分居住与就业群体进入，也是发展新城区的必要途径。”中国城市发展研究院投资部主任刘澄认为，2019年针对房地产市场的各项政策覆盖非常全面，从房企的预售资格、买方的购买资格、限制资金违规进入地产市场等，均显现出了实际效果。对房地产行业的融资环境持续收紧，将从中长期挤出地产泡沫，促进行业稳健发展，避免房价大起大落。

不过也有专家指出，一定要谨防一些地方政府在财政重压下重新走向无节制卖地的老路。

销售面积或再创历史新高

在“房住不炒”和“因城施策”大基调下，2019年商品房销售面积、销售金额与增速自年初以来呈现出先升后降的趋势变化。

上半年，房地产市场投资超出市场预期，同比增速两位数高位运行至5 月份才开始放缓，销售面积增速同比虽在一季度末出现反弹，但整体延续下行趋势，同比进入负增长区间。

但部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升。对此，4月，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。5月，住建部在此前对6个城市进行预警提示的基础上，又对新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

“2019年房地产市场表现整体上弱于2018年，国家统计局的数据显示，全国商品房销售面积在前9个月都呈负增长的态势，最近两个月增速才由负转正，这已明显暴露出今年楼市的压力较大。”姜国君在接受记者采访时表示，但从全国商品房销售金额来看，今年以来持续增长，其与销售面积形成的强烈反差说明房价仍在上涨。

“70城房价指数显示，今年的房价涨幅是在回落的，一、二、三线城市各月环比涨幅都低于1%，波动处于较小区间。今年楼市总体上呈现出交易量基本持平，交易价格比较稳定的局面，这两项指标体现了楼市调控已取得较好的效果。”姜国君表示。

国家统计局公布的数据显示，2019年前11月，全国商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%，增速比1～10月加快0.1个百分点。商品房销售额139006亿元，增长7.3%，增速持平。

业内人士大多认为，自10月以来，全国商品房销售面积的累计增速连续两个月为正。按照这一趋势，2019年全年，全国商品房销售面积有望超过2018年，再创历史新高。

“即便外界认为房地产市场不好，但是统计数据显示还是正增长，所以说市场还是比较顽强的。”严跃进用“韧性”一次概括了2019年房地产市场行情。他认为，对于当下的房地产市场不必过于悲观，在防风险的同时，也要看到房地产市场的一些机会。

上海易居房地产研究院发布的《中国百城库存报告》数据显示，截至2019年11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47359万平方米，环比增长1.9%，同比增长5.7%。从同比数据看，当前库存规模已呈现了连续12个月的正增长态势，库存压力开始增大。若对比历史数据，当前库存规模大致相当于2017年4月的水平。

此外，记者就国家统计局公布的近5年的1~11月数据对比发现，东部地区商品房销售面积连续两年同比下降，2018年1~11月、2019年1~11月东部地区商品房销售面积分别为59142万平方米、58394万平方米，分别同比下降5.1%、1.3%，而在此之前的数据都是正增长。2019年1~11月，中部地区商品房销售面积同比下降0.3%，这是所对比的数据中第一次出现下降，在此之前的数据也是正增长。

而西部地区商品房销售面积连续5年前11月都同比增长，数据显示，2015年1~11月到2019年1~11月，西部地区商品房销售面积分别为28839万平方米、33407万平方米、37288万平方米、39732万平方米、41238万平方米，同比增长率分别为3.8%、15.8%、11.6%、6.6%、3.8%。

人才争夺战再升级

“短期看金融，中期看供需，长期看人口。”房地产市场的格言，继续在各地贯彻。紧随着此轮房地产调控政策的是各城市之间的“抢人大战”。

2017年以来，多个城市频出政策，大幅降低落户门槛、给人才购房补贴，“人才争夺战”席卷全国。

进入2019年，各地的“人才争夺战”再次升级，西安、南京等地作为“排头兵”，继续不断放开放宽落户政策。

据统计，仅在2019年2月11日至15日，就有常州、海口、西安、南京、深圳5个城市出台人才引进新政，其中4个城市降低了落户门槛。

此后，山西、石家庄、兰州、重庆、杭州等省市也不同程度调整落户政策，呼和浩特、宁波等城市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策。

安居客发布的《2019人才政策与安居就业报告》显示，仅2019年，全国已有百余城市出台了人才政策，有超30个城市陆续出台了新的落户政策，天津、深圳、广州、佛山、成都、西安、南京、宁波、马鞍山、长沙等地市，相继对人才政策、住房购买及销售行为等做出规定。

“2018年各城市间的人口大战主要表现出对人才的引入方面，其中涉及的人才补贴较为丰厚，体现了各城市引智的决心。2019年的人口大战有升级趋势，对人才的优惠政策不仅体现在补贴方面，还体现在放宽购房资格等方面；另外，对普通人口的落户政策也给予了放宽，比如推行租房落户等。”姜国君认为，人口的吸纳引入对新增居住需求、增强楼市购买力等方面将带来利好，但由于相关需求释放是一个缓慢的、长期的过程，再加上当前住房保障工作不断推进，所以楼市不会因此受到较大的刺激。

刘澄也认为，人口流入是城市发展的核心动力，也是房地产市场繁荣的必要条件。大城市对周边城市的虹吸效应，将随着户籍制度的放开进一步加强。中小城市在面临地产政策限制与人口外流的双重压力下，需要寻找新的路径，维系财政收入，保障社会经济运转。对于大城市来说，人口持续流入是产业升级与城市发展的重大机遇，合理的房价保障新市民安居乐业，也是大城市“因城施策”过程中需要优先考虑的因素。

2019年末，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》（以下简称《意见》）。《意见》提出，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件，完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策。

对此，业内认为，在满足楼市可控和城市承载空间的条件下，落户政策将持续全面放宽，而对于这些城市房地产市场来说有一定程度的利好作用。

财经公众号

24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）