李嘉诚上海囤地记:“囤”了七年 价格增长28倍

来源：观点

按长实此前披露过去十年在内地物业销售收入平均280亿港元（约合248亿元）计，仅真如项目年贡献便达30%。李氏家族似乎并不想放弃这只“现金奶牛”。

观点地产网1月10日，在长江集团的周年晚会上，李嘉诚罕见地公开露面，这距离其上次在公众面前出现已过了四个月。

在媒体问到“是否重返内地”时，李嘉诚笑而不答，长子李泽钜则回应称，从来没有说过要离开，怎么会说重返呢？

一星期后，长实似乎用行动进行了一次“反击”。

1月15日消息，长江实业集团有限公司拟收购上海真如项目“高·尚领域”剩余40%权益，对此，长实方面回应称公司有兴趣作出研究，且事实上公司有优先购买权。

上述表态与过往市场的刻板印象有所出入，实际上去年6月长实便就大连西岗山黑嘴子项目与融创签约，交易价据传约40亿元。

但对于长实来说，开发周期长达十余年的真如项目意义不言而喻，从2006年联合和润集团以22亿元底价拿地，2013年才入市，再到2019年6月首次推出住宅产品“领寓”。这期间，“囤地”、停工、延期开发，再到出售传言，各种言论总是穿插其中，长实却始终未松口。

对于最新的增持消息，业内认为“真如项目销售不错，要买剩下的股权也正常”。1月3日，长实集团公布了“高·尚领域”去年全年销售成绩，其中“领寓”开盘半年以来销售金额达73亿人民币，位列上海住宅总销售套数及金额排名前三甲。

按长实此前披露过去十年在内地物业销售收入平均280亿港元（约合248亿元）计，仅真如“领寓”部分年贡献便达30%。李氏家族似乎并不想放弃这只“现金奶牛”。

28倍囤地记

这个名为“高·尚领域”的项目历来争议颇多。

2006年，上海真如城市副中心第一幅巨量核心地块A3-A6地块，以22亿元底价花落长江实业，折合楼板价3027元/平方米，这是长实在内地最大投资的综合体项目。

但随后，该地块却迟迟没有动工，直到在闲置土地“两年大限”到期之际，于2009年4月，长实才举行了开工仪式。按照仪式上李泽钜的说法，整个项目预计于2018年完工，即整个项目建成至少还需要9年时间。

彼时的规划显示，真如项目地下、地上总建筑面积达114万平方米，其中包括14.4万平方米的住宅、22.3万平方米的公寓式办公楼、24万平方米的甲级办公楼、21.4万平方米的商业、两栋星级酒店、会所和停车库配套及大量公共绿化建设。

开工仪式并没有加快项目进程，于2011年，媒体实地探访称该地块仍处于打桩阶段，按项目周边地块价计算，项目溢价率已达300%。对此，长实方面则回应称，项目面积达到几百万平方米，开工过程复杂，并称实际上日日都有打桩机在运作。

关于长实“囤地”行为的言论开始甚嚣尘上。

大多观点都认为，这是李嘉诚旗下长实系房企的一贯套路——第一个进入区域开发，最后一个开盘。这种操作模式的逻辑，即是较早拿地，缓慢分期开发，坐等周边配套成熟、土地升值，稳赚取土地溢价，坐享渔翁之利。

事实上，李嘉诚在内地的三四十个项目中，基本上开发周期都很漫长，少则三五年，多则二十年有余，如1993年长实集团拿下的北京誉天下别墅项目，直到2018年才全部开发完，跨越时间长达25年。

此外，也有一些看法认为是客观原因导致项目进程拖慢，尤其是该项目地下跟轨交11号线对接，使得地下三层的工程量与难度较大；加之政府承诺的配套并没有打造起来，如脏乱的铜川路水产市场迟迟没有搬走，更别说变身为步行商业街。

有业内则表示，客观原因固然也有，但是主观控制开发节奏才是主因。

值得一提的是，这种“囤地”“捂地”的行为并不是长实独有的，新鸿基、九龙仓、新世界等等都有类似开发行为，在港资们看来，高周转、获取流动资金并不是他们追求的，高利润才是更加核心的。

“囤”了七年后，2013年，“高·尚领域”首次推出行政公馆“柏韦”700个单位，并于当年6月下旬售罄，收金26亿元。而后在2016年，续推400个行政单位并很快售罄，然后又加推了160个单位，这一年合共实现销售33亿元。

2019年5月，在开盘前夕，外媒报道称，长实有计划出售上海真如项目权益，项目总估值约200亿元。不过，长实很快回应称，公司经常有收到不同的出价建议，但有建议不代表公司接受及会出售项目。

同年6月，“高·尚领域”终于首推住宅项目“领寓”。截至全年，“领寓”销售843套，总销售金额约73亿人民币，位列上海住宅总销售套数及金额排名前三甲。

长江实业地产投资有限公司董事郭子威近期在活动上还表示，“领寓”预计将于年后继续加推，提供合共逾348套精装修单位，按计划将分批依次推售。

结合前几次的推售来看，截至目前长实总共在“高·尚领域”回笼资金132亿。

回过头来，或许可以给项目溢价算一笔账。就上海中原向观点地产新媒体提供的数据显示，该住宅项目平均售价为87555元/平方米，较13年前3027元/平方米的拿地价格增长了近28倍。

28倍的差额，长实这场“时间换空间”的游戏再次赢得了胜利。

长实、中海争夺

即便春风得意，李嘉诚在真如板块并不是“一家独大”，它也迎来了对手。

真如板块的发展由来已久，根据2001年国务院批复的《上海市城市总体规划》，普陀真如城市副中心是继徐家汇、花木、江湾五角场之后上海的第四个城市副中心，是上海实施“四个中心”建设和国际化大都市战略的重点规划建设区域。

按照政府的规划，真如未来将要被打造为重点发展各类专业性生产服务产业、以现代服务业为中心、承担未来城市级CBD功能的城市副中心。

但相比于其他三个副中心，真如几乎是一个完全未开发之地，政府也有意引进大型房企来助推板块发展。据悉，早在真如城市副中心2002年规划之初，普陀区政府就已与李嘉诚旗下长实系接洽，希望可以进驻。

在2006年长实进驻后的几年里，该板块仍旧发展较为缓慢。直到2009年年底，经过真如、贯穿嘉定、普陀、长宁三个行政区域的地铁11号线通车运营后，才逐渐有绿地、星浩资本等房企进驻。

其中，绿地于2009年12月以14.17亿元摘得真如城市副中心B1、B2南块，楼面价9000元/平方米，溢价19%，与长实项目地块呈对角状态；2012年2月，星浩资本以17亿元底价竞得真如城市副中心A1、A2地块，楼面价7402元/平方米。

不同于长实真如项目，上述两项目地块开发周期均较短、体量较小，且目前两项目都已短期内售完。

如今真正的竞争对手，则是2018年才踏入真如板块的中海。在2018年10月11日，被称为上海中心城区最复杂“城中村”的红旗村迎来了新主人中海联合体。

彼时，上海推出F4-07、A6-05、A7-04、A11-01地块，四幅地块均坐落普陀真如副中心核心位置，确切而言是属于红旗村。最终，四地块由中海联合体以底价93.99亿元摘得，楼板价达4.12万元/平方米。

不到一年，中海将项目命名为“臻如府”并迅速推向市场，入市的时间正好在长实“高·尚领域”住宅项目推出的后两月。2019年8月26日，中海臻如府开启认筹，共推出352套房源，均价9.5万元/平方米，最低单价8.3万元/平方米。

也正是长实与中海这两个项目，给真如板块打了一剂“鸡血”。

观点地产新媒体了解，自2018年中骏天悦售完，真如板块一直缺乏住宅项目供给，直到去年下半年高·尚领域、中海臻如府接连推盘入市，才给板块带来了新的住宅供应。

对比两项目的销售情况，按上海中原提供的统一口径数据，2019年中海臻如府项目总销售套数287套，总销售金额27.12亿元，均价在9.2万元/平方米左右；长实领寓则成交套数784套，总销售金额67.19亿元，均价在8.76万元/平方米左右。

去化情况上，上海中原地产市场分析师卢文曦则表示，目前长实项目大概还有30%没卖掉，中海大概还有六成多。

虽然有推售的时间差，但是相比而言，长实项目销售去化情况还是比中海项目好一些。在卢文曦看来，相较而言长实项目靠近轨道交通14号、15号换乘站，交通上优势明显，且在价格上也更具有吸引力。

但同时，其也称，从产品而言中海会更加优胜一些，“长实住宅户型稍微差了点，到底是10多年前的东西”。

值得注意的是，中海在今年开春伊始再次加码真如板块，于1月2日联合中环以底价62.71亿元顺利摘牌真如副中心板块商业用地，成交楼面价21400元/平方米。对此，卢文曦认为，在真如板块商业、办公产品反倒具有较大市场潜力。

目前来看，上海真如板块的竞争局面里，也就是长实和中海“二虎相争”了。而未来，会不会有新的搅局者呢？

对此，业内认为，从供地看真如板块区域长期处于稀缺状态，一旦推地则多是体量大的地块，没有较大的资金实力的话并不能轻易拿下。但同时，随着板块发展也会有更多的旧改或整理地块推出，竞争局势或许也会改变。

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