3月起，房贷新规下，贷款“20年”好还是“30年”
一方面，房贷利率上浮的幅度越来越高，虽然前几年的基准利率一直是4.9%，但随着房价水涨船高，各个城市的房贷利率也纷纷上浮，少则5.8%，多则6.4%，像2011-2013年那样的利率下折，很难再遇到了。
另一方面，关于房贷的规定，也一直在变化当中。
原来我们的房贷执行利率，一直参考的“贷款基准利率”，在这个基础上进行上浮10%-20%这样的操作。
从2019年10月份开始，贷款基准利率就没有了，取而代之的是“5年期LPR”。
这个“5年期LPR”的作用，跟原来的贷款基准利率是一模一样的，只是原来基准利率每年公布一次，而LPR是每个月20号上午会在央行网站公布。
比如，2月份的5年期LPR报价为4.75%，你去跟银行签房贷合同的时候，银行会根据不同情况，在4.75%的基础上进行加点，0.01%是一个基点，如果你的房贷执行利率是5.5%，那就相当于加了75个基点。
今年3月份开始，还有一个房贷新规开始实施：存量房贷转LPR合同。
原因很简单：既然没了贷款基准利率，原来已经签过的房贷合同，就没了参考的标准，如果LPR未来下降，以前买房的人岂不是吃亏了？
按照央行的规定，存量房贷合同的转换，从今年3月份开始，到8月份结束，各个银行近日也都发布了合同转换的渠道。
注意这个新规，出现了2个变化。
1，选浮动还是固定，机会仅此一次，过期不候。央行在公告中明确：今年切换LPR合同的存量房贷，在换锚时，可以选择“浮动”或者“固定”利率，机会只有1次。
按《金融时报》3月6日的最新报道，交行相关负责人在接受记者采访时表示，“从目前情况看客户热情较高，每天转换的个人住房贷款均在1万笔以上”，“截至目前，约90%转换客户选择了LPR浮动利率定价的方式。”
注意银行负责人透露的这个数据：90%的有房族做出了1个选择：浮动。
2，重定价日可以自己选择，以上个月LPR报价为基准。所谓“重定价日”，就是在这一天参考新的LPR报价，本年度周期的参考标准就不会再改变了，假如你选了浮动，重定价日一般是每年的1月1日（也可以自己选择），参考的就是去年12月份的LPR报价。
比如，现在转换的LPR合同，执行的依然是你原来的房贷利率，到了2021年1月1日，参考2020年12月份的5年期LPR报价，再算上加点值，就是你2021年要执行的房贷利率。
如果是自己选择的重定价日，参考的就是上个月的LPR报价，比如你选的3月9日为重定价日，那2021年3月9日，就会参考2021年2月份的5年期LPR报价，以此类推。
那么，在LPR的新规定下，对购房者来说，房贷时间“越长越好”还是“越短越好”？贷款选“20年”好还是“30年”？
笔者认为，可以从以下两个角度来考虑。
1，从货币增速的角度来看，现金购买力大概率会“打折扣”。经济学家任泽平前两天发了一组数据：2020年1月，中国广义货币M2首次超过200万亿，距离2013年3月突破100万亿不到7年。
过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速15%，1998-2017年，M2增长了16倍。
所谓的M2，就是“流通中的货币”，这些钱流入到社会上，必然要有去处.
从过去20年的表现来看，我们的物价、食品价格一直很稳定，电子产品、汽车、家电甚至还在一直降价。
显然，这些钱都流入到了房地产之中，随着房价水涨船高，房产升值的同时，早早买房的有房族，月供和负债会逐步“缩水”，杠杆越高，资产增值的速度越快。
房产升值、房贷、月供、负债减轻的同时，意味着现金的购买力一直在“打折”，这样的趋势未来可能会得到延续。
当然，因为“高基数”的原因，我们的M2增速近两年已经降到了不足10%，未来不会出现动辄单年增长20%的情况。
从这个角度上来看，尽管现金“打折”的速度不会像过去20年那么快，放眼未来，房贷时间最好还是长一些。
2，长期来看，LPR下降的趋势难以避免，选30年“越长越好”。上文说过了，所谓的“5年期LPR”，就是原来的“贷款基准利率”。
从近年来的全球利率趋势来看，欧洲与日本已经步入了低利率乃至负利率的阶段，而美联储本周宣布将联邦基金利率标准区间下调50个基准点，是自2008年以来最大规模的降息。
与此同时，澳联储意外降息25bp至0.5%，马来西亚央行随后也宣布降息25bp至2.5%，美联储此次行动后，市场普遍预期加拿大会跟进降息。
在这样的“降息周期”下，房贷利率所参考的5年期LPR，长期来看也是逐步回落的趋势，比如，去年11月份、今年2月份，在实行LPR新规后，已经出现了两次下降。
我们可以这么理解：在时间的长河里，货币发行增速是不会停止的，某些年份可能发的多一些，某些时间可能会少发行一些。
但是，只要M2还保持一定增速，经济活动中的货币一直在增加，房贷时间当然应该选的久一些。
当然，凡事也不能一概而论，假如你的资金雄厚，本身属于厌恶负债，喜欢拥抱“安全感”的购房者，全款购房、高首付购房、房贷期限选20年甚至10年，也不是不可以。
一言以蔽之：房贷期限的选择，归根结底还是要看自身的收入和财力，普通人选“30年”越长越好，“土豪”可以随意。
