倪鹏飞：调控需镇定从容 明年楼市将“年稳季变”

　　住房问题涉及每个人的切身利益，既是经济问题也是重要的民生问题，每一次房地产政策和市场的变化都牵动人心。今年以来，在中央“房住不炒”定位指导下，各地一城一策、因城施策，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保障了房地产市场总体稳定。

　　最新召开的中央经济工作会议再次重申要坚持“房住不炒”定位，提出要全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

　　如何理解这一定调？明年的调控政策会发生哪些变化？房地产投资和销售情况如何？市场格局会有何改变？房企需要如何应对？带着这些问题，证券时报记者近日专访了中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞。

　　总体目标稳定 各地政策或相机微调

　　证券时报记者：如何理解中央经济工作会议对明年房地产的定调？您预计明年的调控政策会有哪些变化？

　　倪鹏飞：楼市调控不仅出于楼市本身的考虑，它是中央的一个重要战略操作，通过调控和长效机制建设，实现“房住不炒”和楼市稳定，不仅可以解决房地产的问题，确保房地产市场健康发展，而且能够保证稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定。现在楼市调控是“人行半山坡更陡，船到中流浪更急”。因此，既不能动摇后退，也需要镇定从容。

　　中央经济工作会议强调，全面落实因城施策和建立“三稳”长效机制，首先，表明中央楼市调控不动摇的决心和意志，是向市场传达清晰明确的信息，也是向各级政府和相关部门提出明确的要求和指示。其次，全面落实因城施策既是要求各级政府及相关部门都要见行动，也是要求全面理解“因城施策，一城一策”，即通过因地制宜的不同措施，达到所有城市楼市稳定的相同目标。再次，建立“三稳”管理长效机制是在前期调控基础上新的更高的要求，即探索和建立制度化和机制化的调控政策，可以使调控更加精准而且可以相机变动，从而达到调控的灵活性、前瞻性和针对性，更好地实现楼市平稳和“房住不炒”的目标。

　　明年楼市调控政策总体基调不会变化，但是具体政策选择及各地执行松紧上会有变化。第一，调控政策将进一步完善化和机制化。比如，将会基本建立住房、土地和金融的全国监测和监管体系，将会完善住房、土地和金融调控的联动机制，将会探索金融、土地、税收“因城施策”的调控机制。

　　第二，调控政策将会因时因地相机微调。一方面，各地市场的分化和变动差异，各地因城施策，出台的政策或者政策的松紧会有更多的调整。另一方面，由于市场短期波动，房地产金融和土地调控政策的松紧节奏也会相应变动。第三，“支持住和抑制炒”政策同时发力。“房住不炒”的全面准确的政策含义是支持“住”和抑制“炒”两个方面，在“炒”被抑制住之后，合理的刚性需求、改善性需求以及重置需求应支持，因此对于过去因为抑制“炒”而误伤合理需求的政策，随着市场环境趋稳，楼市调控政策走向完善，未来也将会做出矫正和调整。

　　投资增幅稳中略变 销售指标“年稳季变”

　　证券时报记者：全国房地产开发投资累计增速在4月达到11.9%的年内高点后，5～11月基本延续了总体回落趋势，但仍保持在10%以上。明年在“保持经济运行在合理区间”的目标下，您预计房地产开发投资会有何变化？

　　倪鹏飞：与2019年相比较，明年房地产投资增幅将保持基本稳定、略有下降的走势，增幅可能在7%～10%区间内，不会出现显著的上下波动。

　　首先，从实际情况看，正像中国经济的韧性和回旋余地大的情况一样，由于在房地产类型和空间等细分市场上存在差异，未来一年房地产投资也存在接续和轮回可能，虽然三四线及以下城市增幅有所下降，但是一二线城市增幅可能上升，虽然棚户区改造和新建住房投资增幅有所下降，但是城市更新、旧房改造会接续增长。

　　其次，从经验和趋势看，我们认为，房地产投资可能存在台阶性的变化，在保持较长一段两位数甚至20%左右的高速增长后，可能下到7%～10%左右次高速台阶并将保持一段时间。这一台阶自2016年以来已经保持了四年，预计会再保持两年。

　　证券时报记者：经历了3、4月份的“小阳春”后，在一系列调控政策影响下，楼市开始进入降温阶段，全国商品房销售指标也在4月达到年内高点后转而下降。不过，下半年以来，销售指标连续4个月反弹，其中，商品房销售面积累计增速更是持续了9个月负增长后在10月份年内首次转正，11月份继续正增长。您预计明年房地产市场走势如何？