树泽：你的房贷利率该不该调？（局势串讲+分析
原创：许树泽 文章出处：许树泽树我直言 2020-03-06
最近财经界大事不少，海外疫情、美股暴跌、利率调降、房贷换锚...最后一件，成功出圈，被顶上头条。这再次证明，核心资产中国看房产，美国看股市。当然，这也是个社会阶段的问题，以后咱们具体讲。(后文有图)
说到这个房贷换锚，就是现在大家每月还房贷，有了一次修改游戏规则的机会，允许你改变利率的付款方式，两个选项：
· 调为固定利率
· 调为LPR加点浮动利率
这到底应该怎么选呢？本来就有选择困难症，你再告诉我竟然只有一次选择机会，选了之后不能改..那就更不敢选了.....
这个选择的本质，是你在和银行对赌未来的利率方向。如果将来利率会下降，那么显然，你选浮动利率，随行就市，水落石出跟着往下走最有利；但是如果未来利率会上升，当然约定好固定利率最划算。
那么未来利率会升还是降呢？答案是短期会降，长期还是会降，但是中期不知道。
短期会降的理由很简单，疫情全社会花了大量的钱，钱哪来呢？当然是来自金融系统的支持。金融体系投放出来了巨量的资金，当资金供应加大，资金的价格，也就是利率，就会变便宜。资金成本下降，疫情的防控成本也能跟着降，因此，在当下这个阶段，市场利率大概率还能降。这就是为什么，在2月初，疫情还在扩散，但是资本市场却表现坚挺，很多人说股市觉悟有问题，有点过头了啊！但其实，它背后反应的就是利率下降的预期，资产的定价因素之一就是利率。
一年期国债收益
短期利率会下降还有一个原因，美联储宣布了利率下调50个基点，速度之快、幅度之大，都远超市场预期。结果更让人想不到的是，降了息美股崩的更快...坊间段子说，这就好比一个医生看了一眼病人，然后说，我不收你钱了，我再给你点钱，你拿着钱想买点啥就买点啥吧。于是病人更慌了：医生，难不成这是得了癌症了？
美股得的也不是什么不治之症，它只不过是个富贵病。富贵病有个特点，它是慢性病。美国十年长牛，市场缓慢积蓄了不小的内在泡沫，这个结论很容易得出，标普500指数能提供的净资产回报率大概在15-18%，这是个挺高的水平。但问题是市场卖的太贵了，一块钱的账面资产，市场里卖到3块甚至4块。
举例，一个简单的问题：某理财产品，100元本金，给你15元回报，15%的回报率非常吸引人。但是上家需要流动性，说，兄弟我把这个理财产品转手给你，你年底还是拿这15元利息，但是我要400转给你，你干么？你肯定不会去当这接盘侠，除非你想好了不要那15元，而是准备500再转给另一个人去玩击鼓传花的游戏。
所以，难怪恪守《安全边际》的大神塞斯·卡拉曼，在给股东的信里再次强调这一原则。也难怪巴菲特持有的现金又创出了新高，因为东西总体实在太贵不能买啊！
说回来，美联储降息，再加上全球疫情的扩散，防控和社会动员，都是需要花钱的，这可能会带来一波全球性的降息潮，在这个大背景下，中国短期利率跟随全球继续下降，几乎是板上钉钉的事。
为什么长期利率大概率也会下降呢？这个判断也很容易得出，经济体的发育和人一样，总是从高速、到中速、到慢速到衰老，长期增速一定是慢慢降低的。
经济增长，需要不同要素配合，就好比四个人合伙做生意，一个合伙人叫资金，一个合伙人叫技术，一个合伙人叫土地，一个合伙人叫人力，当生意赚的少了，四个合伙人分钱肯定就得少分，尤其是对于资金这种无差异化要素。在经济上，这叫做要素回报。它会跟着长期增速一起往下慢慢走。欧美发达经济体，在过去几十年的经济历史，已经证明了这一点，利率会跟着GDP慢慢下降。
但是中期利率怎么走，我们不知道。会不会有一次脉冲式的技术革命带来一个经济小高潮？会不会地缘问题导致能源涨价？美国70年代就出现了一轮近代最严重的大通胀，一直持续到1981年，市场利率来到了不可思议的15%以上，想想看GDP才几个点？但是为资金要支付15%的成本，真是恐怖。
中期利率怎么走，没人能做出预测，而做出准确预测的人，过去三次经济危机，准确预测出了十次..
有了以上这样一个基本的分析，你的选择就很容易做出了：
· 如果房贷没剩多少，马上要还完了，利率换不换锚，对你影响很小
· 如果刚刚开始按揭，还有30年时间，那么选浮动利率对你有利，你大概率会享受到利率慢慢下降的"打折优惠"；
· 如果不多不少，年头不长不短，那这就难办了。不行就交给骰子吧，俗话说的好，骰子灌铅，富贵在天...
小结一下，如果你在经济发达的地区，或者是大城市，选LPR加点的浮动利率，概率和赔率都对你有利。假如说预期之外的事情发生，中期出现了一轮经济繁荣，利率上浮导致你成本上升了，但是经济繁荣会带来通胀，你房屋的租金会涨价，你利息成本上升了，但是资产的回报率升的更快；如果一切符合预期，利率下降，那么你成本正常减少，正反面都是你赢。这就是投资的诀窍：我们对当一个算命大师"预测"未来从不感兴趣，我们永远在寻找的是标错价格的赛马、寻找那种你无论压正压反，都不会输的赌局。
愿你能明智决策，不再焦虑，做生活的主人：）
