对冲疫情影响 苏州放松土地出让“枷锁”

为对冲疫情对房地产的影响，多地政府密集出台涉房类政策，帮助房企度过难关。

2月19日，苏州市自然资源和规划局发布《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》（简称《通知》），为有效应对疫情对土地出让带来的影响，维护土地市场健康平稳运行，现对土地出让相关规则进行调整。

《通知》要求，住宅（商住）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可；进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。这意味着，在此前连续加码调控后，苏州正式打开现房销售、封顶销售限制。

“有利于土地市场、有利于企业、有利于客户。”看到新政，有深耕苏州市场的房企人士直言，政策会让市场更有信心，减少企业成本，让利于客户。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，新政有助于房企灵活应对既有的现房销售规则，充分体现降低房企项目运作成本、灵活调整预售和销售节奏的导向。房企在预销售方面的灵活度将会提高，有助于加快房企资金回笼，同时在后续拍地中减少顾虑。

《通知》还要求，已成交须工程结构封顶或竣工验收后预售、销售的住宅（商住）用地，开发企业预售、销售的时间节点可适当提前，以按照正常工期测算的预售、销售时点为基准，提前时间按疫情防控一级响应天数计算，具体由住建部门核定。

“此项规定对现有工程项目进行减负。换句话说，在疫情期间受到损失而影响工期推进的，后续允许提前销售，这样就压缩了拿地到预售的工期，对现有房企的工程项目运作有降成本的作用。”严跃进认为。

早在2016年，面对火热的房地产市场，苏州便出手调控，提高项目预售条件，土地出让成交价超过市场指导价（不含市场指导价）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地出让成交价超过市场指导价10%（不含10%）的，工程竣工验收后方可申请预售许可。

由此，现房销售成为其抑制楼市过热的手段，在地产调控中扮演重要角色。所谓现房销售，即消费者在购买时即可入住的商品房时，开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，便可以办理入住并取得产权证。

相较于期房销售，现房销售下，购房者所见即真实房源，能够避免预售房屋的不确定性，减少纠纷，保障购房者的资金安全。不过对开发商来说，现房销售拉长了开发周期，从拿地到开盘的时间被延长，极为考验企业资金实力。

去年上半年，苏州土地市场曾一度火热，房企拿地热情高涨，高溢价率成为常态。在此之下，苏州土地政策再次收紧，提升拿地门槛。

2019年5月11日，苏州调整土地出让报价规则，超过市场指导价5~10%需工程竣工验收后方可申请预售许可，将土地竞价超过市场指导价10~25%后转为一次报价出让方式；7月24日，调控加码，住宅用地出让竞买保证金调整为30%~50%区间，首提住宅用地鼓励“限房价、限地价”出让方式。

连番调控出台后，苏州土地市场趋于冷静，流拍现象增多，拿地房企多为央企身影。现房数量也大幅下降，全年仅中海园区奥体、城投吴江太湖新城、华润吴江开发区太湖梢2号、星河吴中木渎、苏高新白马涧47号共5宗现房销售地块。

今年以来，苏州仅成功出让三宗地块。其中，位于苏州高新区枫桥街道的苏地2019-WG-60号住宅地块，被苏高新和禹洲以96048万元竞得，楼面价14763元/平方米，溢价率13.56%，超出市场指导价10%。此地块，即为2020年首宗现房销售地块。

但在疫情影响下，如今地产行业陷入胶着状态。1月百强房企销售额5771.3亿元，同比下降12.7%；同时，截至2020年6月30日，房企信用债到期金额为982亿元，海外债到期金额约为1226.05亿元。销售滑坡、债务压顶，让房企面临前所未有的资金压力。

全国土地市场也出现冷清局面。据诸葛找房数据中心监测，2020年1月，全国主要地级市土地整体供应913宗，同比下跌25.95%；供应规划建筑面积为8230.8万平方米，同比下跌25.77%。此时，继续观望还是出手稳定市场，成为摆在各地政府面前的选择题。此前，为帮助房企度过难关，已有无锡、西安、南昌、上海、浙江等多个省市，推出涉房支持政策，从暂缓土地出让金、暂缓贷款偿付等维度，给予地产企业支持。

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