蛋壳公寓“两头吃”风波未平 又因租金贷陷监管

本报记者 钟广莲 翁榕涛 广州、深圳报道

陷入“两头吃”泥沼还未平息，蛋壳公寓又因“租金贷”问题引发监管部门“亮红牌”。

2月18日，深圳市委政法委向深圳市地方金融监管局、深圳银保监局等部门下发了《关于开展相关排查工作的通知》，指出深圳蛋壳公寓房东因讨要租金聚众维权，在处置该事件过程中，发现蛋壳公寓存在“租金贷”现象。该行为存在较大的涉稳风险，要求上述两部门开展排查工作，全面了解蛋壳公寓及其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的金融机构名称和数量等情况。

近日，多位房东、租客向《中国经营报》记者反映，蛋壳公寓告知房东由于疫情等不可抗力，将不支付房东2月份的房租。另一头，蛋壳公寓不仅没有减免租客2月份的租金，还由于和房东之间的纠纷未明，将在合同期内的租客清退。

单方面要求房东免租

1月28日是蛋壳公寓向杨女士支付房租的日期，然而半个月过去了，杨女士还未收到相关款项。杨女士辗转联系了蛋壳公寓的客服，对方以疫情为由，要求杨女士减免2月份的租金。杨女士告诉记者，对方态度很强硬。“他们说全国统一这样，不能不免。”

然而，令杨女士生气的是，蛋壳公寓连1月份的房租都没支付，却接连要求减免2月份的租金。

记者了解到，在跟租户签委托管理服务合同时，房东们已经给出期限不等的免租期。

家住深圳的肖女士跟蛋壳公寓签订了为期4年的委托合同，并给了蛋壳公寓165天的“空置期”（即免租期），第一年60天，第二年55天，第三年35天，第四年15天。“出租4年，我给了他们至少5个月免租期，现在他们居然还要求额外免租。”

位于深圳市南山区的房东王女士也表示，其与蛋壳公寓签订了3年的合同，第一年给了45天免租期，第二年30天。然而近日蛋壳公寓多次打电话要求王女士减免租金，王女士拒绝后，对方表示将和王女士解约。“对方口头跟我说，解约时会向我支付本月房租，但是根据合同，违约方需要赔偿2个月租金。”直到目前，王女士还未收到蛋壳公寓的解约协议书。

因不同意免租而被蛋壳公寓告知“和平解约”的不止王女士一人。

“蛋壳公寓的工作人员打电话要求我给他们免除2月份的租金，我没有同意，他们随后打电话来要跟我解约。”2019年初，罗先生（化名）将其名下一套闲置的房屋委托蛋壳公寓代为出租管理，签了3年合同，并给予了2个多月的免租期。

按照双方签订的合同，违约方需要支付2个月租金作为赔偿款。然而，罗先生表示，蛋壳公寓告诉他，将室内家具作为赔偿，抵扣2个月租金。

因多次与蛋壳公寓协商未果，又迟迟未收到租金，不少房东在考虑将房屋收回，减少损失。

对此，广东宏力律师事务所合伙人律师何雁英指出，蛋壳公寓没有合法理由要求房东免除一个月的租金，虽然疫情对社会生活、经营造成了一定影响，但作为房东方，没有为蛋壳承担风险的义务。其次，蛋壳公寓也不能以疫情为由，解除双方的委托经营合同，因为在疫情期间，所有的租客仍按照原合同依约向蛋壳公寓支付了租金。

租客被强行清退

在蛋壳公寓和房东因是否免租起争议之时，不少租客也因此受到牵连。

住在上海的租客小李向记者反映，自己不仅一直在按时付租金，而且过年前还预交了6个月房租，按照协议租期到今年6月底。但是蛋壳公寓电话通知其近期必须立刻搬家。

2月20日，北京租客小纪收到房东发的“告知函”，称由于蛋壳公寓未按时支付租金，房东将根据合同约定，在15个工作日后跟蛋壳公寓解除委托合同，收回房屋。希望其提前安排好相关事宜。

住在深圳市龙华区的小谢对此也深为苦恼：“前几天我接到房东的电话，告知我过几天要停水断电，我联系了蛋壳客服，现在还没有回应。”小谢告诉记者，他预付了一年的房租，但是现在要面临房东强行清租的风险，如果蛋壳方面不处理，预交的租金无法退还。

而对于房东陈女士来说也实属无奈之举。“如果是真的免了租客的房租，我也就认了，可这钱还是进了蛋壳的腰包，我实在是忍无可忍。”陈女士表示。

事实上，以“二房东”模式野蛮生长的蛋壳公寓，近日因为疫情期间对业主和租客“两头吃”的问题陷入舆论旋涡。

据悉，自2月份以来，蛋壳公寓单方面以疫情为由，要求全国多地区业主减免一个月的租金，与此同时，对租客却没有相对应的减免租金或补贴措施。多位租客向记者证实，蛋壳公寓在要求业主免租的同时，却仍然向他们收取2月份的房租和服务费。

租客小罗告诉记者，在交了2月份的房租后，他看到房东被蛋壳公寓单方面要求免租的消息。小罗打电话向蛋壳管家求证该消息的真实性，对方的回应含糊其辞。蛋壳管家告诉小罗，在疫区回不来的租客才能免租。此外，对方还表示这段时间不会有保洁上门服务。“但这个月的服务费还是照常交。”

租客小雅也表示，在正常交租金和服务费的这段时间里，并没有任何服务，甚至连保洁都没有。

对于蛋壳公寓“两头吃”等行为，广东法制盛邦律师事务所律师陈亮接受本报记者采访时表示，房东与租客之间并无合同法意义上的法律关系，无权解除租客与租房中介之间的租赁合同，租客在合同约定的租赁期限内享有房屋的居住权，房东及中介无权将租客赶出门。租客与中介因考虑到疫情防控的不可抗力因素解除合同的话，在双方协商的情况下各自按比例承担不可抗力导致的损失外，中介应将剩余租赁期限的租金及押金退还给租客。

受到舆论压力，2月17日，蛋壳公寓发布了对租客的补贴措施。公告中指出，对新签租客实行首月0元住的优惠；针对在租租客给出了至少10天（武汉地区为1个月）的租金补贴；针对续租租客则有最高返租1.2个月租金的优惠措施。

值得注意的是，蛋壳公寓即便在给出各种优惠措施的过程中，也不忘使用租金贷这一金融工具。

以2月17日给新签租客的首月0元租优惠为例，深圳一位蛋壳公寓管家告诉记者：“要享受首月免租优惠，必须签订租金贷合同。”

带血的金融游戏“租金贷”

记者在采访过程中了解到，有不少租户在签约时被诱导使用“租金贷”的形式租房。

租客小纪告诉记者，看房、选房的时候，蛋壳管家并未提及租金贷的相关信息。到签合同的时候，小纪才知道需要通过一个第三方平台微众银行进行贷款，需要每个月还款。

“当时租房有优惠活动，首月减免50%。每住满4个月再返50%的月租，但是如果不用租金贷，所有的优惠都无法享受。且不用租金贷租房的价格要比使用租金贷租房的价格高不少，管家介绍房子的时候说的都是活动后的价格。”小纪透露。

小邓也使用了“租金贷”的形式租房。他告诉记者，蛋壳公寓方面表示，使用租金贷租房，利息将由蛋壳公寓承担，按照小邓的贷款额度，一年的利息为710元。

在“蛋壳公寓”APP上，记者看到有“首月0元付”的活动。随后，记者打电话询问该房源区域的蛋壳管家，对方表示，如果要月付只能使用“租金贷”的形式付款，与第三方平台微众银行签订贷款协议，绑定银行卡，每个月会按时扣款。如果不接受，就只能选择季付、半年付和年付三种方式。

记者询问使用微众银行贷款是否会影响征信时，对方表示，只要不逾期就不会影响征信。

然而，陈亮认为，如果租房中介未尽相应的风险提示义务，甚至在租客不知情的情况下诱导租户签下贷款合同，有可能构成违法。另外，租客使用微众银行作租金贷，首先需要授权查询个人征信，贷款申请成功后，贷款记录会留在征信报告中。因此，如果使用微众银行作租金贷的话，如有逾期还款的情形，将会影响个人的征信。

不出所料，蛋壳公寓因租金贷引起了政府监管方的注意。2月18日，深圳市政法委指出，发现蛋壳公寓存在和金融机构合作，引导租客办理贷款提前支付一年租金的情况，存在较大的涉稳风险。

2019年12月25日，住建部等六部委发文称，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款；不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款等，并明确“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的三成等。

利用租金贷克服长租公寓资金回收期长的痛点，是还处于亏损阶段的长租公寓企业的无奈选择，蛋壳公寓也不例外，但在融资工具的“加持”下，金融风险正逐渐积聚。

扩张难掩亏损压力

上市不久，两年亏损已超过40亿元，蛋壳公寓和众多互联网公司一样，在股权融资的支持下走上边亏损边扩张的道路，并且利用租金贷这一金融工具缓解资金压力。

蛋壳公寓的招股书显示，2019年前9个月，蛋壳公寓通过“租金贷”模式获取的租金预付款，占蛋壳公寓租金收入的80%。2017年和2018年，这一比例也分别高达90%和88%。

2020年1月份蛋壳公寓成功赴美上市，募资1.49亿美元，募集资金中有6000万美元用于扩大规模；3500万美元用于提高技术能力和品牌营销等，如果资金未用于上述目的，则可能用于计息债务工具或银行存款中。

通过查询招股书发现，随着房源的不断增长，蛋壳公寓的收入规模也在随之快速增长，2017年、2018年以及2019年前9个月的营收分别为6.56亿元、26.75亿元以及50亿元。

但与此同时，获得收入相应的拿房成本，也即蛋壳公寓需要向房东支付的租金也同样增长迅速，2017年、2018年以及2019年前9个月的房租成本分别为5.11亿元、21.7亿元、44.5亿元。

截至2019年9月，蛋壳公寓在全国拥有超过40.67万间公寓，主要分布在北京、上海和深圳各地，每月每间公寓的平均出租价格为2155元，租赁成本为1564元，换言之，拿房成本占了租金收入的72.57%。

中商产业研究院的报告显示，长租公寓的成本主要由拿房成本、获客成本、装修摊销以及人力成本构成，其中拿房成本占50%以上，而若采用市场融资手段进行扩张，融资成本在8%左右，企业进行负杠杆运作，盈利空间有限。

作为一种新兴业态，盈利困境也成为长租公寓备受质疑的原因。长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，面临着前期投入大、回收期较长、短期盈利难的问题。

因为拿房成本高昂加上快速抢占市场的需求，蛋壳公寓短期内缺乏自我造血能力，尽管营收大幅增长，但仍然亏损不断。2017年、2018年以及2019年前9个月，公司净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元和25.16亿元，同期，公司经营活动的现金流分别为-1.15亿元、-11.6亿元和-16.3亿元。

在此情况下，蛋壳公寓有大量的未确认收入，反映在招股书中，2017年、2018年以及2019年9月有收入积压分别为7.49亿元、23.66亿元以及54.79亿元，招股书解释为这部分收入积压为租客在租约期满前还未执行的总租金、服务费和水电费，将随着后期租赁中逐步确认为收入。

联讯证券分析师李奇霖在研报中指出，一般而言长租公寓的收益率为10%~20%，10年内可以回本。在目前长租公寓规模扩张的情况下，为了和散租房源进行竞争，利润率普遍只有10%左右，具体与运营方是否囤积足够房源以及运营能力有关。

高力国际咨询部华南区董事陈厚桥向记者分析，长租公寓项目本身的租金回报是比较低的，必须要有其他的经营手段或平衡模式。比如酒店，房价只是一种收入来源，还有餐饮、会议等其他收入途径，或者像物业公司，推出各类增值收费服务等。

本报记者就房东和租客的质疑、租金贷的用途以及增值服务的探索等问题致函采访蛋壳公寓相关负责人。

蛋壳方面回复称，“蛋壳公寓已推出了一系列租客疫情补贴政策，旨在帮助这一抗压力较弱人群，最大程度降低疫情带来的冲击，顺利返城复工。”

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