中交地产签经营业绩责任书 2020开年大手笔拿地

财经上市公司研究院 大眼楼管/青柠

财经讯 今年以来，中交地产已在武汉、郑州、北京拿地五幅，拿地金额超60亿元，计容建面超45万平方米。李永前回归之后的中交地产似乎冲劲十足，不久前，公司还与中交房地产集团签订了2020年经营业绩责任书。强势扩储的同时，中交地产也抛出了上市以来第一笔永续债计划，拟注册永续中票的规模不超过16亿元人民币。2020年1月，中交地产还有银行、信托等新增借款39.09亿元，负债规模依旧居高不下。

落后的“央企”

中交系旗下地产业务错综弄复杂，历年来经历了多次整合，集团A股上市公司平台为中交地产。2018年8月，经中国交通建设集团有限公司（下称中交集团）批准，中交房地产集团有限公司（下称中交房地产集团）与中住地产拟进行吸收合并。在这次合并前，中交房地产集团借由全资子公司中住地产间接持有中交地产约2.38亿股股份，占中交地产股份总数的53.32%。合并后，中交房地产集团直接持有上述2.38亿股股份，成为上市公司控股股东，实控人仍为中交集团。

从中交集团对旗下地产业务的多次整合中不难看出，集团对地产业务板块的重视与希冀，并且央企背景为中交地产的融资等带来了不少便利，公司拥有高杠杆、低融资成本扩张的先天优势。wind数据显示，2016年-2018年及2019年前三季度，中交地产的净负债率分别高达181.26%、193.78%、134.64%和184.38%。

尽管中交地产负债率畸高，但其销售规模在业内多年未有明显突破，目前依然较小， 业绩表现也实属一般。中交集团的地产“抱负”通过中交地产似乎短期难有实质突破。

来源：wind

中交将目光投向了绿城中国。2014年、2015年，中交房地产集团两次收购绿城中国股权，成为绿城中国的大股东，随后多名中交系人员进入绿城中国担任管理席位。wind数据显示，中交集团及其一致行动人对绿城中国的持股比例为 28.783%，为绿城中国的第一大股东。

自此，中交地产便难以摆脱与绿城中国比较的命运，据克而瑞数据，2019年，绿城中国的全口径销售金额为1353亿元，而中交地产为421亿元。wind数据显示，2019年前三季度，中交地产的营收增速为-11.49%，净利润增速为-69.80%。

据媒体报道，2017年10月，中交地产在其品牌发布会上，高调喊出挺进央企前二的口号。国内拥有央企背景的房企中，2019年保利地产和中海地产的全口径金额（克而瑞口径）分别高达4702亿元和3301亿元，以中交地产目前的规模及增长速度来看，追赶难度较大。

大力补充土储

绿城中国业绩蒸蒸日上的同时，投资者对中交地产的未来走向也不免多了几分担忧。多年来，中交地产的管理层频繁变动，2019年7月，中交地产管理层再度调整，刚刚任职中交地产总裁一职7个月的耿忠强辞职，而此前去往绿城的李永前重新回到中交地产，接棒总裁一职，提出要“复制绿城中国、创新中交地产”路线。重新回归的李永前也承担了前所未有的业绩压力，但今时不同于往日，行业环境已经发生了较大的改变，复制不易。

据中交房地产集团官网消息，1月20日，中交房地产集团举行了平台公司2020年经营业绩责任书签约仪式。中交房地产集团党委书记李永前作为代表，分别与所属中交地产、中房集团、海外地产、中交鼎信授权代表签署2020年经营业绩责任书。中交房地产集团的规模重压目前还不得不依托于中交地产。

来源：中交房地产集团官网

因此，当前拿地是李永前的重中之重。开年以来，疫情笼罩之下，在若干房企集中精力拼营销卖房的时候，中交地产大力购地，目前已经摘得5宗地块，分别位于武汉（1块）、北京（2块）、郑州（2块），总计容建筑面积超45万平方米，合计拿地金额超60亿元，其中，北京的两宗地块均为联合购地。2019年上半年，公司的新增土地建筑计容面积为91.25万平方米。而2016年-2018年，公司的新增土地建筑计容面积分别为62.06万平方米、172.26万平方米和258.67万平方米。可以看到，中交地产这两年拿地节奏明显变快。

随着强势挥金买地，中交地产的借款也再上一层楼，根据中交地产此前发布的新增借款公告，2020年1月，公司新增借款39.09亿元，截至2020年1月末，公司的借款余额为252.57亿元，借款余额占2018年末净资产比例为597.09%。

此外，在2020年2月18日晚间，中交地产发布公告表示，公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行长期限含权中期票据，拟注册永续中票的规模不超过16亿元人民币。本次拟发行永续中票在约定赎回之前长期存续，并在公司依据发行条款的约定赎回时到期用于补充公司营运资金、偿还金融机构借款及其他中国银行间市场交易商协会认可的用途。

值得一提的是，这是中交地产上市以来第一次发行永续债。截至2019年三季末公司的净负债率再次上升至184.38%的高位，wind数据显示，在100多家有数据可查的房地产上市公司中，公司当期的净负债率可以排到第18位。在公司净负债率已如此之高的水平之下，永续债的推出似乎有一定的必要性。

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