雅居乐的多篮困境：海南之外 没有土储优势
深度观点财经紫米
“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，陈卓林很好地实践了这句话。
3月23日，港股上市公司雅居乐集团（以下简称“雅居乐”）披露2019年业绩。
年报显示，公司全年累计预售金额1179.7亿元，同比增长14.9%，再次突破人民币千亿关口；营业额602.39亿元，同比增加7.3%。预售面积891.1万平方米，同比增长11.7%；资产总额2732亿元，同比增长18.6%。
在一组“同比增长”的数据之间，雅居乐暴跌的毛利显得格格不入。
2019年，雅居乐毛利183.58亿元，较2018年的246.74亿元下降25.6%；整体毛利率同比下跌13.4个百分点，为30.5%。
图片来源：雅居乐业绩公告
同比下降的毛利、毛利率是由于成本增加大于销售收入增加，而海南“全域限购”政策也使得高毛利项目获利失速。
摆脱海南地产依赖，多地布局、发展多元业务，是雅居乐的必要选择。
2019年，雅居乐新增42个项目，新地块预计总建筑面积达1090万平方米，分别在北京、天津、石家庄等一二线城市获取土储，还进入了北海、昆明、柬埔寨金边等10个城市开拓新市场。
图片来源：雅居乐业绩公告
截至年末，雅居乐土地储备遍布75个城市，拥有权益预计总建筑面积3970万平方米，整体土地成本为3364元每平方米，约占销售均价25%。其中，大湾区土地储备面积834万平方米，占比21%。
雅居乐旗下的物业管理服务、酒店运营及环保收入分别同比增加67.7%、11.1%及146.1%。
即使分散风险，雅居乐突围困境也是困难重重。
毛利下降背后的行业压力
同比下降25.6%的毛利、下跌13.4个百分点的毛利率吸引了不少人的关注。
雅居乐把毛利下降的锅甩给了海南。
雅居乐在年报中表示，整体毛利率的下降主要是由于多个城市受“因城施策”的影响，导致高毛利率项目确认的销售收入占比大幅度下降。雅居乐主席兼总裁陈卓林也在业绩发布会上表示，海南省的“全域限购”政策是整体毛利率下降的主因。
“海南限购论”似乎也有事实数据佐证：
2018年，来自海南的入账高达113亿，但在2019年仅有40亿不到，而海南区域销售毛利高达50%。
入市十年来，堪称雅居乐“现金奶牛”的海南清水湾项目共获销售额超880亿元。2017年，清水湾项目还有170多亿元的销售收入，但在2018年，清水湾销售业绩下降至83亿元，而到了2019年上半年，清水湾确认的收入只有10亿元。
但是请注意，在雅居乐2019年销售业绩中，海南及云南业绩贡献仅为11.7%，2018年同期为12.1%，而这个数据还得算上云南的业绩。
如果把整体毛利大幅度下降的主因归结于海南限购令的影响，未免太牵强。
可以推测，毛利的下降还有其他原因。
陈卓林解释，除了海南房价调控的影响以外，目前整个房地产的发展形势也造成了毛利的下降；副总裁潘智勇表示，成本涨幅高于售价涨幅是造成毛利下跌的另一原因。
成本上升有三部分：建安成本、土地成本、利息成本分别增加600元、1300元、100元左右，合计大约2000元，而平均售价仅上升不到800元，毛利压力可见一斑。
毛利下降也符合地产行业整体现状，五矿地产、富力地产、华润置地、恒盛地产、万科等房企均出现了不同程度的毛利率下降，这或许会成为行业发展的趋势。
房价调控、成本上升都是毛利下降的压力来源，只是在雅居乐这里，海南地产板块承受的压力更大一些。
或者说，海南的房价调控压力最先奏效了。
当前，雅居乐在海南还有400多万平方米的土地储备，货值接近1000亿元。要盘活这批土储，很大程度上看海南的调控风向。
尽管雅居乐管理层对海南房价回暖还抱有很高的期待，但是陈卓林心里也明白，与其寄希望于海南放松房价管制，不如走出海南，另寻出路。
其实在政策的强力调控下，不仅海南省“去地产依赖”是大势所趋，房价过热地区都难逃人人喊打的遭遇。
面对政策性房价调控，加上市场的波动，房企只有靠位置好、规模大、成本低的土储才能形成足够大的利润空间，对抗随时可能下跌的房价。
那么海南之外，雅居乐还有多少机会？
海南之外，没有土储优势
2019年，雅居乐新增42个项目，新地块预计总建筑面积达1090万平方米，总土地金额为人民币472亿元，对应楼面地价约为4334元每平方米。
雅居乐分别在北京、天津、石家庄等一二线城市获取土储，还进入了北海、昆明、柬埔寨金边等10个城市开拓新市场。
截至年末，雅居乐土地储备遍布75个城市，拥有权益预计总建筑面积3970万平方米，整体土地成本为3364元每平方米，约占销售均价25%。其中，大湾区土地储备面积834万平方米，占比21%。
这个成绩如何呢？我们来看同为“华南五虎”的恒大、富力的土储情况。
恒大土储3.19亿平米，平均楼面价仅为1639元/平米，66%在一二线城市。
富力地产土储达5790万平米，成本均价2600元/平米，一二线城市占比64%。
与同行相比，雅居乐的土储既不算多，也不便宜，整体的地理位置也算不得太好。
当然雅居乐也知道自己不算拔尖。
陈卓林自己也说过，未来三至五年的计划，是把雅居乐在业内的排名稳定在“中间靠前一点”的位置。
“稳定”也需要努力，甚至需要很努力，至少是努力突围。
2019年，雅居乐发布了文旅产业IP“乐活天地”，打造“文旅+地产”产业生态圈模式，在天津、威海、襄阳、漳浦、郑州等11座城市布局了13个产业小镇项目。
很明显，雅居乐在创新地产概念的同时，也在打下沉市场的主意。
而三四线城市的房价泡沫已是公开的秘密，打造文旅小镇对雅居乐各方面资源的布局、协调能力要求很高。雅居乐能否下好这盘棋，还看其是否具有足够的资金和创造力。
比起创造一个产业小镇，靠发展“副业”赚钱显然容易得多。
多元业务恐难成为创收支柱
发展多元业务是地产企业的共识。雅居乐也不例外。
年内，雅居乐旗下物业发展及销售收入为人民币541.77亿元，较2018年的524.88亿元增加3.2%。
物业管理收入为35.77亿元，同比增加67.7%；
经营利润为13.85亿元，同比增加28.7%；
酒店运营收入8.02亿元，同比增加11.1%；
物业投资收入1.73亿元，同比减少8.7%；
环保收入15.1亿元，较2018年的6.14亿元同比增加146.1%。
图片来源：雅居乐业绩公告
雅居乐旗下独立上市公司雅生活服务（03319.HK）也交出了靓丽的财报：营业额51.27亿元，同比上涨51.8%，净利润上涨59.3%，在管面积超5亿平方米。
得益于专业化、精细化的管理和服务，雅居乐的“副业”发展态势看似很乐观。
“以地产为主，多元业务并行”的发展模式看似成效显现，但是，多元业务收入占比仅为10.1%，在地产收入89.9%占比面前微不足道。
除非，多元业务的营收在短时间内能够占据半壁江山，否则，多元业务恐难以成为雅居乐的创收支柱。
财经公众号
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）
