年报解读 | 荣盛发展：站稳千亿，发展强健
4月7日晚间，荣盛房地产发展股份有限公司（简称“荣盛发展”）发布2019年年报，根据年报内容显示，2019年全年荣盛发展累计完成合约销售额1153.6亿元，同比增长13.6%；合约销售面积共计1098.1万平，同比增长11.7%，合约销售金额、合同销售面积增速分别跑赢了全国房地产行业商品房销售面积、销售额增速。2015年至2019年荣盛发展合约销售金额和合约销售面积的复合增长率分别达39.0%和22.8%，业绩保持高速增长。2019年荣盛发展仍保持较高的销售回款率，销售回款达860亿元，同比增长5.5%。
图：荣盛发展2018、2019年合约销售额、销售面积&回款金额情况
经营和盈利能力持续提升
荣盛发展2019年保持业绩高速增长的同时，营收和盈利表现同样亮眼，各项财务指标全面向好。年报数据显示，2019年荣盛发展实现营业收入709.1亿元，同比增长25.80％；实现营业利润132.97亿元，同比增长20.13%；归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长20.6%；扣非净利润达90.4亿元，同比增长23.2%。荣盛营收和归母净利润均实现连续三年同比增长超过20%，各项经营指标保持着良好的增长态势。2015年至2019年，这五年期间，荣盛发展营业收入和净利润的复合增长率分别为25%、30%。连续的稳定增长使得荣盛发展的净利润在同等规模房企中处于领先地位。
图：荣盛发展近六年营收及归母净利润情况
荣盛发展股东收益情况持续提升，加权平均的净资产收益率达21.88%，每股收益为2.10元，同比增长20.69%；2019年度利润分配预案为每10股派发现金红利4.80元（含税），总分红金额达20.87亿元，占归母净利润的22.9%。继2016年每10股派发4.00元，2017年每10股派发4.20元，2018年每10股派发4.50元后，现金红利再次提升，连续多年的稳定高分红收益让其成为机构投资者眼中的优质价值投资标的。自2007年8月上市以来，坚持每年向投资者派送现金股息，已累计现金分红总额达103.15亿元，已超过股权融资总金额，2015-2018年，荣盛连续四年派息率达到当年归母净利润的25%以上，股息率达到5%以上，在A股上市公司中名列前茅。
融资渠道畅通，债务结构持续改善
2019年，荣盛发展销售回款达860亿元，新增融资额478.03亿元，良好的销售回款和融资，使得公司的现金流状况极大改善。经营活动产生的现金流量净额21.20亿元，继2017年、2018年后连续第三年为正。公司资产负债率82.45%、净负债率79.70%，同比分别下降1.59个百分点、8.16个百分点，债务结构持续改善。
自上市以来，公司充分利用多种资本市场融资工具，实现非公开发行股票2次，公开发行公司债券2期，非公开发行公司债券8期，中期票据3期，定向债务融资工具4期，短期融资券2期，美元债3期。荣盛发展的资信情况良好，与多家大型金融机构建立了诚信、互利的长期战略合作关系，获得银行授信额度885亿元，获境外主流评级机构BB-的主体信用评级。多元化创新融资模式、能力和通畅高效的融资渠道为公司发展提供良好的资金保证。
图：荣盛发展经营活动现金流和净负债率变化情况
荣盛发展作为起家于廊坊的房地产企业，通过多年的发展，已经基本形成“两橫、两纵、三集群”的全国化项目布局。其中“两橫”是指沿着长江及陇海铁路沿线的布局，“两纵”是以京沪、京广铁路沿线的布局，“三集群”是指深耕“京津冀城市群”、稳步拓展“长三角城市群”、“珠三角城市群”周边的布局。
截至2019年末荣盛发展房地产开发业务已经延伸至辽宁、河北、河南、山东、山西、江苏、江西、浙江、安徽、湖南、湖北、陕西、四川、广东、天津、重庆、内蒙古等14个省、2个直辖市、1个自治区的50多个城市，涉及房地产项目超250个。在全国整体房地产市场有所下行的大背景下，荣盛发展通过合理的全国区域布局，有效提升对于区域性政策风险的应对能力，保证其销售的稳定性和确定性，销售规模保持高速增长。
图：荣盛发展全国布局情况
2019年，荣盛发展紧紧抓住市场的有利时机，通过招拍挂、股权收购、旧村改造等多种方式，按照区域发展战略，围绕深耕和新拓两种思路，深入研究区域、市场和目标地块，在“找”字上下功夫，紧扣项目的收益率和周转速度，先后在京津冀、长三角、珠三角、中西部等区域的36个城市获得土地100余宗，规划建筑面积979.34万平方米。截至报告期末，公司土地储备建筑面积3726.64万平方米，土储数量较为充足，足以满足企业未来3年左右的开发需要，且土储结构较为合理。
经过了多年来全方位的拓展，荣盛发展已经打造了完整的产业链体系，涵盖房地产相关的各个板块，实现了营收和利润的多元化。自2016年以来，产业新城板块迅速崛起，成为荣盛发展第二大利润来源，同时荣盛康旅项目布局也基本形成，经过业务模式的不断打磨，销售和运营收入也不断提高。
产业园业务
2019年，荣盛产业新城面对重重压力，坚持“活、快、稳”三字方针，优化经营路径，抢抓发展机会，快速反应、果断出击，圆满完成了年度任务，提前实现“五五规划”主要目标。全年实现净利润9.47亿元，完成年计划的194%；回款65.37亿元，完成年计划的107%。园区基础设施条件逐步完善，承载能力明显增强，兴隆、蔚县、淮北、固安等园区实现招商落地，固安中国智能骨干网、香河韵达电商产业中心、唐山网营物联智能供应链、淮北敬业达新型建筑材料产业园等一批龙头项目、品牌项目落户园区，签订土地招商协议21家，总投资59.3亿元。产业新城公司荣获 “2019中国产业新城运营商综合实力TOP10”等多项荣誉，兴隆、霸州、固安、蔚县园区也屡获各种项目奖项。
图：产业园板块业绩情况
康旅业务
2019年全年荣盛康旅业务实现营业收入59.07亿元，新增土地储备面积116万平方米。强化计划管理，及时调整开发次序，促进业绩提升，全年重要节点完成率比去年提高13%；开展筑星行动，不断提升建筑质量，共完成43个阶段性星级评定，其中三星项目达标率100%，四星项目达标率33%，超额完成年初筑星目标任务。荣盛康旅国际会议中心、温泉中心、Risesun 体育世界、伢莱吖牧场、童话小镇、西沙岛屿飞行等业态落位并实现运营，呈现出餐饮、健康、航空及生活服务等共计20种运营业态，“盛行天下”步入实践阶段，成功创建康旅独有的“六个一键”线上操作功能，一定程度解决了旅居地产长住难、收房难、装修难、旅游难等问题，大大提升了顾客的入住体验，推动“盛行天下”计划不断向前。
图：康旅业务板块业绩情况
金融业务
2019年，振兴银行以科技型银行战略为指引，带领全体干部员工，克服种种困难，全面达成了各项经营目标和各项监管指标。实现了资产规模和客户数量快速增长、线上存款持续迭代、自营产品加速落地、科技五大平台支撑能力日趋显现、大数据风控水平逐步提升、金融科技人才持续涌入，科技型银行的雏形已出现。截至2019年底，振兴银行资产规模达262亿元，线上资负合作渠道持续拓宽，累计为超过500万客户提供金融服务。中冀投资以“稳”字为总基调，把握投资节奏，严控风险，同时积极作为，完善业务布局，稳中求进。全年共投资35个债权及股权项目，完成对五维康、四通新材、亚通集团、燧原科技等知名企业投资，目前多个投资项目正处上市通道；不良资产、高收益债、保理业务稳步拓展；财富业务规模增长超200%；新增3只管理基金。金融体系的成功构建，在满足社会多方面、多阶段、多层次的金融服务需求的同时，未来也将为荣盛发展提供新的营收及利润增长点。
结语
2019年荣盛发展已经站稳千亿规模，企业的经营和盈利能力持续提升，连续性的净经营性正现金流和持续的高回款情况，充分证明了荣盛管理层的管控水平，同时增强了企业抵抗市场风险的应急能力和保持规模发展的可持续性。未来荣盛发展将继续深化完善全国布局、推进多元化业务发展，持续稳健推动企业可持续发展。
