焦虑下的想象：躁动的宝中是在激活前海吗？
文/宋丁 中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、中国城市经济专家委员会副主任
太快了，两个月来我对疫情的焦虑突然在这两天转向对深圳楼市的焦虑！因疫情而沉寂了两个月的深圳楼市突然出现“爆款”现象，某豪宅公寓3000万起价，竟然三次日光；抢手盘的喝茶费（也不知他们喝的神马茶？）摇身再现，张口就是百万；更有甚者，二手房均价竟然冲上7万大关，又一次在全国拔了头筹！这等亢奋阵势之中，有一个片区尤其让人关注：宝安中心区，简称宝中，其多数二手房价竟然直奔10万+而去，近日甚至有业主报出21万的单价！这无疑是直接挑战深圳市场共认的香蜜湖、深圳湾这样的一线豪宅区，也是在挑战深圳楼市调控的政策底线！
虽然我已经预测到楼市会在疫情好转后出现反弹，但是我真的没有料到楼市会出现如此亢奋的“爆款”现象，这种现象明显加剧了深圳楼市的内部分化，因为受疫情以及经济形势的影响，更多的普通盘卖得并不理想，有的盘已经卖了一年多也没有卖出多少套。疫情对刚需购房也带来了负面影响，有些人由于收入突然严重缩水，已经暂时退出了购房大军，但是也有人恰恰看中了疫情可能引发通胀和货币贬值的现实，决意加速在深圳买房投资。他们之中除了深圳人外，也有不少内地人，他们怀揣巨资，从全国各地风风火火赶来，通过多种渠道杀入深圳楼市，目标就是那些地段良好的豪宅或豪华公寓。于是，犹如寒冬里的一把火，把深圳楼市再一次烧起来了。
我的确为此焦虑。深圳经济历经这两年的中美贸易争端带来的严重打击，再加上今年以来的疫情冲击，已经很脆弱了，这个城市经济的恢复确实需要房地产的支撑，但是，我真的希望房地产的角色是稳压器，而不是引爆器。对当前迅速出现的这种“爆款”现象，我非常紧张和焦虑，因为这中间显然是投资力量在扮演主力军的作用，而刚需因疫情的影响是退缩的。如果不加以合理控制，完全不排除至少在局部出现2015年那样的火爆行情。事实上，那些“爆款”项目，其房价已经向上拉升了30%以上。想想看，深圳房价已经是全国之最，这时难道还要来一个“百尺竿头，更进一步”吗？高亢的房价完全可能把“楼市三高”——高杠杆、高泡沫、高风险给逼上去，同时也把楼市和严厉的调控政策再一次逼出来。
我知道很多等待买房的人更加焦虑，很多人在骂娘了。然而，我不得不说的一个现实是，面对这种房价上升，多年来一直有人在骂娘，可房价还是不管不顾地一路上扬，从当年的几千元走到今天的几万元。大家的焦虑甚至骂娘显然并没有把房价骂倒，为什么？因为它背后是楼市客观规律在起作用。想想2009年，想想2015年，深圳楼市都经历了令人焦虑的大幅上涨，人们狠狠地骂过之后，发现房价并没有被骂下来，而是稳稳地站在那个高位了，更让人惊讶的是，无论高到什么程度，总有人不停地买房、买房、买房。慢慢地，那些骂娘的人还是被迫接受了这种严酷的现实，其中决定动手的人在那时的“高位”接位买房，回头再看，他们成了眼下房价新高位的收获者。
人们的焦虑，市场的逻辑，就是如此这般地混杂在一起发酵，打造出全国第一高的房价，酿制出深圳当下看似很坚硬的所谓“楼市泡沫”。
问题是，焦虑是人们的主观，逻辑是市场的客观，我们已经非常清楚，市场逻辑从来不理会人们的什么焦虑，它的秉性是桀骜不驯的，即便被罩上一层政策调控的笼头，它还是常常会躁动不安。
疫情趋缓后的宝中片区成为深圳这一轮楼市躁动的样板。过去这里是所谓“关外”，是被那些早年的深圳人挂在嘴边揶揄的地方。如今，环境面貌、城市功能配套、房价都直逼前海、后海、香蜜湖，已经摆出一副“顶豪”片区的架势，无疑，这里成了原关外率先进入楼市第一梯队的片区。
意外吗？其实一点也不意外。因为，我们从政府规划图中已经看到，这里已经是前海扩容之首要重地，与原来的小前海一道，形成扩容后的大前海的核心部分。
说宝中躁动，市场会讶异，说前海躁动，人们就觉得很正常。前海嘛，那是国家政策所赐，深圳未来的希望，躁动很正常啊。
其实，所谓宝中的躁动，就是前海的躁动！
说起躁动，眼下的前海似乎恰恰相反，那些高大威武的成群的写字楼在沉默中不断拔高，近两年来，这里不断传出有关空置率的负面消息，甚至有人说，前海写字楼的空置率高达60%。以这个视角看，所谓前海躁动，那是七八年以前的事了吧，那时前海刚刚启动不久，全球资金纷纷杀入，搏击机会，数万家企业，数万亿资金，都挂在“前海”这张王牌之下，好像企业名称中有个“前海”二字就显得很时尚，很前卫，好一副炙手可热的样子。
前海这种躁动的日子，近几年来竟然逐渐淡静下来了，大约是由于后来的新概念不断分化的原因，什么自贸区，什么大湾区，什么先行示范区，让曾经躁动的前海有点沉寂，甚至有点落寞，特别是空置率的消息传出来，让市场着实为前海揪了一把心。前海还能再次回到市场热点中来吗？
其实，前海的再次躁动已经发生了。这次躁动的源头不是来自商务型物业，而是宝中的住宅。的确，把前海视野由小前海扩充到大前海，我们就会发现，前海已经非常躁动。沿着深圳西部海岸线看一下吧，从蛇口到小前海，从宝中到大空港，从沙井的国际会展中心到海洋新城，这是前海扩容的主流地带，近两年来，尽显一派躁动，房价不断攀升。
以此来看宝中，它早已不是所谓“关外”，而是与小前海地位等同的大前海的中心，深圳建设先行示范区的中心，粤港澳大湾区的中心。而宝中的优势在于，它比小前海在功能组合上更加平衡，它规划了更多的住宅、商业、学校等等生活类公共配套功能，比小前海的商务产业占主导的规划更加符合当代城市空间布局的现实需要，所以，当小前海因写字楼空置率而苦恼的时候，宝中却由于住宅功能而成为此轮前海躁动的先锋。
我们都知道，深圳物业业态中，最缺的不是写字楼，而是住宅。这些年来，深圳房价之所以不停地涨，背后都是供需关系惹的祸。本来深圳地皮就吃紧，还不断有人口、资金大量涌入，有内地的，也有香港、外国的，每年那么一点住房供应量，这个房价能扛得住吗？
宝中无非是由于一不留神进了前海核心圈，被前海概念裹挟，也就成了这一轮房价拉升的领跑者，同时，也从当年小前海的写字楼躁动模式转向宝中的住宅躁动模式，等于延续了前海的躁动，或者说，宝中的躁动是再一次激活了前海。
前海已经走了十年的路子，的确需要证明自己的能量了。面对即将扩容的现实，前海需要人气，需要真正成为深圳再发展的标兵。从这个战略目标看，现在的宝中躁动，也许是一种征兆，预示着今年大前海扩容对深圳建设先行示范区的现实意义。当然，我希望宝中的躁动绝不要偏颇地停留在关于房价的关注上，而是更多地放在宝中乃至整个大前海的环境提升上，放在产业的转型升级上，放在公共综合服务配套的强化上，放在对深圳疫情之后加快恢复经济元气的引领带动上，放在深圳市民生活方式的改善上，这些才是城市发展的正道。
今年是深圳经济特区成立四十周年的日子，四十年来的深圳，其实一直在躁动，从某种意义上说，躁动就是改革，就是开放，就是创新，就是发展。这是深圳的根本，深圳不能变成死水一潭，要永远保持活力，永远保持创新的激情，成为永远的“躁动者”。当然，这个躁动，决不应该是房价，不应该是投机，而是实实在在的改革和创新。所以，前海也好，宝中也好，让我们更多地关心大湾区的发展，关心深圳先行示范区的社会责任，让深圳城市成长的路子走得更加大气、稳健、和谐！
