江山地产项目违规乱象：无证销售四年 项目濒临
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深度 | 未批先建、无证销售、售后返租 郑州老牌房企江山地产项目违规乱象调查
中房报见习记者 张超凡 记者 樊永锋 | 郑州、北京报道
11月15日、16日，郑州缤纷四季园、四季广场、硅谷广场项目的近2000户业主又一次聚集起来组织维权活动。距离这些项目最初销售已经有5年之久，但截至目前，这些业主所购买的项目或施工停滞或无合法购销合同，千余户业主陷入钱房两空的困境。
就在今年7月11日，郑州市住房保障和房地产管理局还印发郑房〔2019〕79号文件，专项开展房地产市场集中整治，重点治理房地产开发企业无证预售，变相收取购房款等违规乱象。
但记者多方调查发现，上述项目的开发商河南省郑州市江山房地产开发有限公司（以下简称“江山公司”）及关联公司名下的多个地产项目，存在土地未批先建、无证销售、售后返租、无法办理房屋产权证等问题。
“曾经江山地产的口碑是不错的，郑州还有一个以江山公司名字命名的江山路。”一位江山四季广场项目的业主说。
公开资料显示，江山公司成立于1994年，作为河南本土老牌开发商和 “国家二级资质房地产企业”“河南省房地产商业副会长单位”，在郑州先后打造了文华小区、文华西区、江山大厦、秦江花园、江山名典、江山书香名邸等中高档楼盘，从2010年开始，江山公司也开始涉足商业地产领域。
据了解，郑州惠济区政府为了表彰鼓励江山公司，特将原郑邙路命名为江山路。江山路南起北环立交接南阳路，北至黄河大堤，贯穿惠济区境内，全长近37公里。
然而，江山公司以及关联公司名下的商业地产以及住宅项目硅谷广场、四季广场、江山宋城、缤纷四季园均出现违规乱象，引发业主此起彼伏的维权声浪。
对于相关项目的情况当地管理部门并非不知情，江山公司及关联公司也因违规销售受过处罚过，但由于违法违规成本过低，处罚过后违规销售依旧。面对记者的质疑，郑州市住房保障和房地产管理局市场监管处和郑州市金水区房管局相互推诿。截至发稿，多个项目违规引发的问题仍未得到有效解决。
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无证销售四年项目濒临烂尾
“在没有取得土地证的情况下，2014年缤纷四季园项目就开始动工建设，建到一半就开始销售，一直销售到2018年底。”一位孟姓业主告诉记者。
公开资料显示，缤纷四季园项目位于中原区合欢街北、金梭路西的郑政【2015】61号（网）地块。原为工业用地，2015年9月7日郑州市人民政府给出土地出让批复，土地性质改为住宅用地，产权70年。2015年9月15日至2015年10月21日，郑州市国土资源局进行了土地使用权网上挂牌出让，经过31轮竞拍，这块地最终被河南爱丁堡置业有限公司（以下简称“爱丁堡”）以7542万元拍得，折合楼面价2144.702元每平方米，溢价91.32%。
爱丁堡成立于2015年8月，注册资金2000万元，江山公司持股51%，开封亚盛金属材料有限公司（以下简称“亚盛公司”）持股48%，河南冠联工程有限公司（以下简称“冠联公司）持股1%，记者在上述业主提供的购房收据中发现，项目的房款收据日期为2014年11月3日、财务印章为江山公司，而上述土地拍得时间为2015年9月，土地使用权还未取得就已经开始违规销售昭然若揭。在另一张项目购房收据中记者还发现，购房时间为2018年11月14日，财务印章为却为爱丁堡公司，江山公司有出借银行账户收取业主购房款之嫌，根据两张收据的时间，可见违规销售达4年之久。
2019年11月13日，记者走访缤纷四季城项目现场时发现，施工塔吊以及施工车辆仍在，但工程作业早已停滞，施工设备杂乱摆放，整个项目濒临烂尾。
据悉，整个项目占地15.09亩，规划建设4栋，建筑总面积47873.88平方米。包括1栋24层商品房（1号楼），面积20892.21平方米，房屋240套；1栋26层公租房（2号楼）面积10596平方米，房屋198套，由郑州市住房保障办实施回购；2栋临街3层商业用房，面积2628.52平方米，开建1栋；配建地下停车位348个，面积9262.15平方米，社区管理服务费用房750平方米，未能完工。
据记者了解，目前该项目楼盘处于法院查封和施工停滞状态，下一步楼盘将进入拍卖程序。郑州市高新区政府曾进行协调，但没有任何实质性进展，所涉及300户业主仍陷在钱房两空的境地。
因爱丁堡拖欠原发建设集团（以下简称“原发建设”）工程款，原发建设将其诉诸公堂，法院最终判决爱丁堡支付工程款3306万元及违约金，如不履行，原发建设有权对所涉工程折价或拍卖所得的价款优先受偿。
“自2014年11月，爱丁堡在五证不全的情况下长期违规销售，收取项目销售资金8160万元，公租房回拨资金1950万元，并将土地抵押给银行获取贷款8000万元，总计约1.8亿元。随后江山公司将资金挪作他用，致使爱丁堡拖欠施工方原发工程款4200万元，原发建设集团在追要工程款长期无果的情况下将爱丁堡告上法庭。”一位缤纷四季园项目的知情人士向记者透露。
记者进一步了解，爱丁堡与原发建设签订合同后，原发建设向爱丁堡支付涉案工程履约保证金1000万元。之后爱丁堡向原发返还履约保证金700万元。原发及爱丁堡均认可完成的工程量造价为4945万元。工程价款的80%为3956万元，扣除爱丁堡已经支付的650万元，尚余3306万元。
此外，上述知情人士还向记者透露，缤纷四季园项目所涉及公租房存在违规拨付公租房租金的问题。
记者通过查看一份郑州市房管局回购三环外公租房的文件规定发现，项目工程取得《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，且进入基本施工阶段的，企业可以申请30%的回购资金。项目工程进度达到预售条件，且具备相关要件后，可再申请拨付30%的回购资金。
而一份爱丁堡四季缤纷园项目财务收支情况专项核查报告显示，根据与郑州市保障性住房办公室签订的协议，项目2号楼为公共租赁住房，建设完成后由郑州市保障性住房办公室回购，回购价格为2887元每平方米，房屋回购总价款为30919827.74元，目前已经收到19500000元，剩余11419827.74元未收到。
记者调查发现，爱丁堡2016年3月3日取得《建设用地规划许可证》，2016年5月17日取得《土地证》，2017年7月5日取得《建筑工程施工许可证》，但至今未取得预售证，而公租房回拨资金已经达到房屋回购总价款的63%，已明显违反上述公租房回购规定。
“四个证都办理下来了，为什么预售证就办理不下来呢”一位缤纷四季园的业主百思不得其解。而对于爱丁堡项目迟迟不办理预售证的问题，上述知情人士认为，爱丁堡是有意不办预售证。“爱丁堡项目中间修改了公租房的图纸，导致已经办好的手续，要重新办一遍，修改公租房的目的是为了拖延时间，办理土地抵押，向银行贷款，等贷款8000万元下来后，便对项目撒手不管了。”
“当时也是看到有公租房才买的，感觉有政府公租房应该可靠些。”上述业主告诉记者。
开发商在五证皆无的情况下，在高新区核心位置违规建设，开设售楼部公开销售房屋，市场监管部门何在？2017年11月，地方电视台曾对此项目违规销售进行过曝光，郑州市住房保障和房地产管理局对该项目进行了行政处罚，但之后爱丁堡继续违规，销售持续到2018年底。
“时间长了，领导都换了，态度也变了。最近一次高新区官方回话是问题楼盘没法网签。而经过业主们查询此项目已经在问题楼盘名录中除名，目前施工方原发因爱丁堡仍未返还工程款已经准备拍卖楼盘，由于这块土地已经抵押给银行，银行有权卖这块土地。我们业主与爱丁堡签订的是认购协议，没法得到法律保护。”一位业主无奈地向记者表示。
据记者了解，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的纠纷案件适用法律若干解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买卖人签订商品房销售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。”在实践中，买受人为保护自己的权益应将请求解除合同的请求变更为确认双方签订的合同无效，在此基础上提出返还购房款，赔偿损失的主张，方能获得法院的支持。
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开发建设五年项目仍为土坑
与缤纷四季园项目的情况类似，江山四季广场项目位居文化北路与北三环交通要道处，周边人口聚集，地理位置优越，曾被列为郑州市金水区重点建设项目，项目定位为中原全健康运动+立体公园MALL。四季广场项目拟规划一到六楼是商场，七层以上是写字楼，使用土地2.2万平方米，拟建总建筑面积15万平方米。
“2014年8月在无任何证件的情况下，建设售楼部开始售卖，销售金额近两万元，开发商承诺业主2018年年底交房，每年还会返利，五六年就可以回本，双方签订的还有认购合同。开发建设五年，项目还是一个土坑，打官司没有任何可执行的财产，现在是要房没房，要钱没钱。”江山四季广场项目一位业主无奈地说。
记者在一份四季广场项目内部认购协议书上看到，为保障商场的统一招商运营，乙方所购房源需与甲方指定商业运营公司签订商场开业后的前五年《委托经营管理协议》乙方在所购房源享有商场开业后前三年总房款每年8%的包租收益，第四年及第五年享有9%的包租收益。
如今协议约定如同泡影，开发商因迟迟不能交房违约在先，四季广场业主已经走法律途径维护权益，经过法院强制执行未发现公司名下有任何财产，至今仍陷入钱房两空的境地。
公开资料显示，河南江山四季广场置业有限公司（以下简称“江山置业”）成立于2015年，注册资金6001万元，法人代表为黄白河，由亚盛公司控股80%，江山公司控股20%。江山置业因未能履行法院判决退还业主购房款已经被金水区法院列为被执行人，在销售四季广场项目时因江山公司向江山置业出借银行账户，使得业主购房款转入江山公司账户需承担连带责任。
2019年11月13日，中国房地产报（微信ID：china-crb）记者走访了江山四季广场项目发现，售楼部外扯满了维权条幅，里面也被维权业主用油漆喷雾涂满了向张洪海追债的标语，售楼部旁是还未开发建设的项目土地，透过铁皮围栏可以看到里面一片空地已经杂草丛生。
江山置业售楼部一位负责人称，江山四季广场项目的土地是2012年买入的，买入后由于陈砦村城中村改造等一系列问题导致收储、挂牌等工作无法进行，所以项目搁置至今。对于业主的购房款退还问题，这位负责人称，公司现在资金困难，而拿到大笔资金的唯一途径就是土地招拍挂，只有通过土地招拍挂拿到这块土地，政府土地出让金返还到位，才能退款。对于业主近两亿元购房款去向问题，而这位项目负责人称，业主购房款已经用于偿还该项目土地所欠债务。
一位四季广场项目的知情人士向记者透露，四季广场项目的这块土地是由两块地组成，分别属于河南平原控股集团和陈砦村，三方通过私下协议完成了这块土地的交易。如今河南平原控股集团已不愿意再掺与此事，而陈砦村与这块土地仍有遗留债务，金水区国土局称这块土地不存在问题已经被收储，所有材料已经上报上级审批，准备进入招拍挂程序。
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产权证无法办理业主追债无门
同为“江山系”的硅谷广场项目位于郑州科技市场的IT商圈，由2栋楼组成。总建筑面积15万平方米，A栋平层面积1200平方米、B栋平层面积1900平方米。该项目由河南省煤炭科学研究院有限公司（以下简称“煤炭公司”）提供建设所需土地，冠联公司提供全部建设资金，双方合作开发而成。
记者在煤炭公司与冠联公司的一份合作协议上看到，甲方为煤炭公司，乙方为冠联公司，甲方负责提供土地，乙方提供全部建设资金，合作对文化路82号房地产项目进行合作。合作的两宗土地位于郑州市文化路82号，土地使用权为甲方，一宗为作价出资科研设计用地【土地郑国用（2009）第0850号，17.2亩】一宗为划拨城镇住宅用地【土地郑国用（2009）第0852号，9.6亩】两宗土地共计26.8亩。
对于科研用地，乙方以甲方名义，按报建办公楼形式进行建设，对于住宅用地，乙方可以在出让后按照本协议规定过户至自己名下开发。
记者发现，冠联公司与硅谷广场项目业主签订的是房屋转让预备协议，以二手房转让的形式将内部房转变为商品房，但由于土地性质为科研用地，商品房产权证办理至今依然是遗留问题。
记者在一份签署于2018年11月14日关于约定房屋产权办理事宜的三方协议中看到，甲方为硅谷广场全体代表，乙方为煤炭公司，丙方为江山公司、冠联公司。约定硅谷广场统一的房屋不动产权证书办理在乙方名下，由冠联公司负责把乙方名下的硅谷广场房产大证直接分解、过户给业主。
硅谷广场项目在销售过程中也存在售后返租行为。记者在一份委托经营管理协议中看到，硅谷广场项目业主把商铺委托给河南和盛行商业管理公司（以下简称“和盛行”）进行招商和物业管理约定收取租金，冠联公司为和盛行向业主支付租金的保证方。
“2015年3月买的商铺，首次交总房款的50%。剩余50%分为5年交清，每年按照10%交，前三年每年交10%，后两年返租金的形式抵扣房款，2018年只收到上半年的返租金，和盛行以经营不善为由停止返租金。”一位宗姓业主告诉记者。
从2019年开始，硅谷广场项目的业主向法院申请强制执行退还房款，法院以已穷尽执行措施，未能发现可执行财产为由，终结执行程序。
“冠联公司原法人代表张洪海，现在已经变更为张运海，实际隐形控制人却是张洪海，只是通过运作让这个事情变得模糊。”上述业主告诉记者。
中国房地产报记者通过股权穿透发现，冠联公司的大股东为亚盛公司控股55%、郑州智洪宸商贸有限公司控股（以下简称智洪宸公司）45%，而智洪宸公司的股东为河南得胜工业锅炉有限公司（以下简称“得胜公司”）控股51%，法人代表为张洪海，得胜公司的股东为河南开封得胜锅炉股份有限公司控股（以下简称得胜股份公司）95%，张洪海控股5%，得胜股份公司大股东却为冠联公司控股91.24%。
对于江山公司及关联公司名下多个项目在无任何手续的情况下，公然在城市主干道违规建设售楼部进行销售，多数业主在接受记者采访时提出质疑：地方政府在发展规划、项目监管上存在失察之责。
“没有手续应该由市综合执法局对其进行处罚，区里面应该会成立工作小组，具体事情由区里面承担，企业不来这里申报预售，房管局没有处罚权。”一位郑州市住房保障和房地产管理局市场监管处的工作人员告诉记者。
“对于无证销售，区里面也没有这个职能，区里面管不了，需要去郑州市房管局。”郑州市金水区房管局一位房产管理科的工作人员如是表示。
为了快速回款，项目在没有取得预售证就急于开始对外销售，甚至土地证还没取得就已经开始建设售楼处。一边是开发商简单粗暴的违规，一边是购房者法律意识淡薄，中间是滞后的房地产监管，地方房地产市场乱象的治理任重而道远。
（此文刊于中国房地产报11月25日03版 责任编辑 徐妍）
流程编辑：曹冉京
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