房市大招又来了，这次还会暴涨吗
日前浙商银行下发了调整个人贷款的通知，明确根据各地限购限贷的政策，各分支机构可将非限购城市居民家庭首次购买普通住房的个人首付贷款最低比例由30%调降至20%。
对于此次下调，浙商银行方面表示，始终严格执行监管部门关于限购和非限购城市差异化信贷政策，同时符合各分行当地房贷调控措施，与银行同业执行要求基本相当。
与此同时，网上也传出了工商银行在部分地区下调二套房首付比例的消息，据说是要把二套房首付比例从60%降到30%，也就是说执行跟现在首套房一样的政策。
同时驻马店，南宁、马鞍山等城市也推出了相应的措施，来对房地产市场进行托市。
风起于青萍之末，毫无疑问，针对房地产市场定向放水的大闸已经打开。都0202年了，聪明人都已经知道了这类管中窥豹的新闻看上去是投石问路，其实就是代表了宏观的大趋势，而政策制定者都已经学聪明，再也不会像某年那样高调宣布结果争议声一片。
悄咪咪地干就完了。
就像14年的央行通过PSL投放货币的时候，几个月过去了很多人还在怀疑真实性，等大家都反应过来，才发现原来人家早已偷偷抢跑了。
从18年开始，所有被房价震得没方向的朋友问我地产后市怎么走，我都说，只要央行不降首付比例，房价就暂时不存在暴涨基础。等房价要涨了我会告诉你的。
就像你问我股市近期会有大牛市吗，我一样会告诉你，不放开杠杆，不放开配资，就没有大牛市基础。
这次新闻出了之后，又有很多人问我对房地产后市的看法，虽然我一直对房价很忧虑，但是我不得不说：
很抱歉，房价很有可能又要暴涨一波了。
最晚下半年，很多地方就会先涨为敬。
具体上涨幅度，视疫情的全球发展和经济形势而定，如果经济压力越大，房价可能就会涨得越多。
没办法，这世界上很多东西，就是反常识的。
经济上行靠实业，但是每次救经济于水火之中的，不好意思，都是我房某人。
经济越差越需要房地产涨。二十年来莫不如此。
相比降息来说，降房贷首付比例绝对是真正的大招，这直接影响到买房杠杆率，降10%的首付比例，能上车的人可绝对不止增加10%。
这里有必要再重复一下我之前说过的一个观点：
房地产不是蓄水池，房地产是印钞机本身。
我们知道目前主要的印钞方式是通过贷款，因此，只要贷款支持什么行业，就说明这个行业成了天选之子，担负起了印钞机的责任。
而这个过程当然是通过政策引导的出来的，并不是大众觉得的那种，央行放了很多货币，而房地产则是一块像雷锋一样的海绵，不断吸纳着这些货币，这是一种典型的错觉。因为印钞需要锚，锚就是抵押物，你没有抵押物，货币是无法被释放出来的。不然就是无锚印钞，会造成恶性通胀。
房地产就是印钞机本身也可以用M2等指标来佐证。10年前的2010年，中国的M2是70万亿左右，2020年估计会是210万亿左右，翻三倍；而同期北京的房价均价也从2010年的2万元/平，一路飙升到现在6万元/平，也是翻了三倍。
而现在，印钞机的轰鸣声又由远及近，再次响起。
另外，其实利率也已经悄咪咪降了，虽然不多，但却是一个重要的信号。
上周四（2月20日），央行公布了最新LPR数据，其中：
1年期LPR为4.05%，此前为4.15%，下调了10个基点；
5年期LPR为4.75%，此前为4.8%，下调了5个基点。
这里有必要向不是金融专业的朋友再普及一波LPR。
太专业的术语咱就不说了，你只要知道，LPR就是用来替代基准利率的东东，你就把他当成以前的基准利率就好了。基准利率快的话估计年内就会成为一个历史名词。
所以你只要知道LPR降低，就等于是降息就好了。
LPR锚定的是MLF的价格，用LPR来对贷款进行报价之后，意味着我们的央妈已经向美联储看齐，通过对公开市场操作资金价格的干预来引导市场利率。当然了，这是利率市场化的一大步。
不过也让利息的调整变得更为隐蔽。
而这两年我才慢慢意识到，房价上涨，带来的最大风险并不是崩盘的风险，而是贫富差距加大导致的社会不稳定风险。但是这个风险跟失业带来的风险相比，大家的容忍度无疑会高很多。
中国的房价每次涨，不存在温和上涨之说，每个大周期来临，只要是涨，必然是暴涨。
就像最近的股市一样，韭菜是买涨不买跌的，你要扭转市场预期，就得让市场自发上涨，要让市场自发上涨，就必须把市场炒热起来，这样才能达到政策预期。就像老式拖拉机起动一样，政策得猛摇几下，才能让发动机启动起来。
换句话说，无论股市房市，让韭菜上来自己动，才能最终真正达到并稳固托市效果。
而韭菜又是比较剑的，不暴涨他们是不会跑步入场的。
而这次最大问题在于，房价的基本盘其实还在，在疫情之前其实绝大多数城市房价还是很平稳的，并没有明显掉头向下的迹像，甚至不少地方主要精力更多地还是放在控制房价上涨。
不像14年的那次，我那会正在做房地产基金，我记得非常清楚，在14年底到15年初股市最高涨的时候，整个房地产市场弥漫的是一种悲观甚至绝望的气息，关于房地产拐点的讨论不绝于耳。
而这次突发的疫情不光是增大了经济下行的风险，还增大了出现断供潮的可能性。这是政策制定者最怕的，因为这可能会造成金融危机。
因为疫情有全球扩散的潜在风险，等我们好不容易恢复，外部环境可能又会让出口受影响，那时就会面临着消费和出口轮番熄火的风险。
因此重新把房地产这个夜壶拎出来就迫在眉睫了。但是这么一来，原本好不容易按住的房价，可是又要被重新浇上一泼热油了。
当然，实际上我觉得房地产叫阿拉丁神灯更为准确一些，因为我们的房地产被封印了许多实力，无法被完全释放，比方说比较高的首付，限购等，就等着经济下行的时候来个逆周期调节呢。
但我比较悲哀的是，目前千千万万小企业，特别轻资产的服务业，到目前为止并没有得到一丝丝怜悯，千千万万的小老板挣扎在破产边缘，如果没有可以用来抵押的房产，估计是在劫难逃了。
想想也对，想着可以雨露均沾的小老板们是有点自作多情了。由于经营情况的恶化，原来就贷不到款，现在银行更不可能给你雪中送炭的。
只要新增信用能够覆盖收缩的信用，经济大局就没问题，就算出现了一些断供也没关系，只要房价处于上涨通道的时候，这种局部的信用崩溃很容易就会被投机浪潮消化和掩盖过去。
而房子作为主要的抵押物，价格上升也会增强现有各类融资的安全边际，防止信用的坍缩。
正如达利奥说的，内债危机会带来通缩型的衰退，防通缩是目前的最大任务。但是毕竟是内债，放水就好了，反正全世界都要放，汇率也没什么压力。
但是结构性的调整在所难免，只是可怜很多人要成为统计数据了。也就是说，有房的人和没房的人，房子多的人和房子少的人，财富差距要越来越大了。
很多人说了，目前居民负债率这么高了，房价百尺竿头还能再进一步吗？
我前几年也觉得房价可能到头了，但是经过几年的观察，我绝望地发现，房价可能远远还没到头，大部分人都将难逃干电池的宿命。
首先，其实中国人对于房产的潜在需求可能比大家想象的要多得多，房子并不像一般消费品有就完了，大家永远都在追求住得更大更好。如果不人均大平层的话，老百姓对于房子的欲望似乎是不会停止的。
其次，我们来探讨一下，政策制订者的意愿和能力。
意愿刚才我们已经说了，经验丰富的政策制订者早就摸清楚了老百姓的脾气，非常清楚地知道，不暴涨一波，韭菜是不会跑步入场的。事实就是这么的残酷，并不会以普通房奴和准房奴的意志为转移。
唯一的风险是落入流动性陷阱，即银行不愿意放贷，老百姓不愿意负债，就是凯恩斯说的，通胀的时候你可以用加息这根绳子拉住通胀，但是通缩的时候你却不能通过推一根绳子让通胀跑起来。
但这只是个技术问题，针对房地产来说，历史的经验反复说明了，只要三根阳线，老百姓就会跑步进场。
那么接下来就是能力的问题。谈这个问题之前，我们可以先来回顾一下历史。
这一切要从2014年说起。
我们常说，听其言，更要观其行。就像学霸考试，牛逼的学霸都能揣摩命题人的意图。二十年来，房地产经历的大周期比股市多多了，让我们把时间线重新拉回到14年到18年，重新回到这波可能是人类历史上最波澜壮阔的房价上涨浪潮中，一窥究竟。看看当时到底发生了什么，能够给我们今天带来什么启示。
1、2014年930：重启宽松。14年6月起非一线城市限购已经在陆续取消，市场却反应平淡。在“稳增长+去库存”诉求下， 以放松限贷为特点的全国性宽松开启：二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，即只要你首套房的贷款还完了，二套房可以享受首套房的30%首付比例。
10月9日，住建部、财政部及央行三部委联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，主要包括降低公积金贷款门槛、提高公积金贷款额度，以及推进公积金异地贷款等方面内容。在公积金新政发布后的一个多月时间里，已有超过32个省市陆续出台了公积金贷款调整细则，主要体现在降门槛、提额度、认贷不认房以及实现异地贷款这几方面。
政策推出一段时间后，市场依然没什么起色。
11月央行降息。
2014年还有一件被大家忽视但影响深远的大事，就是央妈创设了名为PSL （抵押补充贷款）的“创新”货币工具。
PSL本质就是一种再贷款。这里稍微解释一下再贷款，再贷款说白了，就是商业银行向央妈借钱，这样他们就有钱放出更多的贷款。在加入WTO之前，再贷款一度是咱们央妈发行基础货币的主要方式。加入WTO之后由于出口赚了大量外汇，基础货币投放的主要方式就变成了外汇占款。而12年以来，外汇占款有所回落，因此央行一直琢磨着在适当时候重新祭出再贷款。
而PSL跟传统再贷款的区别，就是银行需要用手里的高评级债券和所谓的“优质贷款”抵押给央行，其中高评级债券，主要是一些地方政府债，地方政府发行这些债券，当然就是定向用于棚改。当然，更多情况下，估计就是银行直接把自己的“棚改贷”卖给了央行，以获得流动性支持，比方说当年国开行获得PSL额度。
棚改的方式也简单粗暴，叫“货币化安置”，就是拿钱给你，然后你拿着这些钱去市场上面买库存的房子。这样一举多得，既更新了城市，又去了库存。
现在事后已经证明了，PSL就是“定向向房地产放水”。PSL并不是所谓的“微刺激”，本质就是“强宽松”，甚至被市场认为是中国版的一次QE。
后来大家知道了，其实早在2014年7月，央行向国开行注入为期3年1万亿的PSL，利率4.5%，用于支持棚户区改造、保障房安居工程、三农和小微企业发展。
央行说法是，“通过PSL可以调节向金融机构融资的成本，引导其向需要提供支持的实体经济部门注入低成本流动性，以降低特定实体经济部门的融资成本。”
一年以后，2015年6月，央行再次对特定银行进行了PSL操作，以提供基础货币，同时调降本次PSL利率至3.1%，以支持“实体经济”发展（谁说房地产不是实体经济了？）。新一轮PSL期限可能为3～5年，规模达1.5万亿，利率则比2014年投放给国开行的4.5%下降了31%。
2、15年330：宽松加码。由于地产行业心跳都要没了，土地成交量低迷，于是2015年3月30日五部委宣布，二套房首付比例降至40%、出售房屋营业税免征年限由5年缩短至2年。
而实施了3年多的楼市“限购令”逐步退出历史舞台，到15年3月30号，全国46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚还没有解除限购。几个月内央行两次降息、一次降准，五年期以上的商业贷款利率降到5.9%，是11年来最低的贷款利率。
这次政策其实力度还可以，但是当时是股市最疯狂的时期，但是聪明的钱已经嗅到了风向，开始从股市撤离。
3、15年930：全面宽松。此时已经是股灾后，经济面没什么亮点，面临极大下行风险。9月30日，四部委再出两项新政，将非限购城市首套商贷首付比降至25%；同时提高公积金贷款额度、全面推行异地贷。此后商贷首套首付比又降至20%，二套首付比降至30%，央行再度降息降准各1次，利率优惠叠加低首付，信贷处于全面宽松状态。
市面上的各种首付贷产品也开始火爆，跟股市一样，房市的杠杆牛爆发在即了。
2015年12月中央经济工作会议提出供给侧改革五大任务之“去库存”，棚改货币化力度加大，一二线城市房地产市场启动。
4、16年217：打完收工。2016年2月27日，下调房屋交易环节契税，至此降龙十八掌就算是打完收工了。一二线城市房地产市场开始重新出现了火爆的抢房场景，三四五线城市也开始蠢蠢欲动。
5、16年930：调控转向。2016年9月30日之后北京等16个热点城市推出楼市新政，调控全面转向，一线城市房价过快上涨，引起了决策层的担忧。房地产调控从之前限购限贷一下变成了 “限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限，房地产融资全面收紧。
而后面的事情大家都知道了，按住一二线城市，目的其实是为了让三四线涨。
这时候棚改开始发挥威力，开发商库存转化成居民库存。16、17年棚改货币化对全国住宅销售的拉动为18.1%和21.4%。作为棚改主战场的三四线城市销售大幅反弹，17年底住宅成交面积占全国成交面积的67%。
从需求端来说，房票从来是不缺的，因此限购实际上的作用并不是特别大，大家缺的是首付和杠杆。而从供应端来说，房价则直接取决于土地供应量。
那么在2014到2014年，房地产走势大翻转的两年里，土地供应量又是怎么样的呢？
根据中指院数据，在2014-2016年，土地供需量连续3年下滑，而到了2017-2018年，土地供需均出现大幅上涨。
那么在2016年930调控之前，土地市场供应发生了什么呢？2015年与2014年相比，一线城市土地供给量减少了超过30%；而2016年与2015年相比，供给进一步减少，下降幅度接近60%。全国来看，2015年土地供应量同比下降25%，2016则接近30%。
2020年1月，全国土地市场表现低迷，供应成交双双下滑，土地出让金回落。全国主要地级市土地供应建筑面积为8230.8万平方米，同比下跌25.77%；成交规模明显回落，成交规划建筑面积为5471.81万平方米，同比下跌41.76%；土地出让金为2549.88亿元，同比下跌19.74%。由于今年过年较早，而且1月份疫情并没有显示出威力，1月份的土地成交并不能说明土地政策的真实走向，还有待继续观察。
当然了2014年-2018年这一波大涨，事后很多人反思，觉得有点用力过猛。
不过从2014年开启的房地产超级周期当中，我们能得到三个启示：
1、房产救市政策的目的就是要让房价暴涨一波，暴涨的幅度只有天知道，因为每轮刺激的边际效用肯定是递减的，每轮用的药只能越来越猛，但当市场预期扭转的时候，反向调控政策的推出却往往很难刹住上涨惯性，除了韭菜越涨越买的特性以外，还因为打压房价的药不能像救市的药那么猛，要知道多涨一些没关系，但一旦把房价打崩了，就出大事了。因此大幅加息和大比例提高首付从来都没有出现在调控的选项里，看上去六限很严格，其实本质是为了冰冻房产交易，不让涨也不让跌。
2、政策会视市场反馈逐步加码，直到市场预期反转。但是目前来看，政策制订者似乎吸取了一些经验教训，这个经验教训并不是如何避免房价暴涨的教训，而是上来就用了猛药，把首付一步降到位。如果效果不好，再降到史无前例的15%也不是不可能。另外，不排除会有类似PSL的新的定向工具的创设，或者将PSL的范围扩大到旧改。
3、从政策组合拳的传统来看，如果房价出现松动或者不稳，限制土地供应量是一定会发生的。这样从供求两端同时双管齐下，房价不涨都得涨。
以上就是我的全部分析，我倒是希望我的预测错了，因为我实在不愿意看到年轻人“奋斗再多,没有房子我们也终将无家可归”的情况愈演愈烈，但是我也知道地产这个泡沫只能越吹越大，因为没有人敢去刺破他，直到终有一天难以为继，实业被地产绑架的日子可能还有很长。
