不跌反涨！楼市，根本不需要刺激

作者：北哥 来源：功夫财经

上周，2020年国内最重要的会议正式落下帷幕。跟以往最大不同的是，今年的重要会议罕见地没有设定具体的年度经济增长目标，但是在全球疫情依然没有结束的大背景下，这也是一种相对更为务实的安排。

那么对于房地产市场，本次会议有怎样的指示？在会场之外，真实的房地产市场又是怎样一番景象呢？我们一起来看一看。

01

会场之内，房地产遭遇“冷处理”

在今年的大会中，房地产遭遇了前所未有的冷处理。首先，在工作报告里，对房地产市场的表述只有一小段话，加上标点符号也不过91个字：

“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居”。

这中间跟房地产直接相关的实际上只有中间一句话，核心也就三个词——“房住不炒，因城施策，平稳健康”。

相比而言，去年报告对房地产的描述一共有273个字，正好是今年的3倍，即使考虑到今年报告整体篇幅缩减，房地产所占的比重也大幅低于去年。

其次，对于此前关注度较高的房地产税，今年的年度报告只字未提，两会代表和委员提案也没有任何涉及。虽然在会议之前发布的另一份文件（《中共中央、国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》）提到要“稳妥推进房地产税立法”，而相比去年两会的年度报告明确提出要“稳步推进房地产税立法”，今年的表述无疑也是一种退步。

另外，今年两会代表和委员的提案，跟房地产相关的也是少之又少，仅有的几份提案，多数还是聚焦于住房公积金改革，对于房地产市场的实质性政策几乎没有提及。

就连房地产公司老板的提案大多也“不务正业”，比如恒大老板许家印提的是“复工复产”，碧桂园老板杨国强提的是“完善建筑机器人政策标准体系”等。甚至连最后的总理记者招待会，也没有任何记者提出跟房地产相关的问题，这在历史上也是极为罕见的。

总的来看，今年会议对“房地产”进行了明显的冷处理，这在一定程度上可以反映出决策层对房地产市场的态度，那就是“既不想打压，又不想刺激”，所以只好让大家都闭口不提。在疫情还未结束、经济亟待复苏的当下，这一态度也是比较务实的。

有人说，报告不是依然强调了“房住不炒”吗？从字面上看确实没错，但是实际上正如我们之前说过多次的，“房住不炒”这四个字是这一届领导提出的对房地产市场的核心指导思想，只要领导不变，这四个字是不会改的，而且每次大会肯定都要提。

02

会场之外，楼市行情依旧火热

跟会场之内的冷处理形成鲜明对比的是，会场之外房地产市场的热度依然很高。

1）土地市场火爆中原地产数据显示，今年截至5月29日，全国土地市场持续升温，北京、上海、杭州等地卖地收入超过千亿元大关。全国50个大城市卖地收入超1.6万亿元，同比上涨12%，27城卖地超过200亿元，49个城市超过100亿元。

上述数据均刷新近年来同期纪录，高价地块也在持续不断的涌现。其中单宗地价超过20亿元的地块就有44个，溢价成交占比75%，此前的溢价成交不足一半。5月份更是诞生了今年第3宗“百亿地块”——5月15日，龙光以总价115.97亿元、楼面价8.74万每平方米拿下前海热门地块，深圳时隔五年迎来新单价地王。

2）销售大超预期根据贝壳研究院的数据，5月18个重点城市链家二手房成交量继续增长，环比增加15.2%，同比增长42%，5月成交量已经达到去年成交量最高水平（2019年3月）的98%。再来看看关注度最高的北京，截止5月29日，北京5月二手房住宅网签已经达到1.57万套，全月网签总量突破1.6万套已是板上钉钉，这一数据在北京2017年317新政之后至少能够排进前三。

而根据北京某知名中介的工作人员预测，由于网签存在一定的滞后性，5月份的二手房实际成交量可能接近甚至超过2万套。另外这两天还有一条劲爆的新闻，杭州某楼盘不到1000套房子预售，竟然创造了超过6万人排队摇号的壮观场面，而且还要冻结资金。听说预售刚开始开发商的登记系统就崩溃了，最后不得不包了一个网吧、请了50个大学生手动审核购房人的材料，真是太火爆了。

3）房价不跌反涨从国家统计局发布的3月和4月70个大中城市房价数据可以看出，尽管遭遇了百年不遇的疫情冲击，但是全国主要城市的房价依然保持了上涨的趋势。

从4月份的数据来看，新房和二手房价格的环比涨幅均与上月持平或扩大，其中4个一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.2%，二手住宅价格环比上涨1.1%；同比方面，4月份一线城市新房价格上涨2.9%，二手房价格上涨3.0%，二线城市新房和二手房价格同比分别上涨5.6%和2.2%，三线城市分别上涨5.1%和2.4%。

从数据上看，不论是新房、二手房，不论是一线、二线还是三线城市，即使是在疫情期间，房价依然还在上涨，这足以证明部分人脑海里幻想的“房价跌了”根本就不存在。

总之，在疫情来袭其他多数行业遭受重创的时刻，房地产市场表现出了极其顽强的生命力，甚至呈现出相对火热的景象，这不仅打破了大家对房地产市场的担忧，同时也让担心房价下跌的人哑口无言。

当然，以上这些火爆的现象大多集中在一二线城市以及部分核心城市群的核心城市，对于部分非核心地区的非核心城市，房地产市场确实存在一定的压力，但是从目前来看，这些并不是主流。

03

中国楼市，根本不需要刺激

在今年年初的文章中，北哥就说过“中国的房地产市场根本不需要刺激”，从上文的数据来看，目前土地市场持续火热，销售数据迅速反弹甚至超过去年，房价也依然维持了上涨的趋势，种种迹象表明，北哥此前的结论正在得到应验。

为什么北哥坚信中国楼市不需要刺激呢？因为中国房地产市场依然有强大的需求支撑。

1）城镇化是楼市需求的基础过去连续几年的工作报告，都将房地产相关的表述放在了城镇化这一条目下，这足以证明城镇化在政府工作中的重要性。

从城镇化未来的发展空间来看，我们国家截至去年底城镇化率刚刚突破60%，离欧美发达国家依然还有20%左右的提升空间，这意味着未来10年中国还将有3亿人要进城，这些新进城的人都需要房子住，这是支撑未来十年中国楼市需求的基础。

城镇化率的进一步提升，不仅会惠及大中城市，也会对小城市甚至县城构成重要利好，正如今年的报告所说，要“大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求”。

现在国家正在大力提倡“新型城镇化”，不论是大中城市，还是小城市和县城，新型城镇化就是要让进城的人不仅能够住上房子，还要提升居住和生活的品质，让城市更宜业宜居，这对于房地产市场当然算是好事。

2）大城市改善型需求亟待释放大家知道，过去几年间，国家对大中城市和热门地区的楼市采取了极为严格的调控政策，这其中对于改善型需求群体造成了非常明显的误伤。

以北京为例，如果你原来手上有一套房，即使卖掉之后再买房，也算是二套房，这意味着你的首付比例要提升到80%（改善型住房基本上都是非普通住宅），这对大部分普通民众来说是无法承受的，这也就造成了目前大中城市大量改善型需求的积压。

北哥认为，跟首套刚需比起来，改善型需求才是未来中国房地产市场更大的需求群体，而且这部分需求是真实存在的，跟“房住不炒”完全不冲突，理应得到政策支持，至少不应该打压。

本次会议期间，全国政协常委、中国社会科学院院长谢伏瞻也建议，对单套改善型住房交易实行支持政策，调整普通住宅和非普通住宅认定标准，放宽认房又认贷限制条件，减免有关税费。

北哥相信，在不久的将来，对改善性需求的打压必将逐渐减轻甚至取消，这对未来大中城市的房地产市场将会是一次史诗级别的提振。

有了以上这两大需求支撑，再考虑到全球央行竞相放水的大环境，中国未来十年的房地产市场依然具备很大的增长空间。现在房地产市场要的不是刺激，而是把史上最严的调控政策限制稍微松绑一点点，就足够了。

但是，为什么国家连这么一点点放松都不愿意（敢）给呢？其实答案很简单，调控这么严格楼市依然如此火爆，要再松一点，那不得上天吗？房住不炒的前提下，谁敢啊？！

这段时间总有人问北哥该去哪里买房，其实什么都不用看，只需要去查一查哪里的楼市限购政策最严格就行了。当然，你还需要一张“房票”！