月内融资近50亿 春泉产业信托可转换债里的远洋
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来源：观点
作为在香港上市的第一支让投资者可以直接投资京城标的的信托基金而言，春泉产业信托近几年的发展虽谈不上风生水起，但仍获得不少资本方的青睐。
观点地产网一年前，春泉产业与太盟地产的内部争斗划上句号后，春泉产业信托最近一起融资动作及远洋低息认购的身影，再次走进人们的视野。
于11月23日，春泉产业信托的全资附属公司Spring Treasury Limited作为发行人，与认购人Alpha Great Global Limited、房地产投资信托基金管理人及担保人订立认购协议。
据此，发行人向认购人发行于2022年11月27日到期的5.85亿港元的有担保可转换债券，该可转换债券将按1.75厘计息，认购人系由远洋集团牵头的特殊目的机构。
除了发行可转换债，于11月7日春泉产业信托还通过其全资附属公司借款人RCA01以北京华贸中心写字楼项目抵押进行银行贷款融资，最多获得5.55亿美元，其中包括承诺定期贷款融资4.75亿美元及无承诺定期贷款融资8000万美元。
也就是说，于11月内，春泉产业信托将获得融资不少于49.29亿港元，于完成再融资及悉数转换债券后，春泉产业信托的资本负债率降低500个基点至30.1%。
另一方面，国内未正式建立REITs制度，赴港上市的内房信托数量较少且市净率（PB）低于1，同时由于持有北京超甲级写字楼物业，这部分物业能贡献较稳定的物业租金回报，使得这类信托基金备受投资者和市场的关注，远洋便是其中之一。
春泉融资术
此前因收购英国84处经营连锁式汽车维修中心的房地产物业交易上分道扬镳，春泉产业信托的持股人之间曾闹得“不可开交”，随后收购惠州“华贸天地”购物商场的项目也因此告吹，春泉产业信托的发展及收并购动作也似乎停滞了。
作为在香港上市的第一支让投资者可以直接投资京城标的的信托基金而言，春泉产业信托近几年的发展虽谈不上风生水起，但仍获得不少资本方的青睐。
据观点地产新媒体了解，上述春泉产业信托发行的可转换债券按初步转换价每个基金单位3.642港元转换为新基金单位，较11月25日收市价3.24港元溢价12.41%。同时，转换价不得低于转换价底价每个基金单位3.252港元（可调整）。
于公告日期，春泉产业信托持有约12.86亿个已发行基金单位。假设已发行基金单位数目并无变动及将按转换价底价每个基金单位3.252港元转换债券，则于悉数转换债券后将发行约1.8亿个新基金单位，占目前已发行基金单位总数约14%及经发行基金扩大后占总数约12.3%
除了首次发行的可转换债券以外，春泉产业信托还获得了银行5.5亿美元的贷款融资，该笔融资将按3个月美元伦敦银行同业拆息另加年息差1.55厘计息，此外，春泉还将以华贸中心写字楼1座及写字楼2座的按揭作抵押。
据观点地产新媒体了解，新银行贷款融资的利率仅为1.55厘，与现有银行贷款融资利率三个月美元伦敦银行同业拆息加息差1.65厘相比，相当于息差降低10个基点。
无疑，突然获得近50亿港元融资的确可以暂缓春泉产业信托即将到期的银行债务需求。于完成再融资交易及悉数转换债券后，将使春泉产业信托未偿还借贷金额减少5.18亿元，占总额14.2%，资本负债率也应声将至30.1%。
对此，春泉产业信托表示，此次获得近50亿的融资可补充春泉产业信托的到期融资，维持公司较低利息成本及分散资金来源，同时为春泉产业信托获取额外备用资金。
“此外，通过可转换债的发行，春泉产业信托还可引入可能获得收购渠道的新投资者（即远洋资本），改善收购渠道及获益，拓宽其单位持有人基础。”春泉产业信托如是表示。
内房信托或成资本猎物
近几年，不动产资产证券化越来越成为人们的共识，不断衍生出来的REITs、类REITs、CMBS等产品手段都让开发商对此翘首以待。据彭博数据显示，截止今年3月底，香港REITs的市值规模已达到 413 亿美元，规模位列亚洲市场第三。
据观点地产新媒体了解，目前港股上市的不动产投资信托基金（REITs ）共11只，除了准备退市的瑞富房地产基金以外，剩余10只REITs中有一半是持有大陆物业，中资REITs在香港占据了半壁江山，而春泉产业信托则是其中之一。
由于香港证监会较为严格的规定，香港REITs的资产总值中至少75%投资于产生定期租金收入的房地产项目，但禁止投资于空置土地。此外，香港REITs的每项物业需持有2年以上，资产负债率不得超过45%。
除此之外，香港证监会还严格规定了香港REITs 每年须将不少于其经审计年度除 税后净收入 90%的金额分派予单位持有人作为股息。鉴于香港REITs这种严苛的“入场券”，使市场和投资人士将其视为较安全的股票选择和投资标的。
另一方面，市净率较低的基金股票产品，投资价值反而越高，从香港REITs近期反映的市净率中或许还可略知一二。
市场数据显示，内地物业REITs的市净率在香港的10只REITs中承包前五名，平均市净率为0.77，平均股息率为 5.32%。除了领展的市净率略高于1外，其余四只中资REITs的市净率均低于1。
资本从来都只看向利益，因有着较稳定的投资回报及较大的发展空间等基因，内房信托或将成为资本追逐的猎物，远洋集团是这场博弈中的狩猎者。
观点地产新媒体查阅获悉，于按转换价底价每个基金单位3.252港元悉数转换债券后，认购人将持有春泉产业基金已发行基金单位总数的12.3%，仅次于其他公众单位持有人、RCA Fund、PAG单位持有人的持股比例，成为第四大持股人。
远洋集团内部人士在接受观点地产新媒体采访时表示，此次认购春泉产业信托的可转换债，主要是看中春泉产业信托具有优质的基础资产；同时，其稳健的财务数据表现也是认购的重要原因。
上述人士还进行补充说明，此次远洋集团认购可转换债并非全额悉数认购，而是会认购一部分进行良性投资。
以内地资产在港股上市的REITs仅有5只，分别为春泉产业信托、汇贤产业信托、领展房地产投资信托基金、越秀房地产投资信托基金和开元产业投资信托基金。
对比其余四只REITs所持有的资产，春泉产业信托的规模要小得多。截止今年3月底，其市值规模仅5.79亿美元，规模比开元信托基金高出逾一倍，其内地主要的物业仅有一处，为北京CBD华贸中心两幢超甲级写字楼资产。
对于同为深耕北京的企业而言，春泉产业信托与远洋资本合作不无道理，二者有着共同的发展背景。
春泉产业信托还表示，远洋集团通过认购其可转换债，此举有助于日后探讨春泉产业信托收购远洋集团的商业房地产组合内合适物业的可能性。
然而，中资REITs 的投资回报率主要依赖物业租金收入，由于近期宏观经济整体趋于下行，受政策及贸易摩擦等不确定因素的影响，其物业的收益也会受波动。
于今年上半年，春泉产业信托旗下的华贸中心1座、2座写字楼连同约600个停车位的收益2.51亿元同比减少2.8%，扣除物业经营开支人民币6675万元后，物业收入净额录得人民币1.84亿元，同比下降3.4%；英国组合物业收入净额2.02亿港元，同比減少3.1%。
截至今年前三季度，春泉产业信托旗下的华贸物业平均旧货月租为362元/平方米，与上一季度相比维持不变，平均租用率常年维持在90%以上。今年前三季度为94%，较上一季度相比增长1个百分点。
此外，在英国组合中的出租率为100%，每年合约租金收入约451万英镑。与英国领先汽车公司订立的长期租约中，除一份租约外，其余租约均于2032年3月到期。
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