频拿地与再融资30亿 海伦堡的上市急奔

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来源：观点地产新媒体

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在市况不好时，海伦堡能抓住赴港机会吗？

观点地产网 一年多的上市漫途，让海伦堡这家房企的一举一动备受关注。

11月26日，据深交所信息披露，广东海伦堡地产集团有限公司2019年非公开发行公司债券状态更新为“已受理”。

上述债券品种为私募债，发行人为广东海伦堡地产集团有限公司，承销商/管理人为川财证券有限责任公司，拟发行金额30亿元，这样的发债体量对于海伦堡来说并不常见。

融资之外，这家自去年底递交招股书的房企，从旧改拿地转向公开市场频繁出手，战略地图上又多插了几个据点。

57岁的黄炽恒带着这家广东房企在上市前急奔。不过，一年时间已过，海伦堡还能搭上年末的赴港末班车吗？

加速的融资与拿地

关于海伦堡该笔2019年非公开发行公司债券的信息并不多，除发行金额、债券品种、承销商之外，利率、用途方面，则还没有更具体信息得知。

仅有的信息里，30亿元的发债体量显得突出，这与海伦堡本身的发展规模相比并不小。

事实上，近一年时间里海伦堡加快了融资步伐，如于2018年12月发行10亿元私募公司债券，年利率为7.8%；2019年1月，海伦堡全资子公司发行非公开定向债务融资工具，本金总额2500万元，年利率达13.2%。

此外，于今年10月4日，海伦堡发行2年期3亿美元高级无抵押债券，本次债券类型为固定利率高级债券，票面利息12.875%，后于新加坡交易所上市，资金用途为境内债务再融资。

加快的不止融资，以往大多通过旧城改造、低价扩储的海伦堡，开始频繁出现在摘牌挂土地市场。

截至去年，海伦堡在珠三角、长三角、京津冀、华西及华中区域的12省及直辖市的33个城市，布局了122个处于不同开发阶段的项目，拥有土地储备总建面为2370万平米。

今年以来，海伦堡陆续在武汉东西湖区、浙江嘉兴、武汉汉阳、南京南淳、江西九江、佛山高明、无锡宜兴、台州椒江夺地。其中不乏较高溢价地块，如9月27日，海伦堡以1.56亿摘无锡宜兴商住地，溢价率54.46%; 2月17日，海伦堡以1.74亿元摘浙江嘉兴宅地，溢价率33.46%。

数据来源：土地交易中心、观点指数整理

可以从上图表格窥见的是，尤其在下半年以后，海伦堡的拿地步伐明显快了起来。

出现这些变化的一大原因或是新高管——前荣盛副总裁林德祥的到来。于今年5月14日，荣盛发布公告称，林德祥因个人原因请求辞去公司副总裁一职；6月份左右，有海伦堡内部人士透露林德祥已加盟，职位为地产副总裁，分管投资、拿地等工作。

观点地产新媒体查阅资料获悉，林德祥曾先后任职于HSBC香港汇丰银行全球系统分析师和融信华创投资有限公司总裁助理，负责金融衍生工具分析和房地产、高新科技等项目的拓展和投资工作。

2006年至2007年，林德祥任恒大地产集团企业发展中心副总经理、总经理；2013年加入荣盛发展担任副总裁，主要负责投拓业务。

过往在投拓方面的工作经历，让林德祥对新东家的土地投资有了新的想法。

有消息指出，在海伦堡上半年的投资口大会上，林德祥指出目前公司在投资尤其是拿地方面的问题，如拿地体量完成任务、但拿地数量太小，项目难落地等。对此，他也提出下半年须控制单个地块的体量，加快开发期；加大力度拓展深耕区域等等。

也因此可以看到，海伦堡在拿地数量、拿地体量上都有了一些改变。

新高管的引进往往带着特殊的历史使命，对海伦堡来说同样如此。据悉，不止林德祥，主席黄炽恒为公司招揽了一波人才。

这些得力助手，正是57岁的黄炽恒确保旗下海伦堡得以上市成功，冲向千亿目标的“粮草”。

赴港这一年

对于年销售规模440亿的海伦堡来说，上市或许是更近的、更急切的一步。去年10月，海伦堡第一次向香港联交所递交招股书，让这家广东房企的家底曝光在了公众面前。

遗憾的是，海伦堡并没有如愿赶上年底的赴港末班车。

在此后半年，海伦堡上市事项并无太大进展，同时招股书显示失效。于今年5月2日，海伦堡第二次向香港联交所递交招股书，882页的更新材料中披露了业务、土储、收入及负债等资料。

而今，半年已过，似乎仍未听到海伦堡成功IPO的一丝风声，或有可能再次出现招股书失效的情况。

观点地产新媒体了解，根据港交所上市流程，拟上市公司先向港交所提交招股书及其他文件材料，受理之后港交所会对公司和保荐机构进行问询，问询之后还有现场聆讯，通过聆讯之后公司就可以开始准备招股、发行、上市了。

问询环节，港交所会根据拟上市公司反馈问题的质量、时间等评估满意程度，如果拟上市公司未能在6个月的有效审核时段内完成对香港联交所询问问题的反馈，即会造成失效，若要继续上市流程，就必须重新递交材料。

根据各个公司不同情况，问询轮数和问题数量差异较大，这也间接导致企业上市进程的快慢。

而对于海伦堡而言，融资结构或是“阻拦”其进程的一个原因。

招股书显示，海伦堡的信托及资管融资占其总融资额接近59%。截至2019年2月底，海伦堡信托及资管融资未偿还总额为177.96亿元，占总借款总额的58.6%。

对海伦堡而言，信托融资意味着“在可获得性、审批安排及还款规定等方面具有更大灵活性”，但这同时意味着更高利率如12%。

据悉，标普在去年底一份报告中便指出，由于信托贷款和其他替代性融资占比高，海伦堡资本结构的政策敏感性偏高。另据招股书信息推测，2019、2020两年，海伦堡将有一批信托融资迎来集中还款期。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对此表示，一般存在这种融资来源结构，确实港交所方面会问询得更加深入；此外，融资方面上交所会关注上市公司的资管安排，担心有一些潜在披露信息没有完全披露，结构相对复杂，会导致上市申请的拖慢。

此外，黄立冲称，拟上市企业往往还可能因为不合规事项，被联交所问询时间太长，导致没有办法在业绩期完成回复，继而又要重新递表。

招股书中也披露，海伦堡有10家项目公司在取得所需的许可证前就已开始兴建若干项目，另有10家项目公司偏离建筑工程施工许可，有11家项目公司偏离建筑工程规划许可。

事实上，“失效”的不止海伦堡，今年以来多家排队公司审核材料显示失效。截止今年6月，按递表时间还在排队的企业有汇景控股、海伦堡、中国天保集团、奥山控股、新力控股、万创国际、景业名邦，加上近期递交招股书的港龙、三巽，共有9家排队。

其中，仅有中国天保集团、新力控股于近期顺利在港交所敲钟上市。而今年以来，香港资本市场对内房股持续看空，即便是赴港中小房企的估值也是趋于低位，同时在筹资额，认购量方面也有打折。

黄立冲对此也表示，目前看港股恒指还不是很差，但这是基于国家对恒指进行维稳的结果；实际上，因为香港近期社会运动以及中美贸易战等造成经济及金融冲击，实际上香港的情况会比恒指体现出来的情况差，所以目前发行资产相对而言并不是很好的时机。

在市况不好时，海伦堡能抓住赴港机会吗？

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