未来5—10年，房价会涨还是跌？

未来5—10年，房价会涨还是跌？对于这个问题，很多人都想知道答案。其实答案无非就是三种：上涨、下跌和横盘小幅振动。要回答这个问题，我们从对房价产生影响的各个层面来进行分析，以便于更清楚了解房地产未来的一个走向趋势。

首先，我们从国内房地产发展的整体趋势来看，房地产并不是一直上涨的，其中经历过三次大的下跌的行情。

第一次是1996年金融危机的时候，从香港传导过来的房价下跌行情，迅速影响到海南和广州，造成当时的房价大跌，只不过，当时国内的商品房才刚刚启动，市场整体规模很小，所以影响的面相对窄，大部分家庭还是房改房的分房阶段，所以绝大多数家庭基本没受到影响，但是海南、广州两地有很多开发商受到的影响和打击很大，两地的房地产市场也经历了好几年才逐渐恢复过来，98年广州核心区域天河区、东山区很多高端的房价单价都是几千元每平米，稍微偏远一点的区域3000——4000元每平米的比比皆是，碧桂园当时还是刚起步，当时的楼盘销售广告词还是“给你一个五星级的家”，星河湾开发商当时还是叫宏宇地产......

第二次也是金融危机引起的房地产市场大跌，2008年美国雷曼次贷危机传导到中国，金融危机的影响开始在国内蔓延，首先受到冲击的是深圳的房地产市场，当时传言深圳市场房价下跌40%甚至更多，很多首付30%的按揭房瞬间变成了负资产，于是干脆停止还按揭贷款，造成了银行断供现象严重，不良贷款迅速攀升。而这一现象迅速传导至北京、上海、广州三大一线城市，并迅速向杭州、南京等强二线城市传导，最后几大一线、二线城市房价迅速下跌20—30%，偏远区域下跌达到40%以上，很多开发商资金危机，不得不降价销售。最后中央政府出手救市，出台四万亿的刺激政策，地方政府刺激措施更多，最终房价在政策利好刺激及大量资金的推动下，于2009年下半年触底回升，2010—2011年房价大幅攀升。

第三次降价是2014年全国楼市在严厉调控政策下回落，杭州因为超过15万套的天量库存房源而成为全国下跌的急先锋，当时杭州开发商为了回笼资金降价销售，结果引起了严重的打砸售楼处事件，并有向全国蔓延的态势。2014年5月13日，杭州市相关部门出台政策限制开发商降价，8月限购政策取消。之后市场逐步回暖，并于2015、2016年大涨。

从这三次的房地产大跌走势来看，房地产市场并不总是上涨的，受到资金、供求关系与市场信心的影响，当市场资金放水时，购买量就会上升，从而带动购房者信心上升，信心通过市场交易相互传导，从而导致供应下降，供应量越少，商品越稀缺，从而导致价格上涨，反之亦然。

其次，针对目前的市场来看，可以从下面几个方面进行分析：

一、从政府等主管部门的态度来说

中央政府给房地产市场的定调是“房住不炒”，“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产的功能属性是居住，但实际上，很多地方的房地产功能属性是金融属性，可以用来融资和投资。；楼市调控已经进入常态化，住建部等主管部门一直强调的都是保持调控政策的连续性和稳定性：从短期来看，就是依靠限购、限售、限价、限贷等手段防止房价大起大落，坚持“房住不炒”的定位不变，坚持“稳地价，稳房价，稳预期”的调控目标。如果从长期来看，则是逐步实现楼市从短期调控向长期调控过渡，然后依靠土地、税收、法律、监管等长效措施发挥主要作用，从而长期稳定房价。

地方政府因为直接利益的关系，在执行调控政策的时候，会有一定的选择性。特别是涉及到土地财政问题，大部分城市都或多或少有对土地财政的依赖，如果将来能有一种明确固定的税收收入进行替代的话，比如说房产税，可能调控的实际执行力度和效果会加强。房产税从传闻要出台至今已经十多年时间了，还处在酝酿之中，可见这个税收牵涉的方方面面的关系太广，出台不会一帆风顺的。“因城施策”“分类调控”“精准调控”给了地方政府调控方面很大的自主权。

二、从开发商、银行及相关配套建筑商、建材商来说

开发商的角色定位是不断调整的，当经济处于健康稳定成长时期的时候，开发商拿地、盖楼、营销炒作是受到一定限制的，房价水平力求保持在一个温和成长不敢太出格的水平；当出现危机经济下行时，开发商的重要性又体现出来，成了拉动经济刺激经济发展的一支主要力量，这个时候对于开发商的管控又会适度放松，房价受经济影响下跌后紧接着受货币政策、财税政策刺激回升，甚至造成大涨局面。如2008年金融危机后到2010、2011年的大涨及调控放松后的2015、2016年的大涨都是这个道理。众所周知，对于资金密集型行业来说，开发商从拿地到营销，每一个环节都离不开资金支持，如果融资渠道收紧和融资成本上升，开发商则要加快销售并回笼资金。比如2020年初的恒大房价七折销售的例子。

银行是开发商的钱袋子，同时也是利益攸关方。如果房价稳定健康上升，银行抵押的房地产都是优质资产，如果房价下跌，银行抵押的房地产就可能成为不良资产，甚至产生坏账。所以，银行本质上是希望房价不断上涨的，这样贷款业务会增加，同时这些业务也是优质资产；但是，如果房价下行，银行同样会做压力测试，并会撕去温和的面纱，露出逐利的本性。

配套建筑商、建材商同样当然希望房价不断上涨，跟在开发商老大哥后面吃香的喝辣的。建筑商有工程有业务，建材商能够销售建材，生意兴隆财源滚滚。

三、从购房者、中介公司方面来说

作为房地产市场交易的重要一方，购房者的观念和行为往往对于房价的走向起着重要影响。购房者分成两部分，一部分是已经买房的有房一族，这部分人自然是希望房价上涨，自己的资产增值；另一部分，是无房一族或者刚需改善一族，这部分人希望房价下跌给自己上车的机会，等自己上车之后立场机会发生转变，希望房价上涨了。

中介公司如果说以前只能算是散兵游勇，如今却成为市场不容忽视的一股重要力量，比如参与居间中介业务的链家、贝壳系，我爱我家和中原地产等，线上平台的58安居客、搜房等，资金规模实力不亚于一线开发商，市场影响力也是不容小觑，相关的主管部门也逐渐重视并进行规范监督行业行为。当然作为利益相关的一分子，中介公司自然希望自己的生意好，自然希望房价上涨，摇旗呐喊制造热销气氛，以便创造更多的交易机会。

最后，从城市及地域来分析

结合国内房地产市场的整个产生及发展时间来说，房地产市场已经进入了下半场，过去大水漫灌普遍上涨的局面已经结束了，接下来市场会进入分化的阶段 。

总的原则是：一线城市可以随便买；二线城市要有选择；三线及以下城市谨慎对待，有刚需或改善居住需求的可以忽略。

综合下来看，未来的房地产市场是一个分化的市场，根据国家统计局统计的对于全国70个大中城市的房价涨跌数据显示：2019年，70个大中城市中，54个城市二手房是上涨的，下跌的有16个城市；2020年，70个大中城市中，有43个城市二手房上涨，一个持平，26个城市出现下跌。说明2020年全国二手房市场的分化比2019年更加明显。今后发展的趋势是：房价下跌城市的个数会逐渐增多，房价上涨城市的个数将逐渐下降，总有一天房价下跌的城市一定会超过上涨城市的个数，百分之八十城市房价下降百分之二十城市房价上涨的二八现象将逐渐呈现出来。这是一个房地产市场趋势，说白了就是下跌城市会越来越多。如今的房地产形势与以往大不相同，未来5—10年，房住不炒或是长期定位，而且调控政策依然会保持连续性和稳定性，所以再想复制高房价状态几乎不可能。以住房租赁、房地产税等为主要内容的房地产长效机制会加快来临，炒房空间会越来越小，而且随着住房方式的多样化，随着90后、00后的逐步进入社会并成为购房主力，普通购房者必须买房的观念或会发生明显转变，人们对待买房问题也会更加理性。