楼市又现变局？国办最新发文
来源：证券时报
保障性租赁住房或将迎来积极信贷支持！
7月2日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确给予保障性租赁住房土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给。
国办发文加强保障性租赁住房信贷支持的同时，多地却遭遇了上调房贷利率，放缓房贷速度，甚至停贷的情况。
专家认为，《意见》首次提出对保障性租赁住房“多主体投资、多渠道供给”，更强调房源多渠道去满足市场需求。同时，《意见》明确住房用地主要来源为集建地，真正促进了农地入市和租赁市场发展的结合。对于各地近期房贷收紧、停贷等现象，建议地方有关部门应对此类情况仔细分析和研究，真正促进贷款政策的稳定。
（截图来源：中国政府网）
保障性租赁住房再迎政策推进
7月2日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。《意见》明确，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。
《意见》提出，保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。
对于人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，《意见》在进一步完善土地支持政策上提出了五项内容：
1．可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；应支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。
2．对企事业单位依法取得使用权的土地，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。
3．可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。
4．对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
5．应按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，《意见》首次提出对保障性租赁住房“多主体投资、多渠道供给”，意义重大。过去的表述比较强调产品的供给，但忽视了市场化的导向，而且对于分配的概念提及较少。而此次有两个重要变化。一是强调“投资”，其含义是希望积极导入市场化元素，遵循“谁投资、谁所有”的模式，真正以市场化的力量鼓励投资。二是提出“多渠道供给”，其含义不是简单的供给概念，而是分配的概念。当前保障性租赁住房要更强调房源多渠道去满足市场需求。
严跃进还指出，《意见》另一个重点就是明确住房的用地主要来源为集建地。过去在农村集体经营性建设用地和国有建设用地的供给方面，定位不太清晰。新政能够进一步和农村集体经营性建设用地入市政策挂钩，真正促进农地入市和租赁市场发展的结合。
保障性租赁住房或迎积极信贷支持
在加大力度发展保障性租赁住房上，《意见》还在审批流程、资金补助、税费优惠等方面提出了一系列支持政策，主要有四项：
1、简化审批流程。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。
2、给予中央补助资金支持。中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。
3、降低税费负担。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。
4、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
《意见》还将进一步加强金融支持：
1．加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。
2．支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。
严跃进认为，《意见》提出的金融支持政策有两个含义。对于银行来说，《意见》打消了银行对保障性租赁住房在信贷支持方面上的顾虑，相信后续银行会积极给予信贷支持。对于近年来频繁“爆雷”的租赁企业来说，《意见》鼓励经营好的企业尤其是现金流稳定的企业发行债券，是具有较为积极的导向的，能够真正促进企业发展的积极性，减少后顾之忧。
杭州等多地正上调或收紧房贷
国办发文加强保障性租赁住房信贷支持的同时，多地却遭遇了上调房贷利率，放缓房贷速度，甚至停贷的情况。
据钱江晚报消息，7月2日杭州工行开始上调房贷利率，由此前首套和二套房贷利率分别为5.6%和5.7%调整到5.9%和6%。最新利率不光针对二手房，也针对新房。这也是2018年之后，杭州主流银行二套房贷利率首次站上6%。目前交行、建行、农行等银行都已经跟进。也有部分商业银行暂未上调房贷利率，但后期也会随时调整。
记者从业内人士了解到，不仅是杭州上调房贷，郑州、无锡、西安、金华等地也都不同程度地上调了房贷，多地还在近期放缓了放贷速度。据凤凰网房产，部分地区银行二手房贷甚至出现停贷情况。
贝壳研究院数据显示，6月贝壳50城二手房成交量环比下降约20%。重点城市二手房价格在一季度阶段性较快上涨后逐步趋稳，4-6月贝壳50城市二手房价格指数环比涨幅持续收窄，6月涨幅收窄至0.2%。要注意的是，一般每年二季度二手房交易量都会比一季度下降，今年6月份回调到去年月均水平，市场并未出现方向性转变。
贝壳研究院指出，由于贷款发放延迟或暂停，部分城市二手房交易量阶段性下降，房价涨幅收窄至趋稳。二手房客源交易周期拉长导致成交量回调。
严跃进表示，杭州等地贷款收紧和当前金融环境、住房政策调整等有关。同时，各地的突然收紧也容易带来恐慌。从这个角度看，建议各地有关部门对此类收紧的情况进行仔细分析和研究，真正促进贷款政策的稳定。
