新规解读：农村宅基地“4个禁止”都禁止了啥？
（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）■本文作者：王小明 北京在明律师事务所
即将于2021年9月1日起施行的《土地管理法实施条例》（以下简称“实施条例”）将“宅基地管理”单列一节，在其中的第36条明确规定了“4个禁止”。那么，这“4个禁止”究竟都禁止了哪些针对农民宅基地的行为？如此严厉的规定又带给广大农民朋友怎样的启示和思考呢？
众所周知，宅基地是农村集体经济组织无偿分配给本集体经济组织成员用于建房居住的集体建设用地。“一户一宅”是其法定分配和使用原则，故此，宅基地对每户农民而言都显得弥足珍贵。
《实施条例》中所禁止的第一种行为，主要是指村集体、村委会甚至是乡镇政府、某公司等以各种名义，在农户不知情或者不同意的情况下将其宅基地使用权流转给他人。这里的流转，最常见的形式就是出租。也有的干脆搞成出售，这当然是不合法的。
《土地管理法》第62条明确鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，而流转就是“盘活”的一大形式。
目前，宅基地的“三权分置”改革正处在进一步试点、探索之中，各地出台的政策、做法不尽相同，“盘活流转”可谓恰逢其时，颇具热度。
但在明律师需要强调的是，合法的“盘活流转”起码应当符合以下3方面条件：
一是农户知情且自愿，以其在不受任何欺诈、强迫的情况下签订书面的宅基地使用权流转协议为重要标志。村集体虽为宅基地的所有者，但不能越俎代庖。
二是“盘活利用”的原则上是闲置的宅基地和房屋，也就是说必须首先保障其基本的居住使用功能。如果某户村民一直以某处老宅为其唯一合法住宅，那么这处房屋显然就不具备流转、盘活的基础条件。总之，不能因流转而让村民流离失所，无房可住。
三是流转形式必须合法合规。如前所述，出租是较为常见的做法，但如果将村民的宅基地出售给城里人，或者将宅基地上的住宅房屋直接卖给了城里人，这就是明显违法了。
流转必须自愿，而不得强制，强制的叫做征收或者收回，这个结论农民朋友可以记清楚。
“收回宅基地（集体土地）使用权的决定”可能是当下最令农民闻之色变的“文件”之一，其作出主体大多都是村委会或者村集体。
实践中，“收回决定”多出现在征收拆迁、旧村改造、新农村建设“村庄撤并”等过程中，一旦村民拒绝签字搬迁，这根大棒就会打下来，其直接后果就是村民赖以居住生活的住房不经法院裁定就被强制拆除。
事实上，这种“收回决定”的适用有着明确的法规依据——《土地管理法》第66条，以及散见于原国土资源部政策文件中的个别细节规定。在大多数情形下，收回的原因都与第66条密切相关。
《实施条例》中所禁止的第二种行为，就是指在并非前述法规所规定情形的情况下，随意以“收回决定”侵害农民的宅基地使用权的行为。拆迁、拆违领域都是其泛滥的重灾区。
在明律师需要指出的是，对合法房屋的征收、拆迁，必须通过政府作出行政决定+申请法院强制执行的途径推行，一纸“收回决定”就拆除房屋是对村民物权的严重侵犯，更是对村民自治权利的滥用。
而若涉案房屋系无证或者涉嫌违建，要拆也应当由乡镇、街道依法作出责令限期拆除的决定，村委会、村集体或者任何民事主体都无权作出这样的决定，更不能以“收回决定”予以替代。
《土地管理法》第62条明确规定国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，强调的是对农民进城落户的鼓励和宅基地退出应坚持自愿有偿的原则。
一方面，农民将户籍迁入其临近的中小城市、城镇是实现城镇化，化解东部沿海省份“大城市病”的重要努力目标。不将退出宅基地作为其迁户的前置条件，显然有利于这一政策的落实推动；
另一方面，宅基地的“自愿有偿退出”是宅基地“三权分置”改革的连续动作，其精髓就在于保留“资格权”而退出使用权，“强制退出”与改革方向不符，将退出与进城落户挂钩更可能给下一步宅基地的盘活利用制造障碍。
这一规定的指向较为明确，即此前一些地方出现的强制村民放弃宅基地，集中上楼居住的“合村并居”“村庄撤并”问题。
最浅显易懂的道理，是否集中上楼居住，是否“撤并村庄”，首先应当由村民说了算。村委会应当在乡镇政府、街道办的指导、监督下，依据《村民委员会组织法》的规定通过村民自治程序广泛征集民意，作出相关的决议。
政策上的引导、鼓励是一回事，村民是否愿意接受是另一回事。“村庄撤并”不同于征地拆迁，其并非由任何一级政府主导，更不具有行政强制性，村民的意愿依法应当得到尊重。
譬如2021年6月施行的《乡村振兴促进法》第51条就规定，县级人民政府和乡镇人民政府应当优化本行政区域内乡村发展布局，按照尊重农民意愿、方便群众生产生活、保持乡村功能和特色的原则，因地制宜安排村庄布局，依法编制村庄规划，分类有序推进村庄建设，严格规范村庄撤并，严禁违背农民意愿、违反法定程序撤并村庄。
自然资源部、农业农村部《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》中也明确，不提倡、不鼓励在城市和集镇规划区外拆并村庄、建设大规模农民集中居住区，不得强制农民搬迁和上楼居住。
在明律师最后要提示大家的是，上述行为依照《土地管理法实施条例》被明令禁止，并不意味着其在9月1日以后就不会在实践中真实发生。但从法律、行政法规、部门规范性文件等多重维度都强调了对农民宅基地权益的维护，这无疑是立法领域的进步，更是农村村民据以安居乐业，抵御非法侵害的有力武器。
一旦发觉自家的宅基地、房屋可能面临着上述任何一种情形的威胁，农民朋友一定不要怕，及时咨询专业律师，勇于不卑不亢地与乡镇、村的有关人员沟通以获取信息，自家的宅基地权益就一定能够得到更好的保护。
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