土地频繁流拍背后 房企正加速撤离三四线市场

2019年土地成交回到近十年低位，溢价率创新低、流拍创新高预示当前土地市场严峻形势。近日，《财经》新媒体记者结合多家机构发布的土地成交数据发现，2019年全国300城成交住宅用地综合溢价率为14.56%，处于近年来历史最低点。其中，中西部的鄂州、张掖和东北绥化、松原以及珠三角地区的莆田、惠州等城市土地流拍率较高，均超过13%以上，并且金华土地流拍数量最多为129宗，重庆流拍规模最大达691.2万平方米。

在业内人士看来，2019年三四线城市则出现较多的土地流拍案例，并且土地遇冷趋势从三四线城市逐渐蔓延至二线城市。这是由于受融资收紧影响，中小房企投资力度减弱，同时对于新房成交量处于低位且需求不足的城市，房企拿地意愿降低。预计2020年，房企将加速撤离三四线的同时，上海、杭州、南京等热点城市地块仍然抢手，企业需注意高溢拿地的风险。

金华、重庆成土地流拍“重灾区”

2019年全国土地溢价率处于近年来历史最低点。中指数据显示，2019年全国300城成交住宅用地综合溢价率为14.56%，同比收窄0.18个百分点，其中一、二线城市分别为7.44%和14.55，同比分别上涨0.28和1.32个百分点，而三线城市溢价率为17.33%，同比下降2.18个百分点。

中原地产研究中心统计数据，从各城市土地溢价率来看，合肥土地溢价率为51.41%，位列城市榜单第一，同时南宁、南昌、嘉兴、台州土地溢价率分别为33.21%、26.99%、23.42%、23.13%，均处高位。而2019年流拍率重回高位，处于近五年来仅次于2018年来的历史高点。

具体来看，中西部地区城市流拍率较高，其中鄂州、张掖位居前二，流拍率分别达到28.57%、27.78%，平顶山市流拍率达到21.43%。东北地区土地市场热度较低，绥化、松原、本溪等城市流拍严重，流拍率均达到20%以上。除此之外，珠三角地区如莆田、惠州、潮州、肇庆等城市流拍率均在13%以上。

记者注意到，2019年土地流拍数量最多的城市为浙江金华，土地流拍数量合计129宗，流拍率为18.1%，紧随其后的是重庆、济宁、潍坊和南阳等城市，房企在这类城市拿地意愿偏低。同时，虽然金华流拍地块数量多但建面并不大，流拍规模最大的城市当属重庆，流拍地块规划建面达691.2万平方米。

诸葛找房方面表示，受调控政策趋严、融资渠道收紧影响，2019年房企拿地态度越发谨慎，下半年土地拍卖流拍现象明显增多。这主要是由于房企拿地节奏偏快，自身处于偿债高峰期，加之下半年融资渠道收紧，房企资金链偏紧等原因所致。另外，2019年上半年各地持续收紧调控政策，房企对下半年市场预期转冷，在一定程度上抑制了拿地冲动。

城市间分化加剧

从整体数据变化趋势来看，可以看出城市间土地市场的分化也在逐步加剧。根据中原地产研究中心统计数据显示，2019年全国50大城市合计卖地4.41万亿元，同比上涨幅度达19.33%，刷新历史记录。其中，杭州、上海、广州等16个城市卖地超千亿元，杭州以全年卖地2836亿元领跑全国土地市场。

值得注意的是，杭州2019年土地收入超过2千亿元，已连续两年位居全国土地出让金收入榜首。另外，虽然深圳土地成交金额未进入千亿榜单，但2019年深圳平均成交楼面价达到29751元/平米，成为土地成交均价最高的城市。

从各城市土地价格变化幅度来看，克而瑞数据显示，2019年呼和浩特成交地价同比增加幅度最大为36%，而漳州成交地价同比减少最多为-22%，包括漳州在内共有13座城市地价成交地价为负增长。另外，北京、肇庆成交地价较2018年的年变动为零。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，最近三四线城市住房销售依然相对低迷，在这种情况下，房地产企业把更多资金投入到一二线城市，也是出现一二线土地市场升温的主要原因。同时，虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会在此集中拿地。

不过，易居房地产研究院研究员姚方指出，虽然存货是房企未来可变现的重要资产，但规模过大或过小都会造成一定的经营风险。其中，如若规模过大，房企可能会因为激进拿地策略，导致债务攀升甚至资金吃紧。

房企或加速撤离三四线城市

从企业拿地情况来看，亿翰智库数据显示，碧桂园、融创、万科、绿地四家房企2019年新增货值超过4000亿元，位列行业前列，TOP10房企新增货值同比增长7%，是土地市场中投资拿地的主力军，而中小房企受融资收紧的影响最大，全年投资力度减弱。

记者对比多个房企拿地榜单发现，中海、融创等拿地金额增速较快，其余房企拿地金额与去年持平有小幅提升，而一些房企拿地金额明显下滑。2019年万科拿地金额从2018年的1316亿元增至2019年的1610亿元，同期融创拿地金额从390亿元增至1000亿元，而新城控股则从673亿元降至493亿元。

从各城市群拿地金额来看，长三角、中西部的土地市场热度仍高于珠三角和环渤海区域，其中2019年万科、碧桂园、保利等长三角TOP10企业拿地金额3647亿元，位居四区域首位。对比来看，环渤海区域TOP10房企拿地金额仅为1626亿元。

诸葛找房方面预计，2020年市场受到政策及资金面影响，房企拿地热情不高，市场将延续低温态势，尤其三四线城市土地市场热度整体下降，房企加速撤离三四线，而如上海、杭州、南京等长三角等热点城市优质地块仍然抢手，不过需注意高溢价土地的转化风险。

关于未来，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆认为，房企应注意适度保持土地供给的增加并改善土地和住房供应结构，土地拍卖价格应不超过当期房价的三分之一，也就是政府永远不要做房价推高的动力。政府在土地供应上面房产建设的总量上面应该有理性的判断，并杜绝银行参与炒地。对于房企来说，应该审时度势，不建超大盘、不抬高负债、不建不安全的房子。

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