深圳土拍遇冷：6宗宅地1宗流拍2宗底价成交

本报记者 钟广莲 童海华 深圳报道

距离上次集中出让住宅用地仅过去5个月，11月22日深圳再次集中出让6宗住宅用地。意外的是，此次出让的6宗地中，有1宗流拍，2宗以底价成交，余下3宗均未达到最高限价。这与今年6月24日那场土拍形成了强烈反差。

“预想过这次土拍的热度会低于上次，只是这么冷淡确实很意外。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示。

国企间的较量

从参与竞拍的房企数量来看，本次竞拍共有13家房企参与，包括招商局蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SZ，以下简称“招商”）、华润置地控股有限公司（01109.HK，以下简称“华润”）、中国电建地产集团有限公司（以下简称“电建”）、五矿盛世广业（北京）有限公司（以下简称“五矿”）、中国海外发展有限公司（00688.HK，以下简称“中海”）以及华发等企业，其中大多数为国企。本次成功拍出的5宗地，也全部落入国企囊中。因此，深圳这次土拍，可以称得上是国企间的较量。

其中，五矿以25.6亿元竞得坪山G11340-8034宗地，中海竞得龙华上塘A816-0068宗地，电建旗下上市公司南国置业股份有限公司（002305.SZ，以下简称“南国置业”）取得光明区A650-0376宗地，招商和华润联合取得坪山区碧岭街道G11325-8023宗地。

此外，在正式拍卖前，深圳市人才安居集团有限公司就以底价锁定了大鹏坝光G15401-1508宗地。

宋丁表示，从参与竞拍的企业可以看出，在目前的市场形势下，房企拿地会更加谨慎。另外与民企相比，国企多了一个战略投资的考量因素，再加上对市场的敏感度不如民企高，因此对于盈利空间的计算不会那么精细。

深圳中原研究中心总经理郑叔伦表示，政府出让土地还要考虑到人们的居住需求，坚持“房住不炒”的原则。这次深圳出让的几宗地由于严格的“双限双竞”条件，未来入市的获利空间被大大压缩，因此民企基本不参与竞拍。

记者注意到，在此次成功拍下土地的企业中，五矿首次进入深圳市场。经过44轮竞拍，五矿最终以总价25.6亿元、楼面单价1.98万元/平方米的价格竞得坪山G11340-8034宗地。拿下坪山这宗地，五矿就有了进入深圳的入场券。

该宗地在拍卖前，早已限定入市价格。据悉，该项目普通商品住房入市最高均价为38750元/平方米，人才住房初始配建面积为11080平方米。项目用地内可售住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房所占建筑面积和套数，比例不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。

这意味着，除配建的人才住房外，该项目有70%以上的住宅均价在3.87万元/平方米以下。

成交分化

主持人敲槌定音的瞬间，3号中海竞拍团队忍不住鼓掌欢呼。经过85轮竞价，中海以总价50.2亿元、折合楼面价约3.74万元/平方米的价格竞得龙华上塘A816-0068宗地，弥补了6月24日土拍中错失龙华地块的遗憾。

本次推出的6宗地中，有坪山3宗、大鹏1宗、龙华1宗、光明1宗。除了龙华地块外，其余几宗地均处于与深圳市区距离较远的位置。此外，不同地块质素的差异，也导致了成交分化。有的宗地经过几十轮的竞拍才成交，有的宗地以底价成交，甚至还有地块流拍。

竞拍正式开始前，因为只有一家企业报名，深圳安居集团就以底价获得大鹏新区坝光G15401-1508宗地。据悉，该宗地仅用于建设可售人才住房，且限定销售均价不高于20520元/平方米，最高销售单价不高于23598元/平方米。

而坪山区坑梓街道G14313-8018宗地因无人参与竞拍，导致该地块流拍。记者了解到，该宗地位于坪山大道与秀沙路交会处一个工业区内。宗地东面不远处是坑梓比亚迪一期厂房，北面则是坑梓比亚迪二期厂房，周边还分布着一些分散的厂房。百度地图显示，该宗地与坪山中心区域的距离大约有10公里。

与坑梓地块形成反差的是龙华上塘地块。龙华向来是房企必争之地。在6月24日龙华红山地块的争夺中，经过上百轮的角逐，中海与红山地块失之交臂，此次竞得上塘地块，弥补了上次的遗憾。

据悉，此次出让的龙华A816-0068宗地，与上塘地铁站仅一路之隔，直线距离在200米内，且地块周边分布了不少楼盘和商业综合体，如中海锦城、上塘荟购物中心等。周边配套完善、交通便利、人口密集。与上芬小学、龙华区实验学校等距离较近，教育资源较为丰富。

位于光明区新湖街道的A650-0376宗地同样经过了五十几轮的竞价，最终，南国置业以总价26.4亿元、楼面单价约2.48万元/平方米的价格获得。

该地块位于世峰科技园西侧，周边分布着一些村民自建房以及商铺，生活气息较为浓厚，但还未有商品房住宅项目。该地块西北面是一片尚未开发的小山坡，山坡另一侧有楼村小学等学校。据了解，该地块紧邻建设中的地铁6号线科学公园站，交通便利。

这是电建今年在深圳拿下的第二个项目。6月24日，电建以总价20.12亿元+配件人才房19030平方米竞得同样位于光明的A510-0152宗地，可售楼面价约4.3万元/平方米。

与上述地块相比，坪山区碧岭街道的G11325-8023宗地因无人举牌竞价，最终被招商和华润以底价联合收入囊中。

倒挂的限价

土拍遇冷，并非毫无缘由。

根据公告，此次出让的6宗地全部被“限价”，除限地价以外，还限定最高销售价格，此外还要搭建一定比例的人才住房。

“限价”是本次土拍遇冷的最关键因素。

位于龙华上塘的A816-0068宗地，规定普通商品住房入市最高均价为71400元/平方米，人才住房初始配建面积为13100平方米。

此外，还规定人才住房只租不售，产权归政府，开发商建成后无偿移交。项目用地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。这意味着，该项目有70%的房屋销售均价不能超过71400元/平方米，仅有30%的户型不限价。

记者查询发现，该宗地周边的二手房如中海锦城项目的二手房挂牌价已经超过8万元/平方米，高于该宗地政府规定的最高限价标准。

在拍出的5宗地中，除大鹏地块仅用于建设人才住房外，其余4宗地均按照上述规则竞拍。而每宗地的限价标准则参照目前周边二手住宅的价格规定。

在坪山马峦街道G11340-8034宗地的出让条件中，除上述条件外，还限定该宗地项目普通商品住房入市最高均价为38750元/平方米，人才住房初始配建面积为11080平方米。周边二手房挂牌价如京基御景印象项目的二手房均价普遍达到了3.7万元/平方米，深业·东城上邸项目的二手房挂牌价也在3.2万~4.5万元/平方米不等。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，这次土地出让条件过于严苛。“70%户型限价，开发商的盈利空间被大大挤压。即使剩下30%按照豪宅标准打造，但是受地段因素限制，去化恐怕也不容乐观。”

严苛的条件让一向被看好的深圳土地市场一度遇冷。在11月22日的土拍现场，土拍一开始，主持人便宣布“一亿起拍”，停顿了一两分钟无人竞价，一度陷入冷场的尴尬局面，主持人不得已将报价区间调整为2000万元/次，依旧无人举牌。最后主持人将报价区间调整到1000万元/次，气氛才渐渐活跃起来。

而6月24日的土地拍卖，大部分地块在竞拍几分钟后就已达到最高限价，进入竞配建人才住房面积环节。

郑叔伦告诉记者，除了土拍条件的限制外，下半年针对房地产信托、境内外发债、ABS等加强监管，房地产企业资金状况不佳。从10月以来全国市场看，房企拿地热情显著下滑，流拍率增加。虽然深圳市场目前表现较好，但开发商对于拿地普遍更为谨慎和理性。

此前，深圳曾挂牌出让前海桂湾T201-0123号、T201-0125号两宗地，其中有一宗为商业用地，另一宗为综合用地，而后又终止出让。

从12月开始，深圳陆续推出24宗工业和商业、服务用地，其中有5宗商业用地。

宋丁表示，此次土拍很好地验证了深圳“双限双竞”政策的效果，基于此，下一步深圳可能会在“双限双竞”的基础上有所放松和调整。

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