松山湖破5，环松涨30万……这个五一，东莞楼市

这个五一，发生了什么？
这个五一，松湖碧桂园的业主们很开心，因为短短5天假期，他们的房子从2.3万涨到了2.6万，一套房产涨了二三十万。而且，这波涨幅还只是开始……到年底，可能还有至少40万的涨幅在等着收割。也就是说，这个小区，今年一整年，根据不同户型大小，至少70万-100万的涨幅，应该是没有问题，而这一切，并不仅仅只是因为，松湖碧桂园三期即将要开盘，吹风价3.3…… ……
同样是这个五一，万科传奇与松湖城的业主们也很开心，明明是二手房，却如同新楼开盘一样，看房者将小区外围的车道停得水泄不通……
还是这个五一，锦绣山河一套142平的房子成交价达到了760万，单价5.35万，虽然是“顶楼复式”的特殊户型，暂时不具有普遍代表性，但也让无数人开始期待真松湖破5的节奏。

你是，做梦笑醒的那位，还是，拍烂大腿的那位？

你，悟出了多少投资逻辑？

1、松湖碧桂园作为一个带装修、刚交楼的2000户大型小区，一开始的挂牌房源自然过多，此前一直是供大于求，导致出租率不高，租金上不去，而今时今日，旁边新落成的东华文泽学校、东华医院、对面正在建的商务综合体写字楼……这些新的配套，对于这个小区的租房市场和二手房买卖市场，有没有利好影响？有多大影响？
2、大库存的小区，房源会在未来三到五年内，被慢慢消化到正常的供需水平吗？这个小区的价格，后期会追上周边其它同品质小区的价格吗？
3、当大岭山别的临松小区品质次新盘（如万科金域缇香、龙光君御华府），价格普遍在25000，且隔着一条（大货车每天轰轰而过的）石大路，而松湖碧桂园，直接就长在松湖里面，这个优势有多大？会让这个小区的价格，未来超过大岭山别的临松小区吗？

4

去年是松山湖，今年为什么是一线环松？

再考大家一次：楼市与房产投资，是一回事吗？
不，它是两回事。
我从来不聊楼市，我讲的是房产投资。
房产投资，有若干规律。其中之一，便是【动态平衡】规律：一个中心点的楼价，与中心点辐射圈的楼价，存在一个“动态平衡”。
正如去年，松山湖9月爆涨前，真松湖做为一个中心热点，均价在3万，环松湖的均价在1.7~2万，这是一个将近于3：2的平衡。
而从去年9月开始到12月，真松湖发生了爆涨性变化，从3，变成了4，甚至于今年，有些真松湖小区又慢爬坡到了4.5；那么，今年，环松的2，需要再次与真松湖保持“动态平衡”。为了达到动态平衡，环松会变成多少？
是……2.5 ？还是……3 ？或者，3.5 ？有可能吗？
另外，这个环松的范围，究竟有多大？是包含了环松三镇？还是仅仅一线环松？所有环松楼盘，都值得买吗？很明显，不对！房投亏钱时代，已经到来，只有买对区域+买对楼盘，才会赚！而买错区域、买错楼盘，照样不涨、照样亏！那么，具体是哪几个楼盘？才真正值得买！为什么值得买？
此外，今年除了【环松】需要分析【买点】之外，【临深】的情况又如何？深圳宝中去年大涨的那波潮汐，今年会影响到东莞临深了吗？临深已惨惨横盘三年，今年是否会有买点？长安如何？黄江如何？凤岗、塘厦，又如何？