《北京市物业管理条例》解读 小区物业收费谁说

　　《北京市物业管理条例》解读之一

　　小区物业收费谁说了算

　　刘叶

　　一边是业主不满物业服务，拒交物业费；一边是收不上足额物业费，物业公司入不敷出，服务因此打折扣——发生在一些小区的“物业费之争”多年来恶性循环，该如何解决？业主普遍对于物业费的制定标准、收取方式、使用用途等存有疑问，如果不能及时得到解答，就易成为物业费和服务质量矛盾的导火索。5月1日起即将施行的《北京市物业管理条例》，对物业费“我是谁”“我从何处来”“应向何处去”的问题在一定程度上都给予了回答。

 

　　物业费取之于民用之于民

　　提及物业费，想必大家都不会陌生，它一般是指物业产权人、使用人委托物业公司对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

　　根据即将施行的《北京市物业管理条例》第二十八条和第六十一条的规定，业主可以自行管理物业，也可以委托他人管理，委托物业服务企业提供物业服务的，一个物业管理区域应当选定一个物业服务企业提供物业服务。不管自行管理还是委托他人，业主都应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额交纳物业费。实践中，业主可以成立业主大会，业主大会可以确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格。而业主委员会可以代表业主与业主共同选聘的物业服务人签订书面合同，就物业服务内容和标准、费用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　在实践中，物业费的收取分为两个阶段，在建设单位销售房屋前，此时应当由建设单位承担前期物业服务责任，由其选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同，前期物业服务合同应当就前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准进行约定，约定的内容作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同，前期物业服务合同期限最长不超过两年。而在建设单位销售房屋后，前期物业服务合同期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。值得一提的是，在即将施行的《北京市物业管理条例》中，对于因为业主大会、业主委员会缺失或者不能正常运行状态下的一些小区，可以由街道办事处、乡镇人民政府负责组建成立临时性、过渡性机构——物业管理委员会，它也可以履行业主委员会的相应职责。

　　物业收费实行市场调节价

　　按照基础条件、公共秩序维护、保洁服务、房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务等因素，物业费一般可以分为四级，每个级别的收费标准因地区而有所不同。此前根据《北京市物业服务收费管理办法》，北京市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价，而根据即将施行的《北京市物业管理条例》第七十条和第七十三条的规定，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新物业服务内容和标准、收费标准和方式；上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况等信息，并且可以通过互联网方式告知全体业主。市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

　　这意味着，之后小区物业费的收取并不是由物业公司单方定价，而是通过市场予以调节并适时调整。并且，在进一步明确物业管理行业协会监测及公开价格信息的职责之后，可以保证物业定价的合理、透明。这样，一方面减少了业主心中对于收费机制的疑问，另一方面由于服务质量将成为物业收费的主要因素，必将督促物业公司提升服务质量。

　　无理拒交或被纳入失信名单

　　根据《北京市物业管理条例》第七十二条第一款的规定，业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额交纳物业费。业主逾期不交纳物业费的，业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳；拒不交纳的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行法院生效法律文书的，法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持。