房企紧抓年初融资窗口 多渠道寻金

本报记者/吴静/卢志坤/北京报道

经过2019年严峻的融资环境考验后，2020年伊始，不少房企开始寻求突破。

在房企扎堆海外发债的同时，境内发债亦同步开启，部分企业则选择配股融资。Wind数据统计，2020年1月1日~16日，上市房企计划发行境外债券的总金额已达到100.25亿美元，境内信用债规模已达190亿元。

今年即将到期的6000多亿元债务，以及尚未明显放松的监管环境，促使房企趁着年初的融资窗口期尽早行动、未雨绸缪。

年初早行动

继2019年12月底融资逐渐回升后，今年1月初，不少房企密集发布海外融资计划。

1月8日，碧桂园（02007.HK）宣布，拟发行两笔共计10亿美元票据，期限最高达10年，利率分别为5.125%及5.625%。碧桂园称，筹集资金将用于“一年内到期的现有中长期境外债务再融资”。

同日，融创中国（01918.HK）发布公告，拟发行2025年到期5.4亿美元优先票据，票面利率6.5%；旭辉控股（00884.HK）也公告表示，将发行2025年到期的4亿美元优先票据，票面利率6.0%；正荣地产（06158.HK）拟发行2.9亿美元的优先票据，票面利率7.875%；龙光地产（03380.HK）拟发行3亿美元2025年到期年息5.75%的优先票据……

赶在年初发行海外债的还包括华夏幸福（600340.SH）、龙湖集团（00960.HK）、合景泰富（01813.HK）、禹洲地产（01628.HK）等房企。

Wind数据统计，仅1月份，上市房企计划发行境外债券的总金额已达到100.25亿美元。

从资金用途来看，上述拟发债的房企多将本次获得的资金用于偿还旧债和补充公司运营资金。

自2019年以来，在境内多种融资渠道持续严控的背景下，海外融资成为房企重要资金补充。中原地产研究中心数据显示，2019年房企境外融资达752亿美元，这一数字在2018年仅为496亿美元，同比涨幅达52%。

“大部分房企为了应对未来可能的市场变化，年初加快储备资金。而最近看，美元融资成本也在明显降低。” 中原地产首席分析师张大伟说道。

从已发布海外融资计划的房企来看，近期房企海外融资成本相较于2019年有所降低。比如，融创中国近期计划发行的 5.4 亿美元的债券，票面年利率6.5%，成本较2019年10月发债下降1%；旭辉控股发行4亿美元票面利率6.0%美元债，成本较2019年10月发债下降0.45%。

除了美元债之外，不少房企的境内融资也在同时进行。1月3日，荣盛发展（002146.SZ）称，拟发行2020年度第一期超短期融资券，发行规模5亿元，申购利率区间4.5%~5.5%。1月6日，龙光地产称，拟发行10亿元境内公司债券，利率4.8%。1月8日，金隅集团（601992.SH）称，拟发行金额不超过50亿元公司债券，品种一票面利率区间3.2%~4.2%，品种二票面利率区间3.5%~4.5%。

Wind数据统计，房企1月份境内信用债计划发行规模已达190亿元。

值得注意的是，年初还有不少房企选择配股融资。1月10日，融创中国发布公告，以每股42.8港元配售1.8692亿股股份，配售将为融创募得资金80亿港元，这也创下近一年来房企配股融资最高金额纪录。

1月14日，新城发展（01030.HK）以每股8.78港元配售最多3.11亿股新股，新股占已扩大股份后约5.01%。配售价较1月13日收市价每股9.05港元折让约2.98%。预期配售所得27.31亿港元用于公司长远的业务发展，以及作为该集团的一般营运资金。

而在2019年12月30日，富力地产（02777.HK）完成2.73亿股配售。配售所得款项总额约为37.35亿港元，所得款项净额用于偿还公司的境外债务性融资。新力控股（02103.HK）在2019年12月11日也配发4077.5万股，每股发行价3.98港元。

“目前从整个大环境来看，融资渠道还不是那么宽松，尤其是现在这个阶段。所以部分房企选择股权融资也是一个新的方式，可以在一定程度上缓解房企现金流紧张状况。”同策研究院总监张宏伟表示。

今年1日1日，市场再次迎来全面降准的消息，释放长期资金约8000多亿元。不少业内人士认为，此次降准或能给房地产市场释放出流动性，房地产市场的金融环境有望进一步宽松。

“接下来的融资环境，我觉得首先‘房住不炒’还是一个长期性的调控策略，再有就是要看今年整体的经济情况。我们能感觉到，一般12月份和1月份的流动性还是不错的，是一个很好的时点。1月份是房企重点的融资窗口期，不管是银行的贷款，还是在债券市场的发债，都是一个比较好的时间。”一位TOP10房企内部人士告诉记者。

“现在是一个比较好的拿地时机，尤其是在二季度之前，能够拿到性价比高的地块对企业来讲非常重要，所以现阶段有很多房企纷纷从各种渠道融资，这是一种战略布局。”张宏伟说道。

监管仍未放松

多位业内人士认为，房企开年密集融资与其面临的偿债压力有较大关系。

据华泰证券统计，2020～2022年，房地产境内债券到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。2020年下半年开始进入偿债高峰期，连续6个季度到期量超过1200亿元。

而海外债方面，Wind数据显示，2019～2021年，房企海外债到期规模分别为237.57亿美元、297.86亿美元和316.38亿美元。

“整体看，房地产行业资金紧张，房企紧抓窗口期大量大额度发行美元债。2019 年房企美元债刷新纪录。”张大伟分析道。

根据国家发改委2019年7月份发布的相关政策，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。这意味着，未来较高信用的房企境外债券供给有限。

“发改委对境外债的注册其实是收严的，要求备案，要是注册的话可能就是一些一年期以下的产品。这一段时间还是没有松动的迹象。之前还有额度的企业选择现在来发，可能是因为目前债市处于较低位。”上述TOP10房企内部人士说道。

不少业内人士表示，当下融资环境仍未有明显的放松迹象。2020年1月3日，银保监会官网发布的《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》，仍在强调要求银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长。

“最近房企明显更加关注资金链的安全，房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险，所以在最近几个月，针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。”张大伟解释道，“目前看，信托与海外融资，都是规范而不是全面暂停，对于中小房企及高负债率房企来说，未来预计融资难度将非常大，但是对于大型企业来说，影响相对有限。”

从近日房企发布的融资公告看，虽然平均发债利率降低，但发债利率分化仍是大趋势。其中，龙湖集团以3.375%和3.85%的超低年利率分别发行2.5亿美元及4亿美元的优先票据，延续一贯的低成本融资。两笔融资到期时间分别为2027年和2032年，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

据一位熟悉龙湖集团的人士介绍，龙湖集团是中国唯一获得3家国际信用评级机构投资级评级的民营房企，而融资成本与信用评级挂钩。“因为龙湖对负债管控比较严苛，我们这些年始终重视对于利润的获取，每个项目对于毛利、净利都控制在行业前几名。境外的投资人是非常认可投资级这个评级的，它这个评级的区别度拉开得比较大，一个级别可能是2到3个点（的成本差），不像境内都是AAA级别，没有一个很好的区分度。”

而与之相对的是，部分房企仍面临较高的发债成本，比如金轮天地控股（01232.HK）发行的2亿美元优先票据，不仅年利率高达12.95%，年限也仅有两年，于2022年到期。

“对于经营稳健的企业和大型企业来说，融资成本降低依然是趋势，但对于负债率较高的企业和中小房企来说，未来预计融资难度将非常大。”一位业内人士分析道。

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