十大关键词透视明年楼市

　　“‘稳’字当头是明年房地产市场的主基调。”接受中国证券报记者采访的专家认为，可用十个关键词观察明年楼市动向：调控政策方面是“房住不炒”“因城施策”“规范租赁市场”；行业动态方面是“房价稳中趋降”“开发投资增速回落”“土地市场冷清”“行业融资环境偏紧”；房企生存发展方面是“并购潮起”“加速转型”“掘金存量改造”。

　　总体看，调控政策将坚守“房住不炒”大前提，因城施策会体现更多灵活性和实操性，房价延续稳中趋降态势，行业并购潮可能继续上演。

　　房住不炒 因城施策

　　从调控政策上讲，房住不炒、因城施策、规范租赁市场是明年三大关键词。

　　中央经济工作会议明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳低价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。日前，全国住房和城乡建设工作会议再次强调“房住不炒”。中国社会科学院（下称“社科院”）城市与竞争力研究中心研究员邹琳华表示，重申“房住不炒”回应了政策转向的市场猜测，明确了不会把房地产当作短期经济刺激工具，将进一步稳定市场预期，有效避免市场波动。

　　在“稳”字当头的前提下，因城施策的分量将更重。邹琳华指出，落实因城施策意味着地方政府具有一定的政策调整权，一些不符合市场形势的调控政策可能面临边际性调整。市场人士表示，各地政策微调必须在确保“稳”的前提下进行，对于趁势涨价、干扰市场秩序的交易行为要严格监管。

　　住房租赁市场乱象整治将成为监管重点之一。12月25日，住房和城乡建设部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》要求，突出问题导向，强化有效监管，将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化。

　　房价稳中趋降 融资环境偏紧

　　从行业角度看，房价稳中趋降、开发投资增速回落、土地市场冷清、行业融资环境偏紧这四大关键词值得关注。

　　房价方面，不少机构预计，明年房价将稳中趋降，三四线城市调整压力突出。邹琳华认为，2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。分城市看，一线城市房价总体先抑后稳，个别可能上涨；二线城市涨跌并存，大起大落可能性不大；三四线城市总体下跌。

　　房地产开发投资增速方面，机构预计将延续2019年4月以来涨幅收窄的趋势。易居研究院预计，2020年房地产开发投资增速将回落至6%左右。海通证券表示，2020年房地产开发投资增速平稳回落，全年增速在中性情景下预测约为7%，波动范围为5%-8%。

　　行业融资方面，中国指数研究院表示，2020年，在以稳为主的政策基调下，行业金融监管整体趋严，但也会更加强调松紧有度、有保有压。克而瑞研究院预计，2020年房地产融资有望边际改善，但房企整体融资环境依旧偏紧，监管核心在于房企融资用途的合规性，保证未来施工和竣工的有序进行。

　　克而瑞证券研究院分析组组长孙杨表示，海外发债依然是房企融资的重要通道，未来如国内融资环境不变，将会有更多房企加大美元债发行力度。

　　土地市场将延续冷清态势，溢价率也将保持低位。克而瑞研究院表示，2020年，资金链偏紧势必导致部分房企在拿地时更加谨慎，明年土地市场大概率保持低位运行，但对现金流能力较强的企业来说是适合增加土地储备的时机。

　　并购潮起 房企加速转型

　　房企方面，并购潮起、加速转型、掘金存量改造将是三大关键词。专家预计，2020年房企抱团取暖的行为将增多，行业并购浪潮不会停止。

　　2019年，头部房企并购动作频频。专家认为，主因在于市场行情冷淡及融资环境趋紧，部分中小房企资金链紧绷，通过项目出售等方式退出市场或联手龙头房企。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，未来几年，房企并购趋势会更加明显。对于成本管控能力不强的中小房企来说，通过并购方式和大公司合作不失为一种生存方式。

　　伴随房企并购热潮，有实力的头部房企将在控制杠杆率的前提下逆势扩张，借机转型，逐步走向多元化。

　　社科院报告指出，2020年至2021年，随着行业集中度持续加速提升，多数房企将面临转型升级压力。为促进住房企业保持平稳健康发展，建议房企注重产品质量、实施稳健经营、把握开发节奏，同时结合产业趋势，转变开发理念和运营模式，提升创新能力，应对“后开发时代”挑战。

　　在房企业务布局方面，市场人士建议，未来存量物业改造将成为主流，房企应研究相关投资机会，积极布局发力。