2020年中国城市房地产市场价值排名

准确认识不同城市的房地产市场价值，是开展房地产有关活动的基础。在城镇化水平提高、产业升级转型、人口迁移等多方面因素的推动下，中国经济和房地产市场仍将具有长足的发展空间；但短期来看，防控新冠疫情导致的企业开复工放慢、人口流动减弱、海外经济冲击等短期因素，又加大了市场的短期波动。

在此背景下，开展“2020中国城市房地产市场价值研究”，准确认识各城市分化态势，有极大的紧迫性和现实价值。本研究在总结建诚晟业团队十余年从事房地产业研究的基础上，首个采用2019年及之前历史数据，对全国337个地级以上行政区进行全面研究，城市覆盖面最广，数据指标最新；在指标体系创新上，引入财政安全度、金融安全度、人口低估指数等众多具有创新性的指标；在数据获取上，首个根据2018年第四次经济普查对各城市重要经济指标进行全面修正，帮助企业更全面地把握各地经济发展质量和潜在风险。

我们所期望的，是在此中国经济和房地产市场的多事之秋，向关注房地产业发展的各方（特别是房地产企业和金融机构）提供有前瞻性又能切实支持其业务发展的研究咨询服务。我们所坚持的，就是见微知著，从细节发掘市场变化和趋势；但又不夸大，而是客观严谨，厘清短期冲击和中长期趋势，在企业策略选择上给予针对性建议，助力业务稳步开拓、高效经营、降低风险。

一、城市·价值——缘起&创新

1、城市全覆盖：首个全面覆盖337个地级以上行政区（地市州）的研究

2、指标更全面：引入创新性指标，更全面准确反映城市发展和价值变化

本次研究聚焦城市房地产市场价值，旨在摆脱单纯的房地产开发投资角度，以更广的视角看待城市价值，服务于关注房地产业各类机构的不同部门。基于对中国房地产行业长期观察和研究的经验，建诚晟业建立了“2020中国城市房地产市场价值研究指标体系”，包括3个一级指标、14个二级指标、105个三级指标，从城市硬实力、城市价值潜力、房地产业发展三个层面，引入众多创新指标，综合评价各城市房地产市场价值

3、数据更精准：首个结合2018年经济普查对相关数据全面修正的研究

二、城市·价值——2020中国城市房地产市场价值等级分类：六等337城

中国的城市房地产市场分化，不光是规模的分化、价格变化趋势的分化，还有房地产市场发展阶段的分化，主导需求的变化，只有认真思考这些差异，才能更加深刻地理解中国的区域房地产市场，准确把握房地产市场的区域轮动机会。

1、2020中国房地产市场价值等级分类

基于对房地产区域发展阶段和主导因素的理解，建诚晟业构建房地产市场价值评价模型，从城市硬实力、城市价值潜力、房地产业发展等三个维度对城市房地产市场市场价值进行量化评价。基于评价结果，建诚晟业将中国337个地级以上行政区（包括直辖市、地级市、自治州、地区、盟）进行了分类，共包括六级，分别为：3个特级城市、10个一级城市、25个二级城市、43个三级城市、79个四级城市、178个五级城市。具体如下：

传统的城市分类大多仅关注城市行政级别或少数经济类指标，或过度关注城市价值的具体排名（排名45名与48名的城市，价值得分差异在1分以内，不应该对企业投资决策不会带来实质性影响）。本次研究全面考察各城市的房地产市场价值水平及其市场特征，将337个城市分成六个不同的等级，有助于企业更准确地把握各类城市房地产市场特点，有助于企业在实操过程中针对性的制定发展战略。

2、城市·价值——中国城市房地产市场价值骨架：三圈三横两纵金三角

房地产市场是一个城市社会发展水平最综合、最极致的表现，反映了城市人口规模与结构、财富水平、城市配套与治理水平。近年来，中国城市的发展分化在房地产领域愈发明显，形成了明显的地理分别格局。在中国城市房地产市场价值地理分界线——齐大线以东区域也是如此，高等级城市集中分布在少数区域，带动、支撑了全国经济和房地产市场的发展。进一步观察中国房地产市场价值高等级城市的地理分布特征，与齐大线相结合，建诚晟业梳理出中国城市房地产市场价值骨架：三圈三横两纵金三角。

齐大线和中国城市房地产市场价值骨架，汇集了最主要的中国房地产市场价值高等级城市，打破了各城市的行政级别和彼此的行政隶属关系，有助于企业更直观地理解各城市地理位置和城市价值表现，指导其高效开展战略布局和具体业务。

中国城市房地产市场价值骨架——三群三横两纵金三角，其中三圈指长三角都市圈、京津冀都市圈、粤港澳大湾区；三横指长江中游横、西（安）连（云港）横、太（原）青（岛）横；两纵指海峡纵、哈大纵；一三角即西南金三角。

由于房地产市场与人口高度相关，建诚晟业在研究中发现，与中国人口分布中存在的胡焕庸线一样，中国城市房地产市场价值分布也存在一条明显的分界线——“齐齐哈尔-大理分界线”（简称：中国城市房地产市场价值地理分界线——齐大线）。

从2020中国城市房地产市场价值等级分类结果来看，高能级城市普遍集中于齐大分界线以东；分界线往西、甚至分界线终点至边境线的城市，房地产市场价值等级普遍较低，高等级城市寥寥无几，仅有个别省会城市被评价为三级城市，没有二级及以上城市。

三、城市·价值——未来&策略

我们相信，对关注城市发展和房地产业的相关各方而言，本次研究均有参考价值：

对各地政府而言，看清高价值城市的成功之道，明确自身资源禀赋和劣势，在短期经济增长和长远发展潜力上形成平衡，在关注基建投资、信贷扩张等硬指标之外，应当更加关注医疗、教育等“软服务”，吸引更多人口聚集，推动产业发展和城市价值长期增长。

对房地产企业而言，公司战略布局和业务开展都与城市房地产市场价值紧密相关，除了一直关注区域布局和城市选择的投资拓展部门外，营销、产品、融资等房地产业全链条，能通过本次研究，以更丰富的视角看待城市，厘清城市价值背后的经济发展模式、居民财富状况等重要特征，精准发掘市场需求和投资机会。

对金融机构而言，只有在风险可控的前提下，加强城市价值研判，才能准确把握信贷投放和产业投资的风险管控。除了房地产市场供求关系体现的直接风险之外，通过本次研究，能够看到城市整体的抗风险能力，比如地方财政安全度、对土地出让金的依赖程度、金融杠杆比例和潜在债务风险等。

研究成果应用将面临城市普遍价值和企业个体因素的差异。当前，绝大多数企业已形成普遍共识，以特级、一级和二级为主的“中国房地产市场价值高等级城市”，将是未来中国经济和房地产市场发展的主战场。各企业现有城市布局和未来拓展均以这些城市为主，导致土地市场竞争激烈，进入门槛和管理水平要求不断提高，中小企业即使看好这些城市也难以真正参与。对已进驻到全国主要区域、城市格局基本形成的龙头企业而言，更迫切的不是简单地增加城市数量，而是深刻剖析各城市价值差异和市场表现，结合公司自身经营绩效，调整优化城市布局和投资重点，促进其城市深耕和市场份额提升、结构优化等布局。