倒推3年的真实市场，这次郑州18个片区的价值座
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2020年的楼市，这是最近3年最魔幻的一年。
如果没有疫情，2020年的郑州市场，乃至全国市场，一定会沿着2019年的路子，继续走下去，不紧不慢，不温不火。
但是疫情来了，基本面变差了，收入减少了，信心没了。一场突如其来的疫情，将市场拦腰截断，就像一艘大船，一下子摇摆起来。
向左走？向右走？
我也不能全部看透，但是我非常肯定，郑州未来几年的走势，早在2017-2019年这3年就已经写下了，只是很多人根本没去研究罢了！
以往3年的基调，才是判断未来走势最有用的数据。
我自己不想算卦，非常抵触特价房，也不愿意紧跟热点，
最近，我自己看了非常多的楼市文章，观点横飞，百家争鸣，看空的，看多的，平稳的，多如牛毛。
业内人晕头转向，购房者更是一团浆糊。
为了弄清未来最真实的走势，我只做了两件事情：
1、跑出去，去一线看最真实的市场；2、坐下来，研究17-19年最真实的价格涨幅。
第一、只有一线才是最真实的市场。去开盘现场，去交定金，去看楼盘，才是最真实的市场信心，信心不会造假；
第二、只有价格才是最真实的反应。价格才是衡量一切的标准，高了一定要降价，低了一定要涨价，价格不会骗人。
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第一、先看价格，尤其最近3年。
17-19年，郑州到底涨了没？
我想很多人的印象是——郑州没有涨！
其实根本不是这样！
为了搞清楚这个问题，我专门研究了17-19年，郑州最真实的成交价格。
不要看地价，北龙湖就是最好的例子；不要看去化率，这玩意儿只有天知道，一定有水分；不要看售楼部的人头，很有可能挤满了大量的中介。
我只相信价格。只有价格才是最真实的数据。
哪怕你地价2万，周边竞品最高卖1万9，那你打断牙最多卖2万；
定价高了，去化率太低，下次开盘价格一定会调低，或者特价房；
市场好了，版块好了，价格一定会涨价；房企缺钱，就必须降价；
这才是最基本的房价规律。
我花费了一个上午，搜集了重点楼盘的开盘数据，把17-19年这3年，每个版块、每个楼盘、每一年，最真实的价格数据，根据开盘情况，做了一个很全面的总结，这才是最真实的市场状况。
并根据涨跌进行了排座：
1、涨价片区：
2、平稳片区：
3、降价片区：
1、我采集了18个片区，11个平均涨幅以上，6个涨幅较高，7个出现跌幅，说明什么？郑州市场还是比较稳定的，尤其是郑州主城，不管是价格还是价值，比较稳定，涨跌均衡。
2、大家只看到了金水北、管南涨价，其实白沙、二七、常西湖等，这3年都在涨价；
3、双湖科技城竟然没降价，老经开价格这么贵也没降价，高新惠济中原依旧稳得一批；
4、不止绿博、经开物流园、杨金，东区其实整体也在降价，尤其是北龙湖更是惨不忍睹；
5、不要再黑平原新区、古荥、荥阳、洞林湖、南港，这是欺软怕硬。
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第二、再看一线市场，看一线的成交数据。
我花了几天的时间，开车转了一圈。
有一个最真实的感受：
1、远郊人气确实很少。这是好事，回归主城一定是好事，但是这并不代表远郊都不行，白沙的星联、汇泉都卖得不错，甚至汇泉都清盘了，北港跌倒9000以下，自住能不能买？
2、主城整体平稳。三环附近的九鼎公馆、盛悦府、四季城、金水湾，购房者的数量还可以，自住还是占多数，这是郑州最扎实、最稳妥的基本面，保证不会塌；
3、热盘还是非常热。主力楼盘中，比如青云筑、金水湾、钱隆城等楼盘，价格稳定，性价比高，值得入手。
我相信大家也都看了，也都调研了。
尤其是开盘，作为最重要的风向标。
最近几周的开盘数据，虽然平均去化都不是特别高，但是整体市场上关注度高的楼盘，哪怕去掉水分，去化率也在6-7成左右，虽然不理想，但是还凑合。
4月是关键月份。大家可以重点关注一下，4月份即将拿到预售证的18个楼盘，尤其是14个重点楼盘，都是供应主力，这才是市场真正的走势。
只有一线调研，加上开盘去化，这个市场才是完整的。
市场整体稳定。
16-17年是郑州市场的顶峰，2020年很多人也都觉得，市场在走下坡路，二手都跌成狗来，现在买就是站岗，再等等，等到明年。
但是问题是，真实情况根本不是这样：
2017年，郑州成交27万套：
2018年，郑州成交20万套；
2019年，郑州成交24万套。
数字不会骗人，这才是最真实的网签数字。
看成交量不会骗人，数字不会骗人，每一套的背后都是一个家庭在支撑，都是拿着数十万、甚至数百万的资金在支撑，都是每个月少则5000、多则2万的月供在支撑，这不会造假。
所以，我还是希望大家多一点理性。
不要看爽文，不要看暴涨，不要看暴跌，不要看重磅。
就像我在很多场合，不管是楼市、破竹，还是对外演讲，我都在一直强调一个观点：
郑州市场是“波浪式”的。
每一年、每一个版块、每一个楼盘，都会出现价格上的跳动，但是如果把17-19年、这个版块、这个楼盘，所有价格拉平之后，才发现原来市场是平的。
是的，非常平稳的。
这就是我为什么只相信价格数据+实地调研。
没有调研，没有数据，只凭感觉，只凭热点，得出来的任何结论，千万别信。
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真话，从来不好听。
不管是楼市，还是米宅，还是破竹，所有的文章都有上百条留言，每一条留言我们都会去看。
留言看多了，我自己有一个最真实的感觉：
1、房价一涨，所有人都在骂；
2、土拍一涨，所有人都在骂；
3、政府救市，所有人都在骂；
4、楼盘清盘，所有人都在骂。
我给大家举几个例子：
1、地产要不要救市？别说地产快不行了，全国经济都受到重挫，甚至全球经济都在受到重挫，你说救市不救市？整个房地产产业链，上下游加起来占全国GDP超过三分之一，多少的行业、多少的就业、多少的价值，一下子砍掉放弃？
2、差额税要不要取消？很多人都嚷着废掉废掉，可是你想过没有，一旦废掉，郑州二手房一定会迎来一波涨幅，废掉的20%的差值，一定会被房东捆绑到房价里边，你根本不会得到实惠，作为政府，要承担房价飞涨、房东坐地起价的责任，你敢不敢？
3、每次写北龙湖，都会有粉丝写一些俏皮话，立马得到最高的点赞，满足一下很多人的欲望。你有没有想过，那些真正拿着数百万、甚至数千万买北龙湖的人，会不会留言、看到这些留言什么感觉？
4、最近深圳、苏州、杭州、成都市场还是很热，很多楼盘中签率还是很低，这个时候，你是相信市场非常热，还是市场非常冷？这些拿着数百万冲进买房的人，可是至少要等待2-3年的时间，才能平衡收益。也许他们错了，但是资金往南却是大势所趋。
就像我在很多文章，以及这次文章一样，相对很理性，更多的是采集的数据，以及扎扎实实的调研，没有特价房，没有热点，就是希望大家一定要理性，一定要理性。
1、政府一定要救市，屁股决定脑袋，你坐在这个位置，也一定会救市，这是大局。这是整个经济面受到打压后，一定要做出的反应。还有一点，大家只盯着楼市，神经绷得太紧，难道救市只救楼市？股市不救？就业不救？新基建不做了？
2、对于降价盘、特价房，我是比较抵触的，可以买，但是那不是市场基本面。每一年都有特价房啊，每一年都有工抵房啊，不就是一楼、顶楼的一些房源嘛，这多正常啊，拿着降价的字眼，无非是吸引眼球罢了。
3、所有的救市，既会防涨，肯定也会防跌。救市多了，市场也有抗生素了，未来的楼市，会越来越“市场化”，就像深圳苏州杭州成都一样，更多的人、更多的钱，才是最核心的要素，一旦供需不平衡，清盘、涨价就理所当然。
