22天销售5393套，3月份郑州楼市的冰与火之谜
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刚刚过去的2月是郑州楼市的至暗时刻。
2020年2月份，整个郑州，包含登封、新郑等县级市以及郑州8个辖区，新房销售276套，二手房销售34套。
3月份的郑州房地产市场需要一点好消息。
截止3月22日，郑州市3月份前22天共计销售5393套，日均销售245套，单日最高销售400套。
然而在这困顿的春日，突然舆论爆了，媒体也爆了。
首周环比增长475%！
郑州楼市要大涨！
小阳春来了！
市场突然陷入一场莫名的假狂欢。
我们剥开数据的迷雾，稍微冷静的回看下市场。
按照当下的销售走势，预估2020年整个3月份郑州新房销售9000套。
而在2019年三月，郑州新房销售18817套。这代表着即便积压着2月份的一部分购买力，整个郑州市2020年3月份的销售依然是腰斩的！这才是当下真实的市场状态！
2020年2月份市场是锁死的，3月份同比的所谓大幅度增长只是数据上的“帽子戏法”，没有实际意义。
郑州市场实际正在进行缓慢的冷启动！
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怎么看当下的郑州市场？
1、项目的热销是分裂的。
3月份进入中下旬也就是第三周才陆续有项目开盘。3.16-3.22包含郑州华侨城、正商丰华上境、碧桂园名门时代城、正商生态城、汇泉西悦城等8个项目开盘，推售量几十套到200套不等，只有正商丰华上境一个项目开盘当天几乎清盘，其他项目去化率最低只有8%，平均去化率只有30%。
正商丰华上境清盘的原因很简单，性价比够高，32000元/㎡的价格击穿了北龙湖的洋房底价。
所以，这就是当下市场的真实写照，不同项目的销售是分裂的，是两级分化的。所谓的热销是优质项目的热销，是有实实在在大折扣项目的热销。
2、来访成为当下所有项目的首要难题。
虽然3月份相比2月份来访、来电有明显攀升，但整个市场上的客户基数依然比较少。周来电量、来访量小于30组的比比皆是。
对比3月份前22天新房的销售轨迹和市场数据，远郊项目客户导入困难。荥阳、洞林湖片区、绿博、滨河国际新城、港区等来访量普遍较低，开发商纷纷发起诸如采摘草莓、送口罩、郊游等活动。
远郊、文旅小镇项目销售格外惨淡，打折力度也更大。
3、三月底郑州开发商要爆发抢客大战。
有购房需求的客户会积压、会滞后、会减少但绝对不会消失。目前郑州市场有三种客户：先知先觉、后知后觉、不知不觉。
第一波先知先觉的客户已经涌入市场，对于开发商来说，3月底、4月初是客户抢收的关键时刻。蓄客期够了，必须干硬仗了。
只有大规模开盘才是检测市场热度的唯一方法。那么3月底这么多项目的开盘效果，才是检测郑州市场的风向标。
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在讨论最关键的该不该买房，什么时候买房前还需要搞清楚两个问题。
1、购买力打折的问题；
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国内疫情正在结束，但国外疫情正在冲击着全球经济。在当下的全球化一衣带水的经济环境下，每个人都无法逃避。比如外贸行业正在经历最寒冷的冬天，杭州、义乌、苏州、宁波、无锡、厦门等这些外贸重点城市经济正在迅速萎缩。与之对应的是，企业主、从业人员收入大大折扣，收入预期大大折扣，购买力大大折扣。
郑州非外贸重点城市，所以我们感受不明显，但经济是一体化的，息息相关的。疫情叠加加金融风暴的双重影响，很多行业都在经历不同冲击。很大可能在未来两个月，北方城市会受到南方城市的极大影响。
收入预期的打折带来的会是改善需求的滞后，购房标的降低。预算单价从2万5降到到2万，或者2万降低到1万78很正常。
2、郑州是由刚需撑起来的城市。
2016-2019累计销售排名前列的区域是中原区、二七区、高新区和管城回族区，均价14000元/㎡及以下的项目占据到郑州房地产市场的70%。毫无疑问郑州房地产市场的核心就是刚需。
刚需市场支撑起来的最大优势是刚需市场几乎是没有泡沫的！
刚需项目的房价早在巨大的交易量下被市场反复检测，被碾平。
另外，很多人对疫情的冲击是有误解的，受疫情冲击影响最大的往往是高收入者，而非低收入者。低收入者的行业壁垒较浅，有充足的就业灵活性，低收入者收入从7千降到6千，高收入者可能从5万降低到2万。
更重要的是对于刚需而言，一套房子几乎就是生活的全部，改善需求可以置后，刚需置业很难。
所以，刚需的购买力并没有被打爆！刚需市场依然稳健、必须稳健。
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最后谈谈当下的购房逻辑。
对于自住型购房来说。
刚需没有什么需要等的，四环内14000元/㎡以下的项目泡沫最少，大项目、好项目随时可买。
基本上该优惠的2月份都放优惠了，比如“医护人员优惠”、比如特定打折等等，现在逐渐有了成交，开发商最艰难的时刻已经过去，刚需流量盘本来利润空间就不大，要打折早打折了。
对于投资来说。
一定要看到当下的市场特点是点状的市场。
12000元/㎡的正商家河家洋房、12500元/㎡的建业盛悦居、24000元/㎡的恒大悦龙台、32000元/㎡的正商丰华上境都是个例、都是极少的房源。这些都是不可推断的，你不知道会发生在什么项目，不知道会发生在什么时候。
未来楼市预期不明朗的当下，买入时候的价格就特别重要！低于市场价的都是确定性收益。
所以2020年的房产投资，要有捕猎者的心态，多渠道的信心来源，敏锐的观察力、对市场对价值的基本判断，以及果决的执行力。
