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今年买房,5年后是卖不掉还是躺着笑?马光远和

生活中,我们都离不开“衣食住行”,房子是居住最直接的体现,随着房子进入商品化时代,拥有一套房子往往就需要金钱作为代价,与此同时,房子也逐渐被赋予金融价值,特别是城镇住房,房子是家庭最重要的资产,根据有关数据显示,我国2000年时平均房价仅2000元/平方米出头,而到2020年时,全国平均房价达到9800元/平方米,整体上翻4倍,平均每年上涨25%,对比银行存款利息,在2007年五年期存款利率最高也不过5.85%,存银行仅为房屋升值的1/4,没有对比就没有伤害,在现金存银行和买房增值对比趋势来看,不少人果断选择将存银行的钱取出用于买房。

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就当下房子而言,房价高是刚需购房者普遍认同的现象,中国经济体制改革研究会副会长樊纲在“中国经济大讲堂”节目中提出“6个钱包”观点,并表示如果两个家庭的“6个钱包”能为子女付首付的话,此时最好选择咬牙买房,最近樊纲对“6个钱包”进行澄清,表示这个观点并不意味着鼓励大家通过“啃老”买房,要知道年轻人买房需要6个钱包支撑时,足矣表面房价已经达到大部分年轻人不能自力更生买房的地步,这还是2018年的时期,3年过去大部分城市房价依旧在上涨,表明通过“6个钱包”买房还是很值得的,其实无论未来房价是否还会上涨,都掩饰不住目前房价高的事实。

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房价为什么上涨这么快?著名经济学家任泽平在一篇《中国住房市值报告:2019》中提高,2000年-2018年,中国住房市值从23万亿元增至321万亿元,其中住房存量增加、房价上涨分别贡献11%和89%,通过梳理不难发现,房价对住房市值贡献如此之高有个因素在里面:一是我国城镇化率从2000年的36%快速突破至2020年的63%,按照14亿人口基数计算,平均每年有1800万农村人进城并常住城市;二是城镇家庭中70%的资产在住房上面,城镇家庭户均1.5套房,20年里累计销售住宅商品房178亿平方米;三是部分炒房团、上市公司明目张胆地对住房进行投资,以至于房子金融属性不断提升。

伴随着国家对楼市发展引起重视,各地纷纷响应国家提出“房住不炒”主体基调,每年各大城市调控次数共计达到几百次,不过,在这种情况下,房价貌似并没有下跌的趋势,从国家统计局公开数据显示,2021年前个5月全国商品房销售面积和销售额分别为48703万平方米和46269亿元,按此数据得到前5个月商品房均价为9500元/平方米,同比上涨1.9%,不仅如此,房价每年都在以不同幅度上涨,对此,如果今年买房,5年后是卖不掉还是“躺着笑”呢?我们不妨参考一下马光远和许家印的观点。

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马光远观点:房地产的好日子并未完全结束

经济学家马光远在发布的一期《马光远:下一个五年,房地产不会崩盘,这些城市房价可能翻番》视频专栏中提到,下一个五年,中国城镇化将正式进入分化时代,几个大都市圈会进行深度融合,也就是小城市和大城市会形成良好的互动,房地产的好日子并未结束,我看好的都市圈以及相当一部分大城市房价会翻番。这番话中透露出一个信号,房地产的好日子并未结束,这里加了“完全”两字,原因是马光远还有另一个前置观点,未来楼市只会有三个20%,分别是20%的城市、20%的房企和20%的楼盘,什么意思呢?自始至终房地产的好日子都属于那少部分的20%,从马光远对未来楼市价值分析来看,阐明出一个核心观点:依旧有住房除了具备基本的居住价值外,还有很好的增值空间。

不难理解,政策是干预楼市发展的一个工具,目前我国楼市政策主推“因城施策”,也就是说每个城市对自己所管辖的区域有自主调控权,大体上不违背“房住不炒”即可,一边是提高GDP经济增长,一边是稳定楼市发展,两者既有一定关联性也有一定差别性,事实上,没有任何一个城市和这个城里的居民希望房价下跌,所以说楼市大体的调控方向就是稳住楼市发展,直接出台楼市利空政策不切实际,这样一来,那些对外地人口吸引较大、经济增长较快的城市,房子依旧会较大的增值空间,相反,那些人口流出的城市房子会尽量以保值为基准。

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许家印观点:买土地就能赚大钱的时代过去了

说起许家印,首先想到的就是他将主力企业发展成为房地产龙头地位,对于他个人而言,其实是一个极其聪明、对市场敏锐度极高的人,他很少在公众场合主动表达自己对楼市的观点,基本上只能通过一些新闻发布会或业绩发布会上能偶尔听到观点的声音,可以说他不仅聪明而且为人还十分低调,在2019年业绩发布会中他少见地透露出对未来房地产市场观点:买土地就能赚大钱的时代过去了,房价不会大涨,但也不会大跌,同时提出全面实施“高增长、控规模、降负债”的战略目标。

两者结合起来看,不难发现许家印在让自己企业成为龙头地位的过程中也曾跌过“跟头”,过去几年恒大负债逐步提高,主要原因就是大量囤积土地,到头来才发现其实不是所有土地都能轻松实现高盈利,特别是三四线城市,虽然交易量较大,但是利润很微薄,导致他们不得不采取“打折促销”模式让利给消费者,房企的三道红线牢牢卡住融资渠道,许家印作为房地产企业老板,这番观点从侧面透露出房企利润高低与否需“因城而异”,不是每一块土地都能有很高的投资回报,选择好一座城市一个区域很重要,房子同样如此,不会出现普涨,当然更不会普跌。

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总结

无论是开发商老板身份的许家印,还是经济学家身份的马光远,其观点都出奇的一致,也就是站在投资的角度看待市场发展,“盈利”和“亏损”都是并存的,换言之,买房关键看如何选择,选择正确很可能“躺着笑”,而选择失误则可能面临“卖不掉”的困局,“房住不炒”是我国楼市发展的主基调,但是住房短时间内难以真正摆脱金融属性,当有一天房子的金融价值被完全剥离出去,房子才会真正失去投资价值,那时候或许房子在家庭资产中的占比已经很低了吧。

对此,关于马光远和许家印的“观点”您怎么看呢?欢迎下方留言讨论。

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