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这次两会,对房地产讲出“重大风险提示”

这次两会,对房地产讲出“重大风险提示”


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今年的两会报告,对于房地产非常重要,因为我们面临着好几个重大问题。需要从两会报告中找到答案。


这几个问题实际上就是今年房地产的大方向,同时也是今年能不能买房,买哪里房子的大前提。


第一、对于去年房地产工作,国家是怎么看的。


第二、对于上海、深圳、广州,这些房地产明显过热的城市,中央的态度是怎么样,是继续精确打压还是基本到此为止。


第三、对于二三线城市国家是怎么看的,一线在打压,二线会不会有机会,三线会不会有机会。


尤其是对于那些明显房地产已经冷下去的北方城市,会不会有放松的机会,比如青岛、郑州、济南、天津等。


第四、对于这一段大城市出乎意料的“房地产没钱了”的问题,下一步是继续,还是会有个明确的结束节点。


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我们先来看看今年对于房地产的主体表述。


为了便于理解,我把这段话,分解为几个层次,加上解读。


1、保障好群众住房需求。


解读:


这是今后乃至长久,国家在城镇建设、房地产发展、保障性住房建设等一切工作的总的基础。


甚至可以说,“保障好群众住房需求”比“房住不炒”还要重要。


因为房住不炒是商品房市场工作的总原则,而“保障好群众住房需求”则是一切城市化、保障房、商品房、租赁房、城市群和都市圈工作的总原则,后者工作包含前者工作,而且明显后者工作的重要性要日益压过前者。


2、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。


解读:


“房住不炒”这是商品房市场的基础,是大原则,三稳是“房住不炒”的总体方法,二者是手段和目标的关系。


比较微妙的是没提“因城施策,一城一策”,可见今年从全国来看还是房地产稳中偏紧的一年。


3、解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法。


解读:


“解决好大城市住房突出问题”这个提法首先出现在去年年底的中央工作会议,不过大家那时候没有注意。但是事实告诉我,国家的任何一句话都不是白说的,尤其是某种新的提法,意味着将有一系列的市场调控开始。


果不其然,就在讲这十二字之后的不到100天内,对于房地产热点城市区域性调控政策果然一个接着一个,尤其是深圳和上海最为突出。


明显深圳在“补作业”,从大规模开始按照积分摇号,到严查经营贷流入,再到创新型极强的官方参考价出台并应用于银行贷款发放。很明显,深圳是在落实这句话的精神。


比深圳聪明多的上海,去年四季度房价也是跳涨,上海也开始相当频繁的调整政策。


但是和深圳不同的是,深圳是完全的紧缩性政策,而上海则是一边紧,一边放,前两天刚刚筹划环沪五大新城政策,很明显是政府引导热钱、引导购买力的走向。既不让购买力走出上海,也不让某个区域炒的太热。


4、切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。


解读:


对于保障中低收入群体的住房,工作报告论述最多。


其中方法可以概括为两个:租房和买共有产权。


租赁住房这个问题,大家都很熟悉,各个城市政府落地的项目也很多。


另外,因为去年长租公寓公司暴雷很多,不管是租客还是社会资本不会马上碰这个领域,国家针对这个领域也在引导投资,最明显的就是“降税”,这个领域在今后税收将下降到一个非常非常低的阶段,甚至国家出钱补贴也不是不可能。


对于“买”这个方法,国家重点推荐“共有产权”这种模式。


这种半保障半商品房性质的产品,在北京已经推行好几年了,应该说对于稳定北京市场有着重大作用。


这一次应该会向全国层面推广,首先很可能就是房地产比较热的几个大城市。


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好,根据政府工作报告,我们来回答一下文章开头提出的几个问题。


1、对于今年全国的房地产形势,可以用四个字来形容——稳中偏紧。


2、对于百分之八十城市,稳定住现在的局面就行,不要求收紧,当然也不能放松,可以搞点人才引进暖暖市场可以,但大规模开放限购、限贷、限价等大政策也不被允许。


3、对于百分之十的房价可能较大幅度下跌的城市。比如天津,国家因该会默许其小规模调整,比如阶段性放开,区域性放开,毕竟三稳中的稳地价、稳房价、稳预期是个双向目标,不但包括防止过快上涨,也包括过大下跌。


4、那么“偏紧”又体现在哪里呢?


关键就是要反映到“解决好大城市住房突出问题”这句话上,所以基本上肯定,这一轮针对一线城市的密集调控至少还要持续到今年的上半年,需要在这些城市买房的客户心里应该有个准备。


当然,这些地方政府也要做好自己的工作——增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,都是这一段必须要做的工作。


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所以,对于今年的市场,给几个提示。


1、对于一线城市的主城城区投资,要注意风险,政策密集型调控还在持续,说不定一夜醒来让市场发生突变,比如“官参价”出台前后的深圳。对于北京、上海、广州,在熟悉市场的情况下,时刻做好捡漏准备。


2、一线城市刚需,可以时刻


3、可以看看有回调迹象的二线城市,基本面比较好的三线城市。前者代表是北方几个主要城市,后者代表是长三角、珠三角的城市群。


4、关于今年房地产金融问题,报告中没有涉及。


但是前两天,代表银行的银监会主席郭树清已经讲话了。话很直白,“泡沫化还比较大”、“房地产是金融体系最大灰犀牛”、“很多人买房不是为了居住,是为了投资投机”,已经代表了一种态度。所以,至少上半年,“钱紧”的问题将会持续相当时间。

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