解局 | 弃租香港两新据点 WeWork全球“自救”

观点地产网 希冀在2020年收益突破10亿美元，早日实现自由现金流正值的WeWork，却等来了软银的要约收购违约。受新冠肺炎疫情持续蔓延的影响，又开始了全球收缩。

5月11日据港媒报道，WeWork去年租用尖沙咀港威大厦及观塘甲厦两据点，合共20万平方呎，完成装修后决定弃租。据悉，尖沙咀写字楼已完成装修及摆放全新家私，两据点已交回业主，将重新招租。

据业内分析，业务缩减，一部分主要原因无疑是市场经济低迷，而深陷资金短缺困境的WeWork，失去软银的支援后，多重打击之下“自救”应该是主要的考虑。

而要早日打破亏损的魔咒，WeWork还需要把关注点转向解决自身经营管理上，制定更合理的商业模型。

香港战线收缩

事实上，WeWork去年在香港仍积极扩充，一年内先后租用4个据点，其中就包括了本次弃租的尖沙咀港威大厦。此前租用共6层，面积约15万平方呎，平均呎租约60港元，该批楼面原为服务式住宅，业主进行改装工程，于去年入伙。

据观点地产新媒体了解，WeWork去年底便被传缩减业务，市场一度传言公司将退出在香港的6个办公地点。今年3月中旬又有市场消息指，WeWork计划将香港三个共享办公室的开设无限期押后。当时WeWork回应称，过去逾一个月，人群避免聚集及在家工作安排均对WeWork造成打击。

显然，去发生的社会事件和经济整体下行压力已经使得香港经济陷入低迷，写字楼市场承压明显，而今年持续蔓延的新冠肺炎疫情更是让香港写字楼市场雪上加霜。行业受打击之大，是业务缩减及扩充计划暂缓的主要原因之一。

从目前的香港市场情况来看，WeWork放弃尖沙咀港威大厦及观塘甲厦这两个据点，更像是在及时止损。

根据戴德梁行发布的报告显示，香港写字楼租金一季度跌势加剧，并且由核心区带动，表现最为明显，中区、湾仔/铜锣湾及尖沙咀区的租金跌幅介乎4.0%至5.7%。

香港中原地产研究部高级联席董事黄良昇对观点地产新媒体表示，“目前大业主的租金大幅减价，而联合办公所采取的二房东模式，对于运营商来说会面临更大的压力。”

放眼至整个共享空间行业，近一年各大运营商纷纷收缩，个别更是全线撤离香港。

其中，2018年高调进军香港的氪空间，原本预计未来三年在香港新开设超过百万平方呎的联合办公社区，覆盖香港主要的商业区。在去年先是弃租了湾仔全新商厦One Hennessy 7层合共逾8万平方呎楼面，其后再关闭铜锣湾时代广场两层合共3.4万呎楼面，全线撤离香港。

撤离之时，氪空间表示并没有完全退出香港市场，称“当经济环境好转时，我们会回来。”但从目前来看，“回来”的计划也许遥遥无期了。

据了解，目前的香港写字楼市场受挫严重，整体上需求缩减、租金下行。戴德梁行发布的报告显示，2020年第一季度，香港写字楼租赁活动几近冰封，令全港整体甲级写字楼市场吸纳量录得18年来最大的单季跌幅，待租率升至10%，租金跌势加快。

10%是一个重要的分水岭，意味着市场形势将会转向租客主导。根据戴德梁行的报告显示，预计本年全年的待租率将维持在双位数的水平，整体租金在本年内将下调13-18%，中区的跌幅更会多达15-20%”。

“近期疫情扩散，许多企业推行了让员工居家工作或灵活办公等措施，这为企业的营运模式提供了一个新的选项。预期企业在保持营运效率及服务品质之余会继续寻求减省租赁成本的机会，令短期内的写字楼租赁需求进一步缩减，”戴德梁行执行董事、香港写字楼部主管韩其峰表示。

实际上，近年来共享工作空间已成为香港写字楼需求的主力军之一。数据显示，在2016年至2019年期间，共享工作平台在香港甲级写字楼市场租赁面积增长了60%至120万方呎。

但市场气氛爆冷，经济前景不明朗，加上节约成本的考虑，共享办公平台只能纷纷放慢甚至搁置扩充计划。

但市场上也不完全充斥着悲观的情绪。黄良昇表示，目前写字楼市场在慢慢的局部开放，政府释放的利好政策也在延长行业的整体生命，市场动荡虽还难以预料，但谈论“生死”还为时尚早。

WeWork“他救”转向“自救”

对于WeWork而言，弃租香港据点，市场因素只是原因之一。根据业内分析，在疫情给全球经济造成严重破坏前，WeWork就已经面临严峻的危机。

二房东模式的商业逻辑使得租赁写字楼的租金成了联合办公最大的成本。而WeWork并不只是在香港市场收缩业务，其实是在全球范围内收缩。

根据戴维斯的报告，WeWork此前在纽约曼哈顿共租赁了1470万平方英呎办公空间，并承诺向房东支付超过7.55亿美元的年租金收入，合约直到2030年。后续据外媒报道，WeWork于4月停止支付在美国某些地点的租金以试图削减成本。

2月12日，WeWork公布未来五年业务整顿计划目标，期望今年收益突破10亿美元，以及2022年度首次实现自由现金流为正值。希冀早日盈利的WeWork，正在多方面努力降低成本，减少亏损。

4月16日，WeWork在内部员工会议上透露拟在5月底前进一步裁员，规模待定。同时也有消息人士称，自2月以来，WeWork已经有了20多亿美元的“新业务渠道”，短期内仍有望实现调整后盈利，也有足够的现金流应对新型冠状病毒疫情带来的挑战。

不过对盈利表现乐观态度的时候，WeWork或许还没有预想到软银即将违约增持计划带来的打击。

4月8日，WeWork两名独立董事入禀状控告大股东软银，指其在活跃投资者压力下，放弃提出总值30亿美元的增持WeWork建议，违反去年软银成为WeWork大股东时作出的承诺。

软银拒评上述消息。该公司在提交予法庭的文件中表示，WeWork没有满足多项条件，加上经济情况因新冠肺炎疫情而转坏，所以取消有关增持。

曾经面对WeWork巨额亏损，孙正义仍旧坚信“将在10年内创造出可观的利润”，但显然，目前自顾不暇的软银，已经不敢再为他曾经欣赏的“疯狂”买单了。

上个月，软银预告了创纪录的年度亏损——从 70 亿美元上调至 84 亿美元，震惊投资者。该公司表示，其中有66亿美元的亏损来自对 WeWork 的投资，这部分投资是独立于愿景基金的。

而本次软银撤回30亿元的股票回购，让WeWork即将到手套现的9.7亿美元打了水漂。这对于原本募股失败、估值暴跌、资金短缺的WeWork来说，又是一拳重击。

经计算，软银通过旗下愿景基金（Vision Fund）和其它投资工具，累计对WeWork 注资超过 135 亿美元。

从2017年到2019年，巨大的资本推手让WeWork实现了疯狂扩张之路，工位从21.4万增长到60.4万，共享办公空间租赁覆盖的国家和地区增加到32个。

如今少了软银的支撑，此前用巨额亏损换取快速扩张的模式并不合时宜，收缩战线“断臂求生”应该是最快减轻亏损的路径了。

被外界大多数人看衰的WeWork，甚至已有分析预测其倒闭之后对于美国房地产市场的冲击。

艰难的局面在倒逼这家企业进一步完善自身战略。裁员、收缩布局等一系列动作之外，WeWork还在吸纳新的人才试图提高营运效率，进行业务发展。

5月11日，WeWork发布消息宣布，叶秀兰出任香港及台湾区总经理，即时生效。WeWork大中华区总经理艾铁成表示，叶秀兰其具备丰富的办公空间及科技界的经验，曾推动全球上市公司的业务发展、制定策略以达到销售目标和提升营运效率，创下骄人成绩；其亦透过推动数码化、房地产和办公室空间策略，为不同持份者在瞬息万变的经济环境中创造重要价值。

业内分析，拳拳重击下的WeWork，想要早日打破亏损的魔咒，实现“经济独立”，或许还需要通过制定更合理的商业模型。

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