业绩碾压龙头 跑赢房地产行业80% 却隐藏重磅危机
文/晓太阳
江湖不是打打杀杀，江湖是人情世故。
爱读经典的朋友，一定听过这句话：“年少不读水浒”。这句话流传很广，但从何说起呢？
比较多见的说法是，年轻人容易受书中土匪的蛊惑，违法乱纪。
实际上，这种解读有点浅薄，水浒可不只是打打杀杀。
比如，水泊梁山的第二任老大“晁天王”，为人出手大方，讲义气，简直什么都好。
但这人，就是有点理想主义，他眼里容不得沙子，铁了心觉得自己正义，想和兄弟们一辈子当土匪。
结果呢？出征时被人一箭射到脸上，人就这么没了，死前遗言要捉拿凶手，结果一直到今天，都没人搞明白谁动的手。
后世评述道，晁天王这人是条汉子，但与后来的宋江相比，这人太单纯，不懂得人情世故。
和晁天王不一样，宋江目标非常明确，铁了心的想去朝廷做大官，于是四处收买人心，想拿梁山当跳板，什么鸡鸣狗盗的臭流氓，他心里都容得下，无所谓嘛。
最后，梁山被招安，一众好汉得善终的很少，就连宋江自己也被人算计，喝下了毒酒。
总的来说，《水浒传》对人性与团体的剖析，残酷的反映了社会规则的真实面貌，色调十分灰暗。
这就像一盆冷水，会把少年的血气方刚，浇得透心凉，这社会有太多相同的人情世故，还是越晚接触，越晚悲观，越守得住单纯的幸福。
同样的，社会容不下单纯，生意场也容不得简单。
最近，我们发现了一个不那么简单的数据：
据公开资料统计，2020年4月，中国金茂单月业绩同比上升49%，今年累计同比上升10%。
何来不简单？
通过整理45家上市房企的业绩，截止今年4月，单月业绩增速，没能超过去年同期水平的的房企，占比48%，1-4月，没能从疫情下缓过劲来的房企，达到80%。
看来，中国金茂是万绿丛中一点红。翻开财报不难发现，这个房企2014-2018年，销售金额年均复合增速超过50%，而同行们打折打折再打折，仅为18.4%的平均水平。
深入挖掘后，我们发现，中国金茂凭借逆天的背景，以及目标明确的经营思路，正在这场“逆流”中平稳前进。
中国金茂，实在是一艘，善于在风浪中搏击的大船。
大船的“核动力”
多年逆风航行，动力从何而来？
一言以蔽之，中国金茂不是一家“单纯”的房地产企业，因为别人的思路是造房子，他的思路是造城市。正式名称，这叫“城市运营2.0”。
简单来说，中国金茂的土地开发，一开始就会与当地政府合作，前瞻性的引导规划落地后，政府与企业各司其职，共同开发，并且互相帮衬，这一点优势，足以让别的房企羡慕的眼冒金星。
规划出台后，随着产业引导落地，中国金茂也会取得园区的开发、运营权，这相当于面包与面粉都出自中国金茂之手。
凭借这等操作，中国金茂的拿地成本低到令人发指。据年报数据统计，2019 年中国金茂新增城市运营土储平均土地成本仅4887元/平米，直接拉低了公司整体土储的平均成本。
据统计，2018年中国金茂总土储平均成本为8124元/平米，而2019年的平均成本为7525元/平米，平均下降了599元/平米；
千万别小看这不到600块，结合2019年中国金茂8585万方的总土储来看，600块带来的乘数效应不断放大，会直接影响企业的后期发力。
与此同时，年报中得知，中国金茂的土储，在一线、二线、长三角和粤港澳三线的占比分别为 6%、59%、17%。以此可见，公司超82%土储，雄踞国内最高价值地块。
政府助力，拿地优质，且十分廉价，这几项条件列出来就知道，这艘大船背景非同一般。
事实上，这艘大船背后，是“航母”。
据股权穿透显示，中国中化集团是其背后实控方，中国中化集团是国有大型骨干中央企业，25次入围《财富》全球500强，多年位列全球最大贸易企业第3位。
有了这等“航母级别”的巨兽加持，中国金茂连过两道“高层退房令”，并存续至今，此后赴港上市，中化集团优质资产注入，一切顺风顺水。
2019年7月，中国金茂更是得到中国平安的险资加持，通过股份配售，中国平安以15.2%的持股比例成为其第二大股东。
得到两只“神兽”的护佑，最直观的影响，对中国金茂来说“钱会很便宜”。
此话从何说起？我们去年报中窥得一二。
金茂的“能量”
2020高举高打，“嘴硬”底气何来？
2018年3月，中国金茂曾提出在2020年实现2000亿的销售目标。当年，其上一年销售金额仅为 693亿，如果2年要冲击2000亿，年均复合增速不能低于42.4%。
事实证明，中国金茂过去确实可以做到，据统计，2014-2018年，其销售金额年均复合增速超过50%。
2020当头一棒，中国金茂仍然“嘴硬得很”。
今年4月，中国金茂业绩发布会上宣布，2019年，其销售额达1608 亿，同比增长 25.6%，高举高打，挺近行业TOP20。
与此同时，高层宣布，今年2000亿销售目标不变，也就是说，受疫情影响之后，中国金茂还是预备继续保持24%以上的业绩增长。
横向对比来看，相同体量的中梁集团，今年业绩增长目标仅为10%，行业内的平均增长目标更是跌到个位数。
当然，这一切是需要付出代价的，据中国房评报道，今年3月，中国金茂销售金额同比上年增长近30%，但销售面积大幅攀升近70%。这种落差，意味着销售均价的下行。
在此之前，中国金茂的销售均价一度达到2.1万/平米，而今年1，2，3月销售均价，分别为1.82，1.23，1.66万/平米，下滑趋势十分明显。
同时，今年二月销售均价同比下降近4成，创近3年来的新低，同时，值得注意销售均价的走低的影响，早在2019年显现。
据统计，2019年，中国金茂的收入增长12%，毛利下降了12%。降幅9个百分点，毛利水平由38%的高位，下滑至29%。
可以肯定，中国金茂2020年的高举高打，将进一步拉低企业毛利水平。
此外，中国金茂的负债水平也有所上升，2019年其资产负债率上升2.2个百分点，达73.4%，净资产负债率上升6.6个百分点，达91.8%红线。无独有偶，其现今持有水平也同比下降19.4%，为171.9亿。
以上数据说明，纵然是家大业大，背书实力雄厚，如此标杆的2019同样有些烦恼。
在许下2000亿目标不变之后，中国金茂或许打算牺牲部分引以为傲的“光环”，来换取浪涌中的前进。
以上，如开头故事中所说，只有穿过你追我赶的“打打杀杀”，看透其背后的人情世故，才能领悟整个行业的兴衰败落。
最后，2020注定是房地产最不平凡的一年，现在来看，论决心，冲劲与能力，中国金茂恐怕要打出一个逆势翻盘的神话，来留给后人评说。
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