长租公寓平台被指违约 如何保障房东、房客权益

来源：央广网

央广网北京4月22日消息(记者钱成 孙永 唐国荣)据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道,往年春节过后的这段时间都是房屋租赁的旺季。但近期,包括“青客”“蛋壳”在内的多个长租平台却先后被指出现了一些状况。有租客反映他们的租约到期后无法退房,平台强制要求租客续租,并用押金抵扣房租。还有一部分房东反映,他们突然被长租公寓平台单方面解约。那么,如何对长租公寓加以监管、规范和引导,进而完善其经营发展模式,租客或是房东遇到类似的问题又该怎样解决呢?

去年底,在上海工作的张女士通过青客公寓的官方网站租了一间房,租期从今年的1月1日到3月31日。在和工作人员签署协议后,她通过平台的App“青客租房”支付了三个月的房租,并且按照要求额外支付了一个月的租金作为押金。今年3月末,张女士打算不再续租,并开始为退租做准备。张女士说:“在快退房的前几天我跟他(工作人员)联系,我问如果退房要走什么样的程序,他说在青客租房App上直接退就可以了。”

不过当张女士3月31日打开“青客租房”App打算退房时,却发现软件上无法进行“退房”操作。张女士说:“我就去问业务员,这个业务员跟我说,所有三月份退房的都不能退,只能用押金抵房租,必须再住一个月。”

此后,张女士多次和工作人员沟通,但退还押金的问题始终没有得到解决。

北京的王女士去年9月通过“蛋壳公寓”App租了一套房,租期一年。3月下旬,她突然收到蛋壳公寓的短信,告知她目前居住房屋的房东正在与蛋壳协商终止租赁协议,要求她换租至蛋壳公寓其他房间。王女士说:“蛋壳给到的理由是业主要去退房,我就通过我们的物业联系到了房东,业主给我的回复是这个房子没有任何问题,他们也没有说要去退租。”

王女士表示,突如其来的换租要求给她的生活带来了很多不便,此外,对于只能换租蛋壳公寓的其他房间,她也表示不能接受。“钱到蛋壳App里面我们是提不出来的,所以说他这种方式也会强行变相要求,我们下一次租房还必须是蛋壳。”

除了租客,不少长租公寓的房东日前也反映称,遭遇了公司的单方面解约,租金也未收到。

就此类问题,记者多次联系相关公司的工作人员,截至发稿前,没有得到回复。针对房东和租客的投诉问题,上海青客公寓近日发布公告称,争取在3个月内逐步恢复正常。目前,公司正在通过多种途径,加快恢复生产经营。

对此,上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,近期长租公寓违约频现,一方面是因为部分外出务工人员受疫情影响没有及时回到此前工作地区等原因,租客退租的情况相较以往有所增加;另一方面,部分长租公寓企业由于此前抬高价格争夺房源面临着资金方面的巨大压力,在退租增加后,不得不放弃部分房源缓解资金压力。严跃进说:“整个租赁关系比较复杂,房东、长租公寓企业、租客甚至是一些银行等都参与到这样一个内容里面,所以出现这些问题实际上还是因为既有的租赁关系难以持续。比如租客不想租了或者其他一些方面的原因,再比如长租公寓企业没有按期付给房东费用,这个时候只要有一个环节出现问题,刚才讲到的所有关系都会被打乱。”

严跃进认为,为了及时解决租客、房东与公司之间出现的纠纷,监管部门可以设立一个企业监管账户,将企业提前收取的部分租金存放其中,该账户既可以有效解决租客、房东、公司之间出现的小型经济纠纷,也能避免企业依靠提前收取的租金盲目扩张的情况。严跃进指出,对于长租这种符合租房市场发展趋势的形式,相关部门在加强监管的同时,也应该根据实际情况出台相应的扶持政策。严跃进表示:“长租公寓这些企业在这两年(房屋)租赁市场的发展上还是发挥了很大的作用。所以现在换一个角度来讲,说明长租公寓企业现在运营上遇到一些困难,除了监管以外,后续也应该有一些扶持政策,包括浙江杭州在内的一些城市现在陆续出台了一些扶持(政策)。我认为应该积极对这些长租公寓给予一些扶持,尤其是几家大的公司,否则对长租公寓整个行业发展也是不利的。迄今为止整个长租公寓发展都是一些过渡型的,租房子就是一个过渡的,不是永久性的。所以这一本质原因导致长租公寓一直有困难。后续最核心的是要确保租房子可以落户,租房子有这样一个保障。总结起来就是说长租公寓应该在租售并举的情况下,做好租售同权,真正让租赁业务和购房买卖业务得到平等对待。”

对于近期部分遭遇以新冠肺炎疫情为理由的恶意退租或者解约的租客和房东,北京康达律师事务所律师韩骁表示,这样的行为涉嫌违法。“部分公司以疫情为理由单方面解除合同的行为涉嫌违法。民用住房租赁的目的在于居住和储存物品。疫情并没有影响相关的居住性和物品储存性,所以这个合同不属于不可抗力的情形之一,其单方面解除合同涉嫌违法。该公司应按照合同约定,继续履行支付义务,或者按照合同约定支付违约金。”

韩骁建议,部分遇到违法解除合同并且与公司协商无果的租客和房东可以向有关部门进行投诉。韩骁表示:“可以向当地的住建部门进行投诉,由住建部门出面与该公司进行协调,依照合同约定履行相关的解除义务和违约金赔偿义务,也可以保留租赁合同和中介公司的沟通记录,向房屋所在地人民法院起诉,要求其承担违约赔偿的责任。”