疫情消停些了，是否该买房了？哪些城市最值得

闫肖锋

相信大家都留意到了，什么“恒大网上卖房再升级：4月全线81折，推荐成交一套赚40000+”，什么“深圳某楼盘线上开盘仅仅7分30秒就售罄，总数288套公寓被秒光!”这类新闻随着疫情消停也见诸媒体。

很多网友都在问，现在该不该买房了？

关于买房，还是得弄清三个基本问题：

为什么要买？啥时买？以及，在哪里买？

首先，为什么要买房，租房不行吗？

先要回答，房价是一种货币现象还是一种供需现象？什么意思？假如发生史诗级的通胀，房价还能压得住吗？老百姓通过什么对抗通胀，似乎只有买房。这样买房就是货币现象，抵御通胀。但如果你想通过炒房大赚一笔就免了吧。因为“房住不炒”的政策不能自己打脸。未来几年看，房价可能起伏不大，但考虑通胀因素，其实是在跌，或准确说是阴跌。从政策面上看，让房价泡沫“慢撒气”是个基本共识。

所以，为什么买房，如果是为了大赚一笔，就还是算了吧。

租房不行吗？行，当然行。

疫情对房地产市场冲击有多大？房市经济专家马光远认为，谈房地产必须关注三个重大前提：首先是疫情防控，中国已经打完了上半场，其他国家的确诊人数还在上升。

其次是恢复生产，中国已经走向正常化。

还有第三，应对疫情，全球央行已经开动了印钞机，在全球央行开动马力印钞的时候，我没见过有房价下降的先例。

只有在大萧条出现的时候，大家对经济很悲观的时候，才会出现一面放水，一面资产价格往下掉的情况。

所以老马的判断是，房市中国这边风景独好。

但有个前提，就是经济完全能从疫情的冲击中恢复过来。从现在看，难！从最近外贸企业的大量被撤单能看出出口形势不妙。消费呢，现在也未见2003年非典过后的“报复性消费”。拉动经济的“三驾马车”中只剩下投资这一项了，而当前的34万亿也好，“新基建”也罢，能拉动多少经济还很难说。

如果投资又一窝蜂涌向房地产，那对中国经济而言可是万劫不复啊！决不能允许这类事情发生。

上次我们分享道，金融危机演变周期是：开始是股市先于实体经济6个月作出反应，然后是实体经济破产潮，再过6个月破产失业人士被迫卖房，房市进入谷底。

那么，判断指标是：大量实体企业破产是股市底部，而大量人卖房是房市底部。

市场洗牌排毒后，进入下一轮上升期。就是说，从股灾到经济复苏，需要一年时间。

所以，要买房的朋友可以再等等，等到房企资金紧张开始抛售，或有人开始发生支付问题需要卖房了，房市才见底，那时再下手不迟。

这就是“啥时买？”的问题。不要跟风，听众媒体炒作，观望一段再说。

中金公司认为，当前楼市风险并未完全解除，外需冲击可能导致楼市出现二次探底风险。房地产市场将先后经历两波分别来自国内和国际的负面影响，后者可能触发收入下降并致使房价和租金下跌。

还是回到房市的供需基本面。房价的本质在于周边提供的工作，而随着老龄化趋势和最后一批90后买完房，呈现出来的是买房主力军越来越少，工作即使有那么多也没那么多人。到时候别说学区房了，公寓都能入学，因为生的孩子本来就少。你说，未来支撑中国房市的主力在哪里？有一种说法，未来每个90后都至少有三套以上房子。是啊，爸妈一套，爷爷一套，自己一套。还有对象那边呢！

所以，房市长期看淡。

当然，很多新进城打拼的刚需或生孩子要读书的刚需。那么，在疫情冲击和宏观调控政策下，你不妨从容选择，仔细挑一挑，不必急于下手。

还有个问题，在哪里买？

通常认为，一二线城市的房价太高，等着降一降再说，三四线城市的房价合适但不利于未来发展。怎么办？

根据国际标准，房价收入比在3-6之间为最合理范围。但易居统计的数据结果是，2019年我国50个主要城市的房价收入比平均值已经达到了13.3，两者差距巨大。在一二线城市中，只有长沙房价收入比6.4。这也就是说，一个长沙家庭，省吃俭用七八年，就能拥有一套面积大小适中的住房。长沙是50城中唯一房价收入比低于7的城市。

从房价收入比排名中我们可以看出，深圳以35.2稳居冠首，且与第二三名的三亚、上海，拉开了很大的距离。

我们都知道，这些年的深圳，创造了经济奇迹，也创造了房价奇迹。但是深圳房价泡沫大吗？如果按照大湾区的发展趋势，作为核心龙头的深圳还会有更大的潜力。

深圳的房价不是本地人推高的，而是每年几十万流入的“新深圳人”集体推高的。所以你想到深圳或大湾区打天下，就得在深圳买房。

就好比你想成名、想当官就得去北京。2019年一套4环以内普通两居室新房80平米，按单价60000元/平方米计算，平均480万左右，假设家庭月收入达到20000元，年收入就是24万元，这样房价收入比就是20。也就是说一家人不吃不喝20年才能买得起北京4环内的一套房。

怎么着，买吗？

如此说来，一二线城市中，长沙依然是全国楼市价值洼地。曾经的成都也是价值洼地，均价不到一万，现在恐怕也早不是这个价了吧。

我曾说过，一座城市的平均月收入如果能买到一平米的房，那该城市就是宜居的。我经常拿遵义举例子，遵义的房价在四五千，而当地收入三四千的话，基本可以实现一月收入买一平米的要求。

大家可以算算，你一个月收入能买下所在城市一平米的房子吗？

总结一下。未来一二线城市还可以随着城市化进程，用人口流入带来的财富支撑房价，所以未来房价不会暴涨了但也跌不下来。

其中像长沙这样的城市房价收入比合理，最为宜居，但是否宜发展宜创业要看它的未来发展了。所以新一线城市是未来发展和购房的另一热点。

而那些房价收入比居高的三四线城市，随着人口逐步流出，未来房市泡沫破裂是迟早的事。

最后，跟大家分享下我的购房经验。一间房子是否适合你，最好先住住。能先租后买当然是最好的。如果不行，也要白天、晚上，平常、周末都去看。如果光线呀、吵闹程度都能接受，没有大问题才入手。曾有部电影《七宗罪》里那个警察就是买房时不慎重，结果到了晚上才发现，地铁一过根本睡不着觉。

祝大家选好城市，选好房子，择时入手。