房价会一直涨下去吗？（从人类唯一一个记录2

市场的力量有多大，有一些人说房价永远在涨，他们持有的观点这个说法是不是正确呢？

我们来看一个数据，这组数据是全世界现存的可比口径最长的房屋价格的一个序列。这是阿姆斯特丹的一个地区，曾经人工修建过几条运河，这是阿姆斯特丹在运河周边的一个地区的房价指数。这个指数的起始时间是1628年，一直到现在为止，大约是400年的时间。在这400年的时间里，阿姆斯特丹地区经历过一轮一轮的房价上涨，以及下跌的过程。

这幅图的指数，已经扣除了通货膨胀，是一个实际的价格指数。而这幅图的蓝色的线，同样是阿姆斯特丹地区的房价，但是没有扣除通货膨胀指数的。有人认为，房价永远涨，最原始的一个时间起点，就是二战以后。大家讨论房价永远涨的这个观点，所列举出来的数据，几乎都是二战以后的数据。如果我们去看一个更广泛、更长时间的房价的数据，房价不是永远涨。

这副图上所列出来的，就是荷兰这个地区的房屋，大概有650套房子（就是这个两岸，大约有600多套房子），它一直都维持着一个很好的房屋质量，因为在国外有很多的房产税，对房屋的修缮有很高的要求。不像中国，一个房子经过15到20年，就已经破旧的不像样子了。所以，这个地区的600多套房子，在大约400年的时间里，一直都是居民的房子，一直都是住宅。在这400多年的时间里，这些房子经历过几次的房价上涨、下跌。每一轮的房价上涨和下跌的时间周期，大约是100年左右。

当然，这个时间不一定能够推广，但是我们可以去看一下情况。大约在1628年到1728年的时间，荷兰这个地区的房价大约涨了3.5倍。这一段时间，正是荷兰作为海上马车夫，荷兰的经济最鼎盛、最辉煌的时候。它的最大起源，就是在贸易上所积累的这些财富。

但在这中间，也经历过房价很大幅度的下跌，下跌的幅度近一半。最大的原因，是荷兰，包括欧洲的一些地区，经历过几次瘟疫的侵袭。而一次害虫病，就使得荷兰地区的人口锐减了1/3，因此，房价跌了很多。这期间，还发生过英荷战争。如果扣除瘟疫的侵袭，和英荷战争的影响，在这100年时间里，荷兰的房价大约涨了4倍。这是扣除了通货膨胀之后的实际价格。

通过跟荷兰战争，英国取得了一些主导权，更重要的是英国开始了工业革命，由此逐步成为欧洲的中心。而荷兰作为贸易起源的中心，没有进入到工业革命时期，因而开始逐步衰落。在这一段时间里，荷兰的经济相对走弱，是一个低迷的阶段。大约在1728年到1828年的100年时间里，荷兰的房价跌回到了原点。

从1628年到1730年左右，荷兰的房价涨了4倍.又过了100年的时间，它跌回到了原点的水平。200年的时间里，荷兰的房价一点没涨（扣除掉通货膨胀以后）。

1830年以后，荷兰开始进入工业革命，它的经济开始快速的发展，一直到大萧条之前，荷兰房价的实际指数从75涨到了250，大概翻了3倍不止。之后，进入大萧条时期，一战、二战以后，包括荷兰在内的全球房价开始上涨，房价指数从123涨到了360，涨了3倍。到现在为止，这个指数创出了新高。

我想表达意思是，如果只看二战以后到现在为止，全球的房价都是永远涨，包括中国在内，包括美国、欧洲、荷兰的国家，很多地方的房价都是永远在涨。如果从更长一些时间去看，房价的变化并不是永远涨，它仍然与经济发展和人口，是密切相关的。如果说瘟疫对人口有影响，那么战争影响的不仅仅是人口，还有经济。

这就是我对房价是不是永远涨的看法。我认为对中国而言，考虑到它的城镇化的进展，考虑到中国的经济增长的情况，中国房价仍然还会上涨，但是房价一定不是永远涨。如果从更长远的时间来看，房价永远涨是不太合理的。最后希望提出几个观察 ：

中国的房地产市场有非常扎实的基本面的一个需求支撑，它的需求最大的来源就是青壮年人口流入城市，特别是近些年流入大城市和特大城市，这是它最重要的基本面的支撑。

中国房地产市场的扭曲，一定程度上肯定是来自于政府的系统性的不供地的影响，特别是对于大城市和特大城市而言。而这个影响，我认为很难出现系统性的逆转。如果不出现系统性的逆转，对于一线城市，房价没涨的时候已经谢天谢地了，房价再涨起来，你也不会感到过分的吃惊了。

中国的房地产市场，首先一线城市和二线城市一下的城市完全是两种市场，需要完全区别对待。对于北京而言，或者说对于泛北京这样的城市而言，短期的一些房价的影响，一定和调控的政策和利率的松紧、信贷的松紧有关系。但是从更长的时间看，如果没有系统性的逆转，以及土地供应上的扭曲，房价仍然是在上涨的。市场是一个极其复杂的过程，承载了多种多样的因素。政府干预只是其一。